Главная особенность вторичного жилья в том, что эта недвижимость «с историей». Это означает, что квартирой пользовались, у нее были собственники (и, возможно, не одни), которые в ней жили, платили за нее (или, наоборот, не платили), ремонтировали и, возможно, переделывали эту квартиру. Поэтому первое и главное правило при покупке вторичного жилья – проверять и еще раз проверять все детали, связанные с его историей и эксплуатацией. Проверку надо вести по трем направлениям:
- Продавец и/или собственники долей;
- Документы недвижимости;
- Реальное физическое состояние продаваемой квартиры.
При проверке квартир следует всегда толковать любой недостаток и несоответствие в документах не в пользу покупки. Требуются только оригиналы, только полный комплект и только «свежие» - не старше 1 месяца. И ни в коем случае нельзя стесняться задавать вопросы. Любое сомнение стоит тоже толковать не в пользу продавца. Список документов, которые надо обязательно проверить:
- Документы по приобретению квартиры: договоры приватизации, дарения, купли-продажи, документы о вступлении в наследство и т.п.
- Документы продавца/владельцев долей: паспорт, свидетельства о рождении детей (до 14 лет), справки из ПНД и НД о том, что продавец и владельцы долей не состоит на учете.
- Если есть несовершеннолетние дети - разрешение органов опеки на сделку.
- Письменное, заверенное у нотариуса согласие супруга, если квартира в общей собственности или так же оформленное согласие других владельцев долей, если квартира находится в долях и продается другая доля;
- Свидетельство о праве собственности (если квартира приобретена до 15 июля 2016 года) или выписка из ЕГРН с регистрацией права собственности.
- Выписка из ЕГРН об отсутствии обременений и арестов.
- Поэтажный план и экспликация.
- Выписка из домовой книги по всем зарегистрированным в квартире.
- Справка об отсутствии долгов по квартплате.
Существует уже давно проверенный практикой список «проблемных» квартир. От таких лучше отказаться сразу или придется крайне тщательно проверять все детали и подстраховываться дополнительными документами:
- Слишком дешевая квартира – это может быть как квартира со скрытыми проблемами (как физического, так и юридического плана), так и откровенно «непродаваемая» недвижимость, которую продают мошенники. Никто не будет продавать вторичную недвижимость больше, чем на 10-12% ниже средней цены по рынку.
- Квартира, полученная в наследство менее 3 лет назад – обнаружить наследников, чьи права, как выяснилось, были ущемлены, очень неприятно и есть большой риск остаться без квартиры и без денег, когда суд восстановит справедливость.
- Квартира, перешедшая в собственность по ренте менее 3 лет назад – то же самое, что и квартира, полученная в наследство.
- Квартира, продаваемая по доверенности – требует двойного и тройного внимания и проверки, поскольку это любимая методика мошенников. Всегда нужно добиваться «живого» контакта с владельцем, проверки его документов и подтверждения намерения продать жилье.
- Квартира с неузаконенной перепланировкой – какие бы скидки ни давали, ее лучше не брать, проблем от неузаконенной перепланировки будет больше, чем выгоды от сниженной цены. Или продавец должен снизить цену точно на оценку стоимости возврата квартиры в состояние, соответствующее техплану.
- Квартира с долгами по оплате ЖКУ – долги «висят» на квартире и разбираться с ними придется собственнику, то есть покупателю. Поэтому либо продавец их гасит, либо дает скидку в сумме долга.
Если квартира прошла все проверки – и «документальные» и «физические», можно выходить на сделку. При заключении любой сделки нужно помнить три основных правила:
- Никакие деньги не передаются помимо банка и документально зафиксированной передачи. Платить нужно только за реальную покупку, ни «за показ», ни «за бронь», ни за что-либо еще.
- Никакие соглашения не заключаются помимо фиксации на бумаге и заверения у нотариуса. Все остальные варианты типа расписок, простых договоров и т.п. не считаются.
- Никакие «джентльменские соглашения», особенно если их предлагают заключить в обход законов и правил, не имеют никакой силы. Все только по закону и только через официальные бумаги.
Если вы ищете подходящие условия для залогового кредита, то по ссылке можно оформить кредит до 20 млн рублей на выгодных условиях по ставке от 8,8% годовых на 20 лет. От вас — два документа, от нас — решение по паспорту за день.
ПАО «Норвик Банк». Лицензия №ЦБ РФ №902 от 17.07.2015.