Молодой амбициозный девелопер Виктор Тарасенко, основатель астраханской компании «Прогресс», не скрывает, что намерено привлекает внимание и к себе лично, и к своей компании. В портфеле проектов группы компаний уже немало международных и российских отраслевых премий, верхние строчки рейтингов, а в планах — покорение как минимум пяти регионов, включая столицу. В проекте «Монологи о бизнесе» разбираемся, о чем мечтает молодое поколение строительных предпринимателей и что они производят в реальности.
— Виктор, простите, если грубовато прозвучит, но хочется начать сразу с прямого личного вопроса: зачем вы стремитесь быть на виду?
— Считаю, что открытость и публичность сегодня играют важнейшую роль. Я демонстрирую то какой я и какая моя компания. Показываю свою жизнь и, возможно, кого-то этим мотивирую. Так же я уделяю огромное внимание личному имиджу. В какой-то момент по совету Арсена Айрапетова (бывший стилист Филиппа Киркорова — ред.) я выбросил почти весь свой гардероб, поехал в ЦУМ и накупил там новой одежды на круглую сумму, транслируя это всё в своих социальных сетях. В общем, я считаю, что открытость и личный бренд сейчас очень важны. Так же и с брендом компании. Мы не жалеем денег на маркетинг, PR и продвижение: устраиваем для партнеров дегустацию черной икры в Екатеринбурге, тратим только на мой выход как спикера на сцену одной из конференций 2 млн. рублей, проводим флайборд-шоу на Волге во время открытия жилого комплекса.
— Виктор, расскажите о своём пути. И вправду интересно, как вы, будучи профессиональным футболистом без профильного образования смогли стать девелопером и даже выиграть на одной из ключевых премий рынка недвижимости титул «Персона года».
— Футболист я, прямо скажем, был неважный, хотя спортом серьезно занимался с раннего детства. Пришлось закончить карьеру и в двадцать лет я пошел работать к знакомому отца на реконструкцию торгового центра, с зарплатой в 12 тысяч рублей. Я, бывший футболист, без опыта и без особых полномочий, но старался вникать в процессы, наблюдал и делал выводы. Постепенно я стал втягиваться в управление объектом более глубоко и добиваться результатов в реализации. Мы с другом сели на крыше этого ТЦ после тренировки попить пиво и у меня возникла идея открыть первое в Астрахани кафе на крыше. Собственнику я предложил заменить конструкцию скатной кровли здания на плоскую, чтобы разместить там летнее кафе. Так на свой страх и риск я открыл первый бизнес. Мы в прямом смысле слова «собрали» там открытое кафе, потому что денег на покупку оборудования было совсем-совсем немного. Где получалось бесплатно (за промо) брали брендированные столики, холодильники, сами варили мангал из остатков металла. После открытия мы окупились за первые 2 месяца работы. Так и начался мой путь в бизнесе.
— Куда инвестировали первый заработанный капитал?
— Я копил деньги с выручки кафе, работы руководителя девелоперской компании «Тайгер, также организованной мной проектной компании. Всеми этими делами я занимался параллельно. В итоге мне удалось собрать порядка 50 млн. рублей. И я открыл свою девелоперскую компанию «Прогресс» и начал свой собственный проект. Увидел объявление на одной из интернет-досок с предложением продажи участка и приобрёл его. В последствие на этом участке был создан жилой комплекс с необычным названием «Укроп».
— Вы же местный городской депутат! Неужели обошлось без «руки» администрации города, без фальсификации торгов и интриги? Просто купили?
— Все участки мы приобретали у частных лиц, никогда не работали с бюджетными деньгами и не участвовали в тендерах. Мой бизнес построен в чистой, конкурентной среде.
— Какой самый сложный период в девелопменте?
— В одном из проектов у нас был московский инвестор, который должен был полностью профинансировать его. В итоге половина дома была профинансирована и... он уходит из жизни. На половине построенного дома весь финансовый поток был остановлен. А мы этот проект даже не выставляли на продажу, так как он должен был быть полностью профинансирован от начало и до конца партнером. Поэтому нам пришлось за две недели запустить все процессы, связанные с маркетингом и продажами просто с нуля. Это был достаточно сложный момент, когда благодаря нашей оперативности, мы смогли резко запустить продажи и сумели не остановить строительство проекта.
— Как думаете, вы человек рисковый?
— Да, я человек рисковый, но иду на риск осознанно и взвешено. Я точно готов рисковать, но стремлюсь рисками управлять. Бизнес — это всегда риск. И я по своей генетике к этому риску предрасположен, мне нужен адреналин. При этом моя позиция — не все люди должны заниматься бизнесом без определённого склада и готовности к риску. Это скорее генетика, нежели развитые навыки.
— Давайте поговорим о ваших проектах. Атмосфера — это ваш любимый проект, я не ошибаюсь?
— Я не однолюб, они все у меня — любимые (смеется). Но «Атмосфера» — наш самый известный и титулованный проект. Он выиграл 4 номинации на Urban Awards, получил премию на престижном европейском European Property Awards как лучший объект ландшафтного благоустройства в России в 2021–2022 годах, признан вторым в стране жилым комплексом-новостройкой повышенной этажности в РФ по версии конкурса ТОП-ЖК 2021 года.
— Поправьте меня, если я ошибаюсь, но полученное проектом признание предполагает, что его вполне можно было построить не только в Астрахани, но и в более крупном городе? В Москве, возможно. И продать дороже. Как его оценили сами астраханцы?
— Конечно, в других более экономически-развитых регионах этот проект стоил бы намного дороже. Когда я показывал, что мы делаем на примере Атмосферы, в уральском подразделении Сбербанка, мне сказали, что в центре Екатеринбурга такой проект стоил бы 250–300 тыс. руб. за квадрат. А мы в Астрахани продавали его тогда за 90 тыс. руб. В Москве, если посадить такой проект в пределах МКАДа, конечно, ценник будет совсем другой. Сами астраханцы оценили его очень высоко и наши продажи тому подтверждение.
— Но себестоимость-то в регионах ниже, чем в Москве?
— Это не совсем так. Возьмём, к примеру, Астрахань. Там многие материалы стоят дороже чем в Екатеринбурге или в Москве. Почему? Потому что большая часть материалов привозная, не производится на месте, а доставляется через ту же Москву. Следовательно, на логистику затрачивается больше времени и средств. Но уровень заработной платы, конечно, ниже в Астрахани. В итоге себестоимость отличается, но незначительно на разных территориях. Сильно разняться только четыре параметра — стоимость земельного участка, инженерных сетей, накладные расходы и расходы на продвижение. Но и часть согласований стоит дороже. Вот и выходит, что базово себестоимость приблизительно во всех регионах одинаковая, кроме этих четырёх параметров.
— Зато в регионах конкуренция ниже.
— Я не считаю, что в регионах конкуренция ниже. Да, застройщиков меньше, но и объемы рынка совсем другие. Платежеспособность клиента невысока и количество сделок сильно отличается. В Москве же, если ты строишь в хорошей локации, ты точно всё продашь. В регионе так однозначно сказать нельзя. Региональный девелопер вынужден быть более эффективным, так как ему нужно делать за маленькие деньги качественный продукт и пролинивать каждое решение, чтобы в итоге заработать. В Москве с этим работать необязательно. С регионов стартовать легче. Попробуй с Москвы прийти в Астрахань и поработать с той маржинальностью, уложившись в себестоимость. Когда ты идёшь с региона, где ты сумел быть успешным и создавал проекты московского уровня, а где-то и выше — это другое.
— А в какой нише вы работаете и к какому классу жилья относятся ваши проекты?
— Мы себя не относим к какому-либо классу, потому что эти границы весьма размыты. Мы видим проекты, обозначенные как «бизнес-класс», при этом они слабее «комфорта». Мы строим качественное жильё, которое рассчитано на покупателя, ценящего высокий уровень жизни, готового платить за это и имеющего потребность в комфортной среде проживания.
— Вот сейчас вы затронули уже мою любимую тему! Все участники проекта «Монологи о бизнесе», как заговоренные, повторяют эти мантры: «мы не строим метры, мы строим среду для жизни» и «мы перфекционисты и создаем проекты с максимальным качеством». Всегда в ответ спрашиваю: а вас об этом кто просил? Есть же вероятность, что людям нужны не супер-квартиры, а просто нормальное жилье. —Доступное, без изысков. Ведь у большинства людей нет средств на оплату «широкой инфраструктуры», а потребность в улучшении жилищных условий как раз есть. И большая.
— Да, многим людям нужна просто квартира, и главный параметр выбора — это цена. И таких много, и может быть даже больше половины. Но этот клиент не совсем наш. Есть не наша и наша аудитория. Да есть застройщики, которые работают в этом сегменте. Но мы строить жильё эконом-класса не готовы. Наше жильё покупает определённый клиент
— Я готова с вами согласиться, если речь о столице. Здесь действительно концентрация обеспеченных людей, с особыми требованиями к жилью, выше на порядок. Но возвращаясь к Астрахани, кто там покупает такое, раз уж регион не самый обеспеченный?
— Покупают не только платёжеспособные клиенты, но и те, кто еле набирает. Потому что очень хочет купить хорошее жильё. Моя позиция — не всегда тот, кто платит больше, более требователен к продукту. Как показывает наша практика, те кто с трудом накопил на покупку, тот потом из тебя всю душу вытрясет, т. к. для него эта покупка более значимая.
Наш покупатель уже порядком избалован, потому что рынок девелопмента в Астрахани сейчас достаточно неплох, и покупатель уже привыкает к определённому уровню. Я часто получаю сообщения в социальных сетях из различных регионов с запросом построить у них так же. И я знаю, что цена продажи будет при этом намного больше чем в Астрахани. В то же время у нас есть не очень довольные, кто говорит, что 130 тыс. за квадрат дорого. Все мы по мере потребления вырастаем в своих потребностях и хотим ещё и ещё.
— Еще раз — про качество. Вы заявляете, что на благоустройство территории «Атмосферы» потратили порядка 1 млрд рублей. Зачем это, если, по вашим же словам, у вас в сегменте новостроек класса комфорт+ в Астрахани нет конкурентов? Ведь и так купят.
— Я не говорю, что у нас нет конкурентов. Есть другие хорошие застройщики, которые работают в Астрахани. И не говорю, что и так купят. У нас наоборот достаточно жёсткая конкуренция. Я об этом говорил ранее, о том, что в регионах конкуренция даже жёстче.
Зависит от того, сколько еще «допников» навешано на ценник. В какой-то момент, если начинка ЖК будет перенасыщен, то стоимость жилья может стать слишком высокой.
Безусловно, есть порог платёжеспособности. Исходя из рынка нужно закладывать эффективные решения, чтобы этот порог не был превышен. Поэтому мы стараемся работать эффективно и вкладывать в проект, то, за что покупатель готов заплатить. И наши награды подтверждают, что нам это удается. Что на рынке с таким небольшим ценником за квадратный метр, мы создаем продукт, который выигрывает даже международные премии. В этом наша уникальность
— Будь так, все сидели бы в Москве и не строили планы по выходу в регионы. Вероятно, не все так просто и шоколадно в столице, как Вы себе представляете…
— Мне ещё предстоит познакомиться со всеми нюансами экспансии в самое ближайшее время. Мы уже вышли во второй регион, Екатеринбург, и планируем проекты в пяти регионах, включая Москву...
— То есть Москва есть в вашей географии планов? Не хочется повторять банальности про «не верит слезам», но она и яркому имиджу тоже не благоволит. Еще раз прощу прощения за прямоту, но в Москве с опаской относятся к людям с большими амбициями.
— Сейчас парадигма сменилась, и молодым компаниям проще и во многих смыслах легче вести бизнес в стройке. Публичные лидеры готовые открыто говорить о себе и о компании более успешно продают. Поскольку человек, когда он тебя знает, у тебя и покупает. Безусловно, мы заинтересованы в надежных партнерах в Москве, особенно если у них есть подходящая площадка для нашего премьерного проекта. И он разделяет с нами нашу позицию, ценности.
— «Прогресс» имеет какие-то особенные ценности, отличающие его от других девелоперов?
— Главным для нас, помимо безусловного приоритета качества продукта, является сильная команда, подобранная по ценностям. Мы отбираем на работу людей, не предавая первостепенного значения опыту в конкретной специальности. Конечно, есть позиции как юрист, бухгалтер, инженер и т. д., где обязательно профильное образование. Но базово мы считаем, что всему можно научиться при желании, имея схожие с нами ценности. Поэтому мы и отбираем именно по ним. Два главных критерия: порядочность и высокий уровень энергии. Не принимаем «блатных» и по просьбе друзей. Спокойно относимся к ошибкам. Все могут совершать ошибки, это нормально. Но за намеренные действия, которые выдают в сотруднике равнодушие или непорядочность, мы увольняем немедленно.
Лидер — главный носитель ценностей. Я максимально стремлюсь им соответствовать. Невозможно пытаться транслировать ценности компании сотрудникам, когда лидер им не соответствует. У нас это искренне работает.
Я очень ценю нашу команду. Хочу сделать ее командой мечты и уже многое делаю для этого. Как только в феврале стало известно о начале специальной операции, я сразу повысил всем зарплату на 20%, так как понимал вероятность повышения инфляции и видел общую неспокойную ситуацию, которая сказывалась на мотивации команды. Так же я периодически вывожу весь коллектив на отдых (недавно мы ездили в Турцию) и значимые деловые мероприятия. Так, например, в этом году мы ездили на главный форум недвижимости — «Движение» в составе шестидесяти семи человек.
— Что сейчас представляет собой команда «Прогресса»? Это полный цикл бизнеса и сколько людей его обеспечивают?
— У нас компания полного цикла. За исключением «касок». Конечно, у нас есть и они, но это для общего контроля. Девелопмент — это не про каски и стройку. Это про создание продукта и управление объектами. Подрядчиков на стройку мы привлекаем по результатам тендеров. Но что касается всех важнейших на наш взгляд компетенций девелопера: проектирование, создание продукта (непосредственно девелопмент), IT, BIM и обслуживание объектов — все эти подразделения находятся внутри нашей группы компаний. Штатный состав «Прогресса» — порядка 150 человек.
— Управление построенными объектами тоже внутри компании?
— Да, у нас создана своя сервисная компания «Среда», чтобы поддерживать обещанное клиентам при покупке квартир качество жизни. Социальная инфраструктура, которую мы создаем внутри ЖК, тоже должна функционировать, соответствуя нашим стандартам отельного сервиса.
— Ваша компания численно растет?
— Да, но рост штата не является нашей целью. Большинство работ мы ведем через аутсорсинговые компании, оставляя за собой только ключевые компетенции.
— Ваш ближайший проект — как раз в новом регионе. Как вы вышли в Екатеринбург?
— Нас пригласил один из крупнейших девелоперов Екатеринбурга для участия в развитии их масштабного КОТа. Объем наших инвестиций в этот проект — около 9 млрд рублей. Екатеринбург в первой пятерке по объемам строительства и продаж в России. Мы оценили рынок, и этот регион оказался 4–5 в стране по привлекательности для девелопмента. Да, регион один из самых конкурентных с качественными проектами. Но мы как обладатели международных и российских отраслевых премий уверены, что умеем создавать качественные и классные проекты и нам есть чем удивить свердловского покупателя.
— Ваши отношения с банками позволяют получать проектное финансирование в таком объеме?
— Да. У нас хорошие отношения с банками. В Екатеринбурге даже была конкуренция не только между банками, но и подразделениями одного из банков. Уральское и поволжское подразделение Сбербанка конкурировали за право финансового партнерства в нашем проекте. Так что в отношениях с банками у нас всё хорошо и безупречная кредитная история.
— А инвесторы — физические лица Вам доверяют? Много ли в Ваших проектах людей, которые заходят для последующей перепродажи квартир?
— Было порядка 30%. Сейчас на фоне ожиданий, что недвижимость переоценена и на ней больше нельзя заработать, интерес к инвестиционным покупкам снизился. Так же основной процент по-прежнему покупают для жизни. Ведь наши проекты созданы для семьи и максимально комфортного проживания.
— Она реально переоценена?
— Рынок неоднократно проходил через циклы снижения и роста, но в стратегическом плане недвижимость остается самым надежным инструментом сохранения и преумножения денег. Предпосылок для снижения цен на мой взгляд нет. Да и возможности такой в регионах, особенно в экономически неразвитых, нет. Попросту банки не дадут денег на проекты. Себестоимость выросла ориентировочно на 25%. Если ещё произойдёт снижение цены продажи, то экономика проекта не пройдёт по параметрам проектного финансирования банками. Она и сейчас еле-еле проходит.
— Ваша главная личная цель какая?
— Быть счастливым. Моя миссия — прожить счастливую жизнь и оказать максимум пользы. Развивать себя и через проекты помочь развиваться обществу. Мы можем, создавая свои жилые комплексы, комфортные территории, менять культуру и ментальность наших жителей. И чем больше проектов, тем больше людей мы можем сделать счастливее.
— А как Вы достигаете своих целей?
— Я постоянно работаю над тем, чтобы становиться с каждым днём эффективнее. Я провожу работу с убеждениями. Они управляют нашими мыслями, эмоциями, действиями и дальше результатом. Поэтому корректируя их, я получаю более качественный результат. Так же я провожу еженедельную рефлексию — анализирую, что меня максимально приближает к цели, а что мешает ее достижению. Свой личный опыт я внедряю в компании.
Антон Ежков: Нужно делать проекты, сохраняющие актуальность десятками лет
«Донстрой» — РБК: кризисы могут изменить отрасль. Но не убить
Материал заимствован из архива статей РБК Недвижимость
