Вот и настала та самая краснодарская осень, о которой все стараются молчать) Почему? Да всё очень просто: о лете можно выдумать множество баек о том, как на солнце краснодара плавится железо, о зиме, любители баек расскажут, как о морозах и непроходимых снегах, а вот об осени ничего не скажешь...
Как всегда, обзоры реальных объектов Краснодара и края на моём канале. Найти его можно просто набрав "Переезд в Краснодар с Екатериной Романенко", кому нужна помощь в приобретении жилья - ватсап +7(928)211-33-77
К стати, не шутка, вчера одна "краснодарская жительница" в комментариях здесь рассказывала, как она несколько лет буквально замерзала здесь от краснодарских морозов, пока не уехала на урал...понимаю, что с такими людьми в дискуссии вступать не стоит, но мне стало интересно и я начала копать архив Краснодарской погоды, и нашла 4 дня, когда ночью (только ночью температура опустилась до -16), ну да ладно, есть же люди, которые до сих пор уверены, что в сети очень сложно найти информацию)
Ну да ладно, сегодня не об этом, а как всегда об инвестиционном климате на рынке недвижимости Краснодара
"Подожду до весны!", - мнение некоторых клиентов, которое стоит обсудить
Конечно, мне, как человеку с рынка недвижимости не стоило бы быть на столько откровенной и раскрывать все карты, но я останусь с вами честна и расскажу, как видится этот рынок изнутри, и стоит ли ждать на самом деле в Краснодаре?
Давайте начнём с того, что добрая часть желающих переехать в Краснодарский край отвалилась, особенно почувствовали это продавцы новостроек, продажи на которые упали в 5-10 раз в зависимости от района.
Как я уже писала, продажи новостроек упали практически в пол и достигли абсолютного минимума за последние три года.
Более того, в ноябре, многие застройщики начали двигаться, и двигаться не в шутку, появились цены по 77 000 за метру надёжных застройщиков (у тех, кто на грани банкротства, или у тех, кто делает хорошую мину при плохой игре - цены до сих пор на высоте по 120 000 - 130 000 рублей за метр). И первое, что я всегда говорю своим клиентам:
НЕ СПЕШИТЕ!!! ВООБЩЕ НИКОГДА НЕ СПЕШИТЕ!!! НИКОГО И НИКОГДА СПЕШКА НИ К ЧЕМУ ХОРОШЕМУ НЕ ПРИВОДИЛА!
Так, два месяца назад целых четыре моих инвестора умудрились купить новостройки не у самой надёжной и пунктуальной компании в Краснодаре по 130 000 за метр (ну им же в отделе продаж не соврут, там же не просто так учредитель находится в местах не столь отдалённых). Само собой, после таких приятных для строительной компании продаж - эти же квартиры вдруг нашлись на рынке по 105 000 рублей за метр...и самое интересное, даже по 105 000 рублей их никто не покупает, они просто стоят на месте никому не нужны и в ближайшее время нужны не будут!
Вообще, люди порой встречаются интересные: им честно говоришь: "Ждите! Это не те цены, по которым вы сможете продать!" - не верят, смотришь, народ по ютубу "причёсывает" о том, что к ценам нужно привыкнуть и народ радостно бежит покупать новостройки у компании, которая имеет только официально три долгостроя! ТРИ!!!??? КАРЛ!!! Они и не собираются ничего строить вовремя! Вы же покупаете и так?)
Почему ждать нужно и в каком случае ждать нужно?
Если вы решили покупать новостройку и у вас нет предложения хотя бы по 90 000 рублей, то покупать не стоит! На данный момент на рынке переизбыток инвестиционных квартир и цена на них, как минимум будет держаться на этом уровне, но скорее всего упадёт уже в течение 3-4 месяцев. На сколько упадёт - я не знаю, я просто смотрю цифры и включаю логику.
На данный момент на рынке уже есть акционные предложения в хороших ЖК ниже 80 000 рублей. Да, это предложения не потоковые, но то, что они есть говорят о том, что даже по этой цене застройщикам продавать выгодно!
Мне ежедневно поступают десятки сообщений с просьбой помочь продать студию, на которые я отвечаю: "Они не продаются по этой цене! И не продадутся, так как студия в 90% случаев - это инвестиционный продукт, а при таком скачке он просто теряет свою привлекательность и на него нет потока покупателей, потому что продать дороже эти студии некому.
Почему ждать весны?
В ноябре 2021 года продажи у застройщиков станут ниже отметки 10 000 м2, сравнение я делала вот здесь (можно посмотреть как выглядели продажи застройщиков в предыдущие годы), но, разница в том, что ноябрь не первый месяц, когда стоят продажи новостроек
По данным, полученным из источников внутри, одна строительная компания даже нанимала массовку, чтобы создать в офисе ажиотаж для покупателей) Такого мы ещё не видели, но реальность ни от кого не скроешь и понятно, что застройщики находятся в панике)
Давайте немного отвлекусь и объясню свою позицию: я не злорадствую и не радуюсь, здесь вопрос скорее в том, что цена должна быть адекватной, просто адекватной: по данным минстроя себестоимость строительства квадратного метра жилья в Краснодаре не выше 45 000 рублей за метр! Не удивляетесь - это открытая статистика по всем застройщикам Краснодара. Это данные, которые подают застройщики. Вот здесь я сравнивала регионы по себестоимости. Понятно, что эти данные завышены, и очень сильно завышены. В Краснодаре себестоимость квадратного метра на уровне Красноярска. Это же реально смешно)
Кому интересно как покупаются строительные материалы, объясню очень коротко: застройщик закупает строительные материалы по "объектным ценам" - это цена ниже опта (оптовой цены), всегда ниже оптовой цены на 5-7%, иногда и на 15-20% и с отсрочкой не менее 1 месяца, здесь всё зависит от того на сколько много отдел снабжения кладёт себе в карман(а он всегда кладёт к себе в карман, вопрос именно на сколько много). Если отдел(департамент, управление) - очень жадные, то застройщик покупает всё по оптовым ценам, при этом отдельно взятая семья менеджера по снабжению получает свои плюшки. Если же система контроля хотя бы немного работает, то цены будут опт-10% или опт - 20%, а скорее всего "навязанный бартер". В декларации же, подают сведения о возможных оптовых ценах, на основании которых и формируются данные о себестоимости
НО, даже при таких данных, которые завышены, как минимум на 30% от реальных цифр коммерческая стоимость жилья должна упираться в цифру 90 000 рублей, ну не как не больше, хотя и 90 000 рублей это сумма не маленькая, но пока покупают, зачем снижать цены. Вот мы и получили за октябрь 2021 цену 116 000 рублей, при этом, меня ещё и умудряются закидывать шапками, когда я говорю, что цена должна снизится и спроса в эту стоимость не будет!
Если рынок выдержит до весны, то нас ждут приятные сюрпризы.
Данная информация касается исключительно новостроек, ситуацию по вторичке и домам - расскажу позже.
Кому нужна помощь - звоните +7(928)211-33-77 или пишите в ватсап
