План БТИ – это главный документ, который нужен для перепланировки квартиры. Со «вторичкой» все просто – скорее всего, поэтажный план уже есть, и надо всего лишь его заказать. С новостройкой все сложнее, ведь при сдаче дома не каждый застройщик ставит квартиры на учет в БТИ. Часто это нужно делать собственнику.
Без плана БТИ невозможно согласовать перепланировку квартиры. Эта статья будет вам полезна, если вы:
- купили квартиру в новостройке и не знаете, с чего начать ремонт;
- планируете самостоятельно заняться оформлением плана БТИ;
- не знаете, какие документы нужны для получения плана в новостройке;
- хотите избежать ошибок, которые надолго отложат начало перепланировки.
Что такое поэтажный план БТИ и как он выглядит
Поэтажный план входит в технический паспорт квартиры и получается в БТИ – Бюро технической инвентаризации. Он дает всю информацию о вашей квартире: где находится кухня, санузел, какие стены несущие, а какие нет.
План квартиры представляет собой чертеж, на котором указывается:
- адрес квартиры;
- этаж, на котором она расположена;
- дата обследования квартиры;
- характеристика жилья: площадь и назначение всех помещений, в том числе кладовых, лоджий и балконов, встроенных шкафов, размещение газовой или электрической плиты, сантехники.
План БТИ дополняет экспликация – таблица-пояснение, в которой прописаны все данные по вашей квартире:
- общая площадь;
- площадь комнат и каждого помещения;
- высота помещения;
- дата посещения квартиры представителем БТИ.
Вот, как выглядит план БТИ для новостройки – у каждой квартиры он свой:
Первичный план БТИ для новостройки
Для получения плана квартиры в только что сданном доме необходимо пройти первичную инвентаризацию. Для этого вам нужен архитектурно-строительный план от застройщика, чтобы удостовериться в том, что ваша квартира ему соответствует. Получить его можно или в управляющей компании, или в строительной фирме, которая строила ваш дом.
Что нужно еще:
- Получить кадастровый план на квартиру. Этот документ формируется при сдаче дома и содержит все обмеры здания, точные цифры по площадям квартир. Именно эти данные вписываются и в ваш договор купли-продажи;
Изначально вы покупаете примерную площадь жилья – допустим, около 60 кв. м. Точная площадь (например, 61.2 кв. м) появится в результате кадастровых обмеров при сдаче дома. Если вы знаете точную площадь своей квартиры, значит, кадастровые обмеры в новостройке проходили. Получить план можно в управляющей компании.
2. Уточнить у застройщика или в самом БТИ, поставлен ли дом на учет в бюро технической инвентаризации – не путайте этот документ с кадастровым планом!
Кадастровый учет и учет БТИ – это две разных вещи. И зачастую застройщики ставят дом только на кадастровый учет, а на учет в БТИ – нет.
3. Если дом поставлен на учет в БТИ, то вы просто получаете технический паспорт квартиры с поэтажным планом и начинаете перепланировку.
В техпаспорте вы будете видеть все зоны квартиры: где коридор, где жилая комната, кухня, санузел. Если дом не стоит на учете в БТИ, то это нужно делать вам самим, но только после консультации в нашей компании или другой аналогичной. Так вы избежите серьезных ошибок, которые надолго отложат ваш ремонт.
Как поставить квартиру на первичный учет
В целом этот процесс несложный:
- вам нужно предоставить в БТИ выписку из ЕГРН и паспорт. Если вы прописаны в этой квартире, тогда нужен только паспорт;
- БТИ сверят вашу квартиру со строительным планом, который использовался застройщиком на стадии проектирования дома. На нем показано расположение всех помещений, их площади и размеры, расстановка стен, в том числе и внутриквартирных перегородок, расположение окон и дверей, кухонного и санитарного оборудования, коммуникаций;
- оплачиваете госпошлину и вызываете техника БТИ;
- техник проводит обмеры, сравнивая вашу квартиру с архитектурным планом: все перегородки, которые есть в плане, должны быть в вашей квартире. Даже если застройщик «забыл» их возвести и в будущем вы собирались эти стены сносить;
- получаете план БТИ.
Сейчас мы рассказали о получении плана в идеальном мире, когда застройщики строят дома, четко следуя архитектурному плану. Но, по нашему опыту, в 80% случаев есть нюансы, о которых вы по своей неопытности можете даже не догадываться.
Проблема, которая надолго отложит вашу перепланировку
Главное, что вы должны знать: при самостоятельном обращении в БТИ вы рискуете получить неправильный план квартиры.
Например, на архитектурном плане указана квартира с двумя комнатами и перегородками, а по факту в ней нет ни одной стены, и вы думаете, что у квартиры свободная планировка. Это происходит из-за того, что застройщик сдает жилье не в том виде, каком предполагалось изначально согласно архитектурному плану.
Если техник не найдет у вас в квартире каких-то стен, которые есть в архитектурном плане, то вы получите план БТИ в «красных» линиях. Вам придется возводить стены, которые были в проекте у застройщика, и узаконивать перепланировку, которую вы даже не делали. Только так вы сможете получить план БТИ в черных линиях, который вам и нужен.
Вот недавний пример из нашей практики. Квартира в московском ЖК, где не было почти ни одной стены, но на архитектурном плане они были. Линии на полу, выделенные красным на первом фото, это и есть границы разделения помещений:
Именно поэтому прежде чем заказывать в БТИ какие-то документы по квартире, купленной в новостройке, посоветуйтесь сначала с нами. Это бесплатно, но поможет вам избежать проблем.
Мы знаем практически каждый жилой комплекс Москвы и понимаем, что нужно сделать, чтобы получить правильный технический паспорт без ошибок, с которым в дальнейшем смогут работать проектировщик и дизайнер.
План БТИ для квартир со «свободной» планировкой
Квартир со свободной планировкой не существует, это всего лишь маркетинговый ход. В любой квартире всегда должны быть — коридор, санузел, кухня и жилая зона.
Если вы думаете, что покупали квартиру с такой характеристикой, в первую очередь сверьте ее с архитектурным планом, и только потом приступайте к получению техпаспорта в БТИ. Скорее всего, в квартире есть стены.
Сколько времени уходит на получение плана БТИ для новостройки
Получение первичного техпаспорта при самом удачном раскладе занимает около 1 месяца. Но только при том условии, что вы знаете и учитываете все нюансы по вашей квартире. Здесь без консультации профессионалов никак. При самостоятельном оформлении этот процесс может растянуться до полугода.
Где получить техпаспорт БТИ
Получить технический паспорт можно в:
- МосгорБТИ;
- МосОблБТИ;
- федеральном БТИ – РосТехИнвентаризации.
Юридическая сила документов, полученных в каждом из этих ведомств, абсолютно одинаковая.
Оформить технический паспорт квартиры и получить поэтажный план можно через портал mos.ru в разделе «Услуги и сервисы», или обратившись в любой из территориальных филиалов БТИ.
Если вы оформляете документы для согласования перепланировки, будет достаточно получить в БТИ план квартиры и экспликацию. Стоит это дешевле, чем весь техпаспорт, но этих данных хватает для согласования. Укажите, что вам нужен только план и экспликация, при оформлении заказа в БТИ.
Сколько стоит оформление техпаспорта
Стоимость оформления плана БТИ зависит от объекта, его площади, сроков последних обмеров помещений. Госпошлина для получения техпаспорта на квартиру до 100 кв. м. стоит около 15 000 рублей. Наши услуги по оформлению документов БТИ - тоже 15 000 рублей. Занимает процесс оформления техпаспорта примерно 1 месяц.
Вывод
Главное, о чем вам нужно помнить: перед постановкой на первичный учет в БТИ обязательно посоветуйтесь с профессионалом, потому что в каждом жилом комплексе свои условия и свои нюансы. Мы о них знаем.