Когда речь идет о покупке квартиры, в сделке фигурируют достаточно крупные суммы денег. В очень редких случаях договор заключается одномоментно, с одноразовой выплатой полной стоимости недвижимости. В основном, в начале оформляется его предварительный вариант или даже устное соглашение о передаче определенной суммы в счет будущего платежа.
В обиходе эта сумма именуется залогом. Поскольку любая сделка по многим причинам может не состояться, всех потенциальных покупателей интересует вопрос: как вернуть залог за квартиру по договору?
Каким бывает залог по договору купли-продажи?
Для начала нужно разобраться, что именно принято называть залогом, согласно законодательству. Под ним подразумевают некоторую нефиксированную сумму, которую покупатель передает продавцу, а тот принимает, в счет будущей оплаты и в качестве гарантии совершения окончательной сделки. Иными словами, покупатель с помощью этих средств закрепляет за собой право приобретения жилья, а продавец обязуется продать его именно этому покупателю.
Залог бывает двух видов: аванс и задаток, при этом законом регламентируется только последний. Согласно статьям 380 и 381 Гражданского Кодекса РФ, задаток накладывает на стороны определенные обязательства и ответственность за нарушение условий договора.
Аванс, в свою очередь, хоть и служит своеобразным гарантом окончательного перехода имущества от продавца к покупателю, не гарантирует 100%-го исполнения всех обязательств и в большинстве случаев не ведет к каким бы то ни было санкциям относительно стороны, нарушившей предварительные договоренности.
Важно знать, что для оформления задатка следует обязательно составлять предварительный договор, в котором прописывать, что переданная покупателю сумма является именно задатком. В противном случае она автоматически будет признана авансом со всеми вытекающими последствиями.
Можно ли вернуть аванс или задаток за квартиру при расторжении договора?
В идеальной ситуации все оказывается достаточно просто. Покупатель и продавец составляют предварительный договор с авансом или задатком, а через какое-то время после полной оплаты оформляют у нотариуса договор купли-продажи. Однако если сделка идет не так гладко, важно знать, возвращается ли залог за квартиру в случае ее срыва?
Любой вид залога за недвижимость можно вернуть, но каждый из них имеет свои нюансы и правила.
Возвращение задатка за квартиру
Обеспечение сделки с помощью задатка подразумевает определенные штрафные санкции за нарушение ее условий одной из сторон. Все эти моменты прописываются или в предварительном договоре купли-продажи, или в договоре задатка, который можно оформить как с агентством недвижимости, так и с продавцом напрямую.
Согласно статье 381 ГК РФ, если покупатель решил отказаться от сделки, абсолютно вся сумма задатка остается у продавца. Исключения составляют только те случаи, когда по уважительным причинам покупатель не смог явиться в назначенный день для заключения основного договора, но предупредил об этом заранее. Тогда предварительное соглашение может быть продлено без применения штрафных мер. Также договор задатка подлежит аннулированию в случае форс-мажорных обстоятельств.
По сравнению с покупателем, продавец несет немного большую ответственность за срыв договоренностей по его вине. Если он передумал продавать квартиру именно тому покупателю, с которым заключил договор задатка, он обязан вернуть сумму залога в двойном размере. Размер этой пени может быть и меньше, но только при условии, что это заранее оговорено и прописано в соглашении.
Несмотря на строгость обозначенных в законах правил, часто можно услышать вопрос: как вернуть задаток, если передумал покупать квартиру? Подобное развитие событий, хоть и нечасто, но вполне возможно. Иногда возникают обстоятельства, когда по причине серьезной болезни покупатель не может выполнить свои обязательства по предварительному договору купли-продажи. Или же банк отказывает ему в предоставлении ипотечного кредита. В таком случае он может рассчитывать на возвращение задатка, но только при одном условии: подобные риски должны быть заранее учтены и зафиксированы в договоре. Стороны имеют право вносить в него любые необходимые на их взгляд пункты, в том числе и такого рода.
Возврат аванса при покупке квартиры
Аванс – это любая разновидность залога, которая не является задатком. Возврат аванса при расторжении договора купли-продажи возможен в любом случае, если в предварительном договоре не указаны другие условия. В этих условиях может содержаться упоминание о штрафных санкциях. Согласно им, если виновником срыва сделки является покупатель, продавец имеет право на удержание всей суммы аванса или ее части в качестве компенсации.
То же самое касается и продавца. Если после передачи аванса он передумал или нашел другого покупателя, первый покупатель может также требовать возмещения ущерба. Однако это происходит только тогда, когда авансовый договор предусматривает такое возмещение.
Поскольку аванс не вполне регламентируется законом, на практике, когда дело доходит до суда, к одному из виновников применяются минимальные штрафные санкции, а в большинстве случаев – просто расторгается предварительный договор, а аванс подлежит возврату.
Иногда встречается информация, что, если сделка расторгается по вине покупателя, продавец вправе оставить аванс себе. Это не соответствует истине, поскольку с точки зрения закона само понятие аванса не подразумевает слишком серьезной ответственности. На деле некоторые суды все же могут удовлетворить иск продавца, если будет доказано, что из-за отказа покупателя от сделки он понес определенный ущерб.
В случае, когда продавец отказывается возвращать авансовые средства, покупателю нужно обратиться в суд. Если его вины в срыве сделки нет, продавцу даже могут выдвинуть обвинения в необоснованном обогащении. Также покупатель имеет право потребовать определенный процент средств за временное пользование суммой аванса.
В каком случае аванс не возвращается?
Возврат предоплаты за квартиру, если она оформлена в виде аванса, невозможен по нескольким причинам. Первая из них – это передача залога, которая сопровождается устными договоренностями. Если продавец в этой ситуации станет отрицать наличие возвратного аванса при покупке квартиры, доказать факт получения им денег будет практически невозможно. Поэтому специалисты настоятельно рекомендуют, по меньшей мере, обеспечить сделку распиской, а лучше – составить договор аванса или задатка.
Вторая причина, как уже было упомянуто выше, заключается во внесении в договор залога пунктов относительно его возврата или невозврата. Если там было сказано, что в случае отсутствия у покупателя весомых причин для расторжения договора аванс остается у продавца, первый не может претендовать на возврат денег. Желательно, чтобы примерный характер таких весомых причин также был перечислен в соглашении.
Третий повод для того, чтобы аванс остался у продавца, – соответствующее решение суда. Положительный вердикт по такого рода иску возможен в том случае, когда будет доказано грубое нарушение договоренностей со стороны покупателя.
Как правильно оформить предварительное соглашение?
С помощью предварительного договора можно зафиксировать факт передачи не только задатка, но и аванса. Договор составляется и, желательно, заверяется у нотариуса, при желании в него вносятся уточняющие пункты, согласованные сторонами. Предварительное соглашения обязательно должно содержать следующие данные:
- инициалы продавца и покупателя;
- их паспортные данные и адрес проживания;
- описание предмета сделки с указанием его стоимости;
- срок для выполнения обязательств;
- сумма залога с обязательным указанием, что речь идет именно о задатке;
- ответственность сторон и судьба аванса в случае расторжения договора.
Относительно залога за недвижимость, финансовые потери и ответственность несет виновная сторона. В реальности спорные случаи в вопросах, кто виноват, встречаются повсеместно. Поэтому самым лучшим решением при передаче аванса или задатка продавцу будет составление предварительного договора купли-продажи с обязательным внесением в него пунктов обо всех теоретически возможных ситуациях, которые могут привести к разрыву договоренностей. Идеально, если подобное предварительное соглашение будет составлено с помощью хорошего юриста и учитывать все обоюдные пожелания сторон.
Читайте статью в журнале Кайли: https://qayli.com/journal/avans-pri-pokupke-kvartiry-ego-vozvrashchayut-ili-net/
