Тема нового генплана Анапы продолжает оставаться главной в местном информационном поле. Людей беспокоят возможные последствия расширения рекреационной зоны и ограничения, наложенные на земельные участки.
Эти обстоятельства волнуют не только собственников недвижимости на побережье, но и потенциальных покупателей ‒ людей, которые заинтересованы в приобретении недвижимости в Анапе и пригородах, но опасаются вкладывать деньги в условиях неопределённости.
Основные моменты, касающиеся нового генплана, я разобрал в предыдущей публикации. В этой статье хочу ответить на некоторые вопросы, которые поступили от подписчиков моего YouTube-канала.
Каким образом я теперь могу продать дом в Джемете, если стоит ограничение? Кому он теперь нужен?
Скорее всего речь идёт об ограничениях, предусмотренных статьёй 56 Земельного Кодекса РФ. Это охранные зоны с условием ограниченного использования. Чтобы удостовериться в этом, можно заказать расширенную выписку из ЕРГН на сайте кадастровой палаты и посмотреть детальную расшифровку ограничения.
По собственному опыту знаю, что очень редких покупателей смущает ограничения охранный зоны (к примеру, относящейся к аэропорту).
Если собственник на своём участке под ИЖС построил дом, но не успел ещё поставить на учёт и получить право собственности на строение. Чем это может грозить собственнику?
На уже возведённые на законных основаниях строения новая территориальная зона не окажет влияния. Но всё же не следует надолго откладывать процедуру оформления документов на дом.
Почему не сказали про колоссальный налог, который должны будут платить собственники после принятия нового генплана в связи с поменявшимся статусом их земель?
Земельный налог определяется исходя из кадастровой стоимости и налоговой ставки. Ставка определяется не на основании генплана или Правил землепользования и застройки (ПЗЗ), а согласно данных Росреестра, которые передаются в ФНС.
Кроме того, часто приходится слышать о том, что кадастровая стоимость участков в рекреационной зоне, наоборот, снижается. Это влечёт за собой и снижение налога, что является даже плюсом для собственника.
Можно ли проявить инициативу и повысить кадастровую стоимость участка?
Самовольно «повысить» кадастровую стоимость у вас нет возможности. Но вы можете обратиться в суд или в орган местного самоуправления с соответствующим заявлением о её пересмотре. Подробнее можете прочитать на сайте Росреестра.
При покупке участка получил выписку: категория земель ‒ земли с/х назначения; вид разрешённого использования ‒ для ведения садоводства и огородничества. Согласно разъяснениям Росреестра, возведение на них жилых домов предусмотрено. В генплане же участок относят к категории СХ1, поэтому я теряю возможность строить дом на этом участке. Что первично, кадастровый учёт, где указана цель использования садоводство, либо ПЗЗ, который мне запрещает строительство дома на участке? И как разрешить это противоречие?
Первичны Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), которые составляются на основе генплана. При этом администрация, т.е. орган местного самоуправления, обязана передать соответствующую информацию в органы Росреестра для внесения соответствующих изменений.
Однако на практике этот механизм зачастую сбоит, и данные Росреестра, к сожалению, могут разниться с данными ПЗЗ.
В данный момент нет никакого желания покупать земельный участок, либо дом с земельным участком.
Опасения граждан из-за нового генплана, ограничений и пересмотра кадастровой стоимости во многом преувеличены. Ограничения были и раньше. Участки продавали и покупали, даже зная об этих ограничениях. Они не такие страшные, как кажутся на первый взгляд.
Но при покупке земли, действительно, нужно быть предельно внимательным при проверке документов. Самый безопасный вариант ‒ это участки в пределах населённых пунктов с видом разрешенного использования ИЖС.
Жители многоквартирных домов не менее обеспокоены ситуацией. На новом генплане участки под некоторыми ЖК также поменяли свой цвет.
Если многоквартирный дом, который давно уже введён в эксплуатацию, попал в зону рекреации в новом генплане, то чем это грозит собственникам квартир? Обременения на участок земли под домом не наложены. На сайте Росреестра земля числится как для многоэтажной застройки.
Собственники квартир в таких МКД не претерпят каких-либо негативных изменений. Жилые дома, которые были построены на законных основаниях, введены в эксплуатацию и используются по назначению не снесут и не будут изымать для государственных / муниципальных нужд.
Имеются ли какие-либо обременения у ЖК «Южный квартал»? Согласно карте функциональных зон (из материалов нового генплана Анапы), территория нашего ЖК отмечена как зона объектов делового, общественного и коммерческого назначения (оранжевый цвет). Что ждёт жителей «Южного квартала»?
Согласно нового проекта генплана, земля под ЖК «Южный квартал» и «Парадный» отведена под зону общественно-деловых территорий. НО! Согласно действующих ПЗЗ у этого участка зона та же самая.
Данная зона допускает жилую застройку совместно с объектами делового, коммерческого и общественного назначения.
Об этом говорит в том числе Градостроительный кодекс РФ: «В перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, жилые дома блокированной застройки, многоквартирные дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи» (п.6 ст. 35 ГрК РФ).
В ЖК «Горгиппия» новый генплан внесёт какие-то изменения?
Новый генплан немного увеличил «зелёную» парковую зону и «оранжевую» общественно-деловую зоны. Часть зоны «Образование» изменена на зону жилой застройки. Это основные моменты сравнения текущих ПЗЗ и нового генплана.
Для более подробного ответа нужно знать, какой именно участок на местности вас интересует.
Меня интересует ЖК «Южный-2», Он тоже подпадает под статьи 56 и 56.1? Можно будет продать или завещать квартиру?
Скорее всего на земельном участке под МКД таких ограничений нет, а даже если бы и были ‒ они не могут повлиять на ваше право распоряжаться своим имуществом. Продавать, дарить, завещать ‒ это ваше право.
Интересует ЖК «Бельведер». Снесут его или нет? Могу я его в дальнейшем продавать?
Как и ранее, «Бельведер» находится на земле с назначением под жилую застройку. Новый генплан никаких изменений к этому не прибавил. Данный ЖК строился на законных основаниях, был принят в эксплуатацию и используется по жилому назначению.
Снести, конечно же, НЕ могут. Ваши права как собственника остались неизменны. Можете продавать, дарить, завещать ваше имущество.
Постарался выбрать самые актуальные вопросы по поводу нового генплана. Если у вас осталось недопонимание, то звоните по телефону +7 (800) 350-34-54 (звонок бесплатный), либо пишите комментарии к данной статье.
Для тех, кто лучше воспринимает информацию наслух, предлагаю ознакомиться с ответами юриста в формате видео:
С уважением,
Андрей Ворсов ‒ ваш личный эксперт по недвижимости на юге России