Еще несколько лет назад покупка квартиры в новостройке помогала сэкономить: цены были ниже, чем на вторичку. Но льготная ипотека подстегнула спрос на новостройки, а в результате выросли и цены — есть регионы, где квартиры в строящихся домах теперь дороже, чем на вторичном рынке.
Разбираемся, насколько сейчас выгодно покупать жилье в новостройках, и рассказываем о плюсах и минусах таких квартир.
Минусы покупки квартир в новостройках
👎 Цены сильно выросли и пока продолжают расти
Цены на новостройки «разогнались» из-за программ господдержки — льготной и семейной ипотеки. Но в июле 2021 г. условия программ изменились:
- Льготную ипотеку продлили с более высокой ставкой — 7% вместо 6,5%. А кредитный лимит по ней снизили до 3 млн рублей во всех регионах. Программой по-прежнему могут воспользоваться все совершеннолетние граждане РФ, первоначальный взнос — 15%.
- Семейная ипотека стала доступна семьям даже с одним ребенком, если тот родился после 1 января 2018 года. Остальные условия сохранились: первоначальный взнос от 15%, ставка до 6%, лимит для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области — 12 млн, для регионов — 6 млн рублей.
В результате льготная ипотека стала менее интересна жителям столиц (им придется вносить больше денег на старте), но программа все еще неплохо работает в регионах. Зато семейная ипотека стала доступнее, а кредитный лимит по ней не изменился — денег может хватить на покупку квартиры даже Москве и Петербурге.
После изменений льготных программ спрос на новостройки снизился. Но при этом средние цены по российскому рынку в целом пока продолжают расти, отмечают аналитики Циан.
Хотя уже есть косвенные признаки замедления роста цен — например, количество лотов со скидками в новостройках заметно выросло.
👎 При покупке квартиры в строящемся доме нужно ждать с переездом
Если покупать квартиру на этапе котлована, то придется ждать, пока дом достроят и сдадут. И на строительство может уйти не один год. Если нет другой квартиры, жить в это время в съемной, да еще выплачивать ипотеку за новое жилье, может быть непросто. А готовые квартиры в новостройках обычно дороже, чем на этапе котлована. За период стройки (2-3 года) они дорожают примерно на 15%.
Выход — сопоставить свою возможность подождать со сроками сдачи и ценами на квартиры и подыскать подходящий по всем параметрам вариант. Сравнивать понравившиеся квартиры на сайтах разных застройщиков неудобно. Но можно легко сделать это на Циан — там собрана необходимая информация о строящихся домах, включая цены, их динамику и сроки сдачи ЖК.
👎 Риск долгостроя
При покупке новостройки всегда есть вероятность, что строительная фирма обанкротится, начнутся проблемы с материалами — и срок сдачи отодвинется на неопределенное время.
Эскроу-счета, которые строители должны использовать на большинстве новых объектов, помогают покупателям не потерять деньги. Но они не возместят потерянного времени на поиски, оформление квартиры и ожидание конца стройки.
Эскроу-счет — специальный банковский счет, на котором деньги покупателя замораживаются до тех пор, пока продавец не выполнит обязательства. Если строительная фирма развалится и дом не будет достроен — покупатель получит деньги обратно.
Если обанкротится банк, то покупатель сможет вернуть с эскроу-счета до 10 млн рублей — такая сумма страхуется Агентством по страхованию вкладов.
Чтобы снизить риски, при выборе строительной компании лучше обращать внимание на отзывы покупателей, информацию о судах, количестве построенных домов, просрочках сданных объектов. Если компания не новичок на рынке и без проблем сдает объекты — больше вероятность, что она достроит и то, что сейчас в работе.
Найти информацию можно на Циан. На сайте у каждого застройщика и ЖК есть страница, где можно узнать, сколько домов сдано и сколько находится в работе, почитать отзывы.
👎 Шум ремонта в первые годы
Первые пару лет, вероятно, придется жить в постоянном шуме: новые хозяева по соседству будут доделывать жилье под себя.
А в домах, где квартиры продаются в основном с черновой отделкой, — люди будут обустраивать все с нуля. Но в этом случае есть шанс закончить ремонт в своей квартире одновременно с соседями.
👎 Выбор новостроек меньше, чем на вторичке
В новостройках появляется меньше предложений, чем на вторичке. После перехода на эскроу-счета согласование проектов стало занимать больше времени, а многие мелкие застройщики ушли с рынка.
Но при этом в новостройках предлагаются современные планировки, которые приспособлены под комфорт жизни, а не под нужды госзаказа, как у типовой застройки даже постсоветского периода. И разнообразие планировок впечатляет: есть квартиры стандартные и с еврогостиной, варианты с балконами и лоджиями, кладовыми, несколькими санузлами и другими удобствами.
Сравнить квартиры в новостройках можно на Циан. На сайте собрана большая база объектов, так что есть из чего выбрать. Фото с cian.ru:
👎 Проблемы с инфраструктурой
Большинство новостроек расположены на окраинах или в новых районах города, поэтому нужной инфраструктуры поначалу может не быть, а детские сады, школы и поликлиники слишком далеко. В крупных ЖК часто предусмотрена собственная инфраструктура, но нужно подождать, пока она появится.
Чтобы заранее узнать, будут ли проблемы с инфраструктурой, можно оценить расположение ЖК. В каждом объявлении Циан есть подробная карта, на которой указаны все магазины, школы, детские сады и поликлиники в округе.
Плюсы покупки квартиры в новостройке
👍 Льготные программы ипотеки и акции застройщиков
Застройщики сотрудничают с банками и запускают совместные ипотечные программы, продают квартиры в рассрочку, предлагают trade-in, скидки и другие услуги, которые могут привлечь покупателя.
Одна из функций поиска на Циан — фильтр по скидкам и акциям, с которым пользователь видит только квартиры с дополнительными предложениями застройщика.
👍 Новые продуманные районы
Застройщики заботятся, чтобы жилье в их домах было привлекательным для покупателей, поэтому занимаются благоустройством территории. Во многих новых ЖК создают подземные паркинги, сажают газоны и деревья, строят спортивные и детские площадки, отводят помещения под развивающие центры и супермаркеты, парикмахерские, фитнес-клубы.
Узнать, что планирует построить компания на конкретном объекте, можно в карточке ЖК на Циан — застройщики предоставляют полную информацию об инфраструктуре, которая заложена в проект.
👍 Не будет проблем с бывшими собственниками
При покупке жилья в новостройке договор заключается с юридическим лицом, а предыдущих владельцев у квартиры нет. Не нужно опасаться, что появится забытый наследник или другой претендент на квартиру, обнаружатся ошибки в оформлении или окажется, что продавец не отвечал за свои действия в момент совершения сделки.
👍 Проще обустроить квартиру под себя
Раньше в квартире никто не жил — проще сразу сделать все по своему вкусу. Обустраивать с нуля новую квартиру даже с черновой отделкой порой легче, чем ремонтировать вторичку: не нужно отдирать старые обои и плитку, выносить мешки мусора. И в новостройке не будет сюрпризов вроде прогнивших полов.
В квартирах на вторичном рынке можно найти варианты с неплохим ремонтом. Но старые хозяева делали его под себя, а новым может хотеться другого. У покупателей квартир в новостройке в этом смысле больше свободы для творчества.
А если в квартире чистовая отделка — останется просто докупить мебель и въехать. На Циан квартиры с отделкой можно найти с помощью фильтра:
👍 Гарантия застройщика
По Федеральному закону 214-ФЗ, гарантия застройщика должна быть не менее 5 лет на здание: фундамент, стены, каркасы, перекрытия, крыши, лестницы, перегородки. И не менее 3 лет — на инженерное и технологическое оборудование: водопроводное, газопроводное, отопительное, электрическое, канализационное, вентиляционное.
Если владелец в первые годы обнаружит дефекты, в которых виновата строительная компания, — их должны устранить бесплатно.
👍 Перспективный круг общения
Квартиры в новостройке обычно покупают люди одного социального уровня — семьи с доходом, который позволяет платить ипотеку или купить жилье без кредита. Скорее всего, здесь не будет привычных для квартир на вторичном рынке «проблемных» соседей.
Искать квартиру в новостройке удобно на Циан
На Циан есть большая база новостроек во всех регионах страны с информацией о застройщиках. В фильтрах можно указать ограничения по цене и срокам сдачи ЖК, выбрать вариант отделки, акции и скидки от застройщика и обозначить параметры будущей квартиры.
Под каждым объявлением есть подробная карта с инфраструктурой района: детскими садами, школами, поликлиниками, магазинами. А если нужно рассчитать ежемесячный платеж по ипотеке — пригодится ипотечный калькулятор, который также есть под описанием квартиры. Вся информация собрана в одном месте — не придется искать сведения на сайтах банков и строительных компаний.
Листайте ниже, чтобы перейти на страницу поиска новостроек в своем регионе и выбрать подходящую квартиру.