В статье наши размышления на тему: как воспринимать фонды капительного ремонта и повышение цен на капремонт. Отношение исключительно наше, никому не навязываем. Возможно, оно будет полезно и вам.
Немного истории. Не скучно, а важно
4 июля 1991 года вступил в силу закон о приватизации жилищного фонда в РСФСР. С этой даты каждый гражданин РФ получал право приватизировать жилье, в котором проживал. То есть получал его в собственность с правом продажи, залога и сдачи в аренду.
До принятия закона жилье находилось в государственной собственности и передавалось гражданам на основании договора бессрочного найма, без права отчуждения за деньги (только обмен). Исключение составляло кооперативное жилье, но его процент был крайне незначителен.
Вопрос на засыпку
Отчего государство, которое переходило на капиталистические рельсы, одним из первых законов приняла такой, в рамках которого лишалось своего имущества и передавало его безвозмездно?
Кто-то вспомнит разговоры младореформаторов, что для развития капитализма в стране необходимо создать рынок жилья и новый класс собственников, обладающих капиталом в виде квартиры. Ведь квартиру можно продать, деньги вложить в бизнес и потом купить еще десять квартир. Таких собственников, поверивших в это мы видели много: даже слово появилось — БОМЖ.
Вроде бы в словах насчет нового класса собственников есть рациональное звено, но на наш взгляд оно не раскрывает истинных причин.
Наблюдая ситуацию с приватизацией в течение уже 30 лет, можно уверенно заявить: несмотря на существенные изменения в стране (создан рынок жилья и люди разделены по классам), процесс передачи имущества продолжается. Государство все также заинтересовано в передаче имущества гражданам, как и ранее. До сих пор бесплатно.
И реальная причина может быть только одна
У любой собственности есть бремя содержания или стоимость владения. В капиталистической стране содержать жилье граждан — не свойственная государству функция.
Профессиональные экономисты давно рассчитали, что просто отдать имущество будет дешевле и быстрее, чем им владеть или пытаться продать. Нормативная периодичность проведения капитального ремонта составляет 15-20 лет. И эти расходы государство с себя постепенно сняло.
Фонды капительного ремонта. Как начиналось?
В 2016 году были внесены изменения в Жилищный кодекс, благодаря которым субъекты РФ сформировали фонды капитального ремонта, взносы в которые должны были делать собственники жилья. Принятие подобного закона возможно только в случае, если собственников жилья в стране больше, чем нанимателей.
После появления нового обязательного платежа пошли баталии в интернете и СМИ, где живо обсуждалась тема с очередным отъёмом денег у населения.
Грабят и все деньги украдут!
Разбираемся дальше с этим своим правом собственности и бременем
Как только человек становится собственником дорогого имущества (квартиры, например) у него появляется классовое желание — не допустить снижения стоимости этого имущества и, по возможности, сделать так, чтобы оно подорожало.
Цена квартиры напрямую зависит от качества дома и состояния самой квартиры. Если за внутреннее состояние собственник отвечает лично, то за состояние дома отвечают все собственники вместе (поскольку дом также принадлежит всем собственникам). Иного быть не может: одному собственнику физически не потянуть ремонт дома.
Расходы настолько велики, что всем собственникам одновременно тоже не потянуть ремонт дома. Поэтому их надо разбивать во времени и каким-либо образом аккумулировать.
А у других как?
Как мы уже сказали, в капиталистической стране содержать жилье граждан — не свойственная государству функция.
Подобный способ принят во всех странах развитого капитализма. Объемы и порядок внесения расходов на содержание многоквартирного дома — это первое с чем знакомят жильца до покупки недвижимости. Одновременно проверяя его благосостояние — сможет ли он в принципе эти расходы нести.
Вопрос важный: если кто-то не платит за ремонт, значит его расход будут вынуждены нести остальные жильцы. А если таких жильцов будет несколько, то денег не хватит, дом будет становиться хуже, и собственники будут терять в стоимости своих квартир.
Простой пример: сравните два дома. Один чистенький с ремонтом, второй потрепанный и без ремонта. В каком доме квартира будет дороже — задачка для дошкольника.
Реальность нашего дня
Мы с вами уже давно живем при капитализме. Делать вывод, плохо это или хорошо — не цель настоящей статьи. Задача любого нормального человека жить как можно лучше в том обществе, в котором он живет, а не тратить время на пустые мечты о достижениях прошлого.
Реальность такова, что делать капитальный ремонт кроме собственников, некому. И платить за него необходимо потому, что это в первую очередь в интересах самих собственников. Сберегает цену актива и помогает увеличивать капитализацию.
Насчет слухов, что из фондов все пропадет и все платят в пустую
Можно ли с этим согласиться? Снова думаем.
Основных вариантов организации в любом обществе существует два: частные и государственные. Созданные с участием власти организации защищают средства лучше, чем частные проекты.
Пример.
Хоть все и ругают Пенсионный фонд — он не растворился с деньгами, как многие частные фонды, и продолжает выплачивать пенсии. Также будет и с ремонтами. Их будут делать, пока существует государство.
Что с них взять?
Уверены, есть разные факты и мнения по качеству эффективности фондов.
С другой стороны, с этими структурами хотя бы можно работать, как с любой бюрократической машиной. Им можно писать письма, жаловаться на них, подавать в суд. И добиваться своего. Понятно, не всегда — ну а что у нас работает по-другому?
Они хоть не растворятся в воздухе, и при наличии хорошего юриста от них можно получить требуемое. Не будет ситуации, что нечего взыскать или не с кого.
Чем обусловлен рост цен на капремонт?
Как и любой человек, мы не любим лишние расходы. Но воспринимаем расходы на капитальный ремонт как полезную неизбежность, отказ от которой только навредит.
Для себя мы видим путь — необходимо учиться жить в новой реальности, где ответственность за нашу жизнь лежит только на нас. И содержать нашу собственность — тоже задача наша, а не дяди со стороны.
Рост стоимости взносов на капитальный ремонт, связанный со строительными материалами - неприятная объективная реальность, а не простые поборы.
Изменения цен на все видит каждый из нас. А продавать свою недвижимость дешево не любит никто.
Посчитаем
В среднем, человек продает квартиру 2-3 раза в жизни. Чем больше мир становится капиталистическим, тем менее позволительна роскошь проживания на одном месте всю жизнь.
Возьмем два любых типовых дома в Москве. В одном доме ремонт делается, а в другом жильцы не платят взносы и ремонта нет. Разница в цене однокомнатной квартиры 50 кв.м. в подобных домах может запросто составлять 1 млн рублей и выше.
Умножьте разницу на 3 продажи, получите 3 млн рублей дохода от продажи квартиры в хорошем доме. Затем посчитайте стоимость взносов на капитальный ремонт. В Москве это 20 рублей с кв.м., т.е. 1000 рублей в месяц, 12 000 в год.
Умножим на 50 лет активной жизни по распоряжению имуществом (первую квартиру покупают в 20-30 лет в среднем). Получим 600 000 рублей за все время. Согласитесь, даже при одной продаже уже выгодно, а при двух или трех продажах арифметика совсем хорошая.
Уметь правильно распоряжаться своим имуществом - ценный навык. Для этого нужно правильно считать расходы и доходы.
Надеемся, приведенный пример поможет правильно оценить необходимость платежей. И оценить действия тех, кто призывает уклоняться от платежей. Ведь их действия направлены на реальное лишение вас дохода, а не на мифическое сбережение от отмены платежей.
Кроме собственников — некому заботиться о своем имуществе.
Надеемся мы помогли разобраться с неприятным, но необходимым платежом на капитальный ремонт.
А что вы думаете по поводу вопросов, поднятых в этой статье? Напишите в комментариях под постом.
Прочитайте еще наши статьи о рынке недвижимости — для более глубокого понимания: