«Рынок современных складов в 2022 году был самым стабильным сегментом среди всех секторов коммерческой недвижимости, как в плане ставок аренды, спроса, вакантности, так и в плане развития и реализации новых проектов. Причем, эта тенденция была устойчивой на протяжении всего года. Казалось бы, конъюнктура ухудшается: вводились санкции, в ответ — контрсанкции, грузооборот транспорта падает, внешняя торговля товарами тоже, традиционные пути логистики рушатся, на выстраивание новых требуется время… а сегмент складской логистики на все ответил позитивом, которому можно было бы позавидовать даже и в более стабильные времена», — отметил партнер, исполнительный директор NAIBelarus Андрей Алешкин. Realt изучил отчет о состоянии складской недвижимости в 2022 году от компании NAIBelarus.
2022 год на рынке складской недвижимости начался с ввода довольно крупного объекта — в марте в эксплуатацию был введен СЛК «Хатежино» на оптово-розничном рынке «Новый Лебяжий» в деревне Таборы. Общая площадь нового объекта — 38 тысяч «квадратов».
— Затем началась эксплуатация крупного built-to-suit объекта. В районе деревни Ярково был построен ТЛЦ «БелВиллесден-Ярково». Это логистический (распределительный) центр, направленный на обслуживание товаропотоков крупной национальной розничной сети «Гиппо»/«Белмаркет». На базе ТЛЦ создана «Фабрика кухня». Это классический пример built-to-suit, поскольку проект реализовывала профессиональная девелоперская компания ООО «Индастриал девелопмент» под нужды крупного национального ритейлера. Площадь объекта 36 тысяч «квадратов».
Еще один новый реализованный проект 2022 года: компания «Белпромстрой» в текущий период завершила свой масштабный проект — транспортно-логистический комплекс «Королев Стан». Летом была введена в эксплуатацию 2-ая очередь последнего 4-го корпуса в этом проекте. Его площадь в итоге составила 33,9 тысячи «квадратов», а площадь всех объектов ТЛЦ «Королев Стан» суммарно составила 62,4 тысячи «квадратов».
"2022 год оказался одним из самых продуктивных на рынке складской недвижимости"
Во втором полугодии рынок складской недвижимости продолжил развиваться.
— В сентябре был введен последний (3-ий) корпус в логистическом комплексе М21 в районе деревни Антонишки. Это довольно крупный склад, общей площадью 22,8 тысячи «квадратов», имеющий 27 доков. Всего в комплексе М21 суммарно более 40 тысяч «квадратов» складов с АБК. Осенью началась практическая эксплуатация и оперирование СЛК «Хатежино», расположенного на территории оптово-розничного рынка «Новый Лебяжий» в д. Таборы. Арендатором объекта выступила компания «Триовист», владелец крупнейшего национального интернет-гипермаркета 21vek.by. К концу года был завершен еще ряд проектов. Так, введен в эксплуатацию складской комплекс на ул. Корженевского, 18. Объект на фоне других реализованных в 2022 году проектов небольшой, его площадь — 13 тысяч «квадратов», однако специфика в том, что он расположен в городской черте Минска, что сейчас встречается нечасто: нет свободных участков под большие индустриальные объекты, и стоимость земли внутри городского кольца стимулирует реализацию проектов из других, более дорогих, сегментов. Это объясняет и большой интерес к данному объекту со стороны потенциальных арендаторов. Еще один проект в 2022 году завершила компания «Белпромстрой»: производственно-складской комплекс в районе деревни Цнянка. Его площадь — 16 тысяч «квадратов». Еще один относительно небольшой объект завершили в Фаниполе.
Авторы отчета резюмируют: суммарно за год в Минске и пригородах на рынок вышло 151,5 тысячи «квадратов» качественных складских площадей. Этот год оказался одним из самых продуктивных на складском рынке.
«На одного минчанина — 0,7 «квадрата» площади современных складов. Это в два-три раза меньше, чем в соседних странах»
Спрос в сегменте складов на протяжении всего 2022 года сохранялся наиболее стабильным и устойчивым среди всех сегментов коммерческой недвижимости. Спрос стимулировала не только деловая активность в секторе складской логистики, но и все еще низкое предложение качественных площадей.
— Так, на одного жителя Минска на начало 2022 года приходилось немногим более 0,7 «квадрата» площади современных складов, что в два-три раза ниже, чем в столичных агломерациях соседних государств. Кроме того, пристоличные логистические комплексы и распределительные центры национальных ритейлеров и интернет-магазинов зачастую обслуживают еще и бизнес в других регионах. Поэтому несмотря на сравнительно высокие объемы нового строительства по меркам локального рынка в период 2021-2022 годов, фактически все предложенные рынку новые площади были востребованы в очень короткий период после ввода в эксплуатацию. Кроме того, что сохранялся высокий спрос на аренду в спекулятивном сегменте, ряд объектов был реализован как built-to-suit проекты.
В сегменте складов, как и в сегменте бизнес-центров и офисов, в сентябре ставки отвязали от традиционного еврономинала и перешли на ставки в рублях.
— В основном ставку приводили к значению, полученному в результате перевода действовавшей ставки в евро по курсу Нацбанка на начало сентября или на дату перезаключения договоров до 23 сентября. Поскольку сентябрьский курс евро был довольно низким, довольно часто пересчет последующих рублевых ставок происходил по несколько более высокому курсу, например, 2,6-2,8 рубля за 1 евро, с поправкой на возможные курсовые изменения.
Низкая вакантность: свободных площадей не так и много даже в Фаниполе
Высокий спрос на склады и создание складских запасов на перспективу позволили не только сохранить стабильными ставки аренды, но и зафиксировать вакантность площадей на низком уровне, отмечают авторы отчета.
— Несколько более высокая вакантность в складах на значительном удалении от МКАД, например, в Фаниполе, где за последние годы образовался довольно крупный логистический хаб. Однако и там свободных площадей в действующих объектах не так и много. В недавний период ограниченного предложения и высокого спроса заполнялись качественные объекты и на удалении от МКАД. Возможно, что те объекты, которые ввелись в последние месяцы 2022 года, будут заполняться медленнее.
В NAI Belarus называют следующие тенденции на рынке складской недвижимости:
- Риск снижения спроса на склады по причине падения товарооборота розницы, снижения грузопотоков дистрибьюторов-импортеров, нарушение традиционных каналов логистики, установление и отработка новых. Непредсказуемая ситуация с санкциями, есть как риск их ужесточения, так и возможное снижение давления;
- В перечисленных условиях ряд компаний пойдет на снижение постоянно арендуемых площадей с одновременным использованием услуг компаний по ответственному хранению;
- Рынок ставок полностью приспособится к условиям формирования в рублях;
- В сегменте продолжится реализация заявленных и начатых проектов;
- Активность девелоперов будет ниже, чем в 2022 году.
Обсуждайте эту статью в нашем телеграм-канале!