На днях Сергей Собянин рассказал, что скоро начнется реставрация Рязанского трамвайного парка, построенного 110 лет назад. В отреставрированном депо откроют большой фуд-молл. Давно хотел узнать, как сейчас устроена аренда памятников, и вот подвернулся отличный повод. Рассказывает Анна Савенко, эксперт в сфере торговой недвижимости и большой специалист по таким вопросам.
Большинство зданий, которые можно арендовать в центре Москвы, либо являются памятниками архитектуры, либо попадают в охранную зону из-за локации. Так или иначе любого арендатора, решившегося на работы, затрагивающие конструктивные элементы такого здания, ждет определенный круг согласований, потери крови и нервов.
Не уходя в нюансы строительно-отделочных работ, сфокусируюсь на теме и кратко опишу варианты аренды домов с историей и нюансы, которые надо держать в голове.
Варианты аренды памятников
Вариант первый. Аренда у города (муниципальная аренда)
С целью сохранения объектов культурного наследия в 2012 году была запущена программа «1 квадратный метр за 1 рубль», позволяющая частному бизнесу арендовать уникальные здания на срок 49 лет по удобной схеме «1 рубль за 1 квадратный метр» после проведения полного объема реставрационных и восстановительных работ. Постройки, включенные в программу, периодически выставляются на торги. У победителя торгов есть пять лет на проведение работ.
На другой чаше весов столь манящей минимальной аренды лежит далеко не простой процесс получения всех разрешений, строительства и реставрации. Поскольку все эти здания охраняются государством, то ремонтные работы оказываются реставрационными — с жесткими обязательствами по сохранению целевого использования, первоначальной планировки и перечнем используемых отделочных материалов.
Вариант второй. Аренда у бизнеса (коммерческая аренда)
Коммерческая аренда памятников отличается от обычной аренды детальным изучением охранного обязательства, сроками на получение необходимых разрешений и дополнительными расходами. Эта статья об особенностях выбора помещения является скелетом аудита любого нежилого помещения вне зависимости от статуса охраны здания. Ниже перечислены ключевые факторы, которые могут повлиять на сроки реализации проектов, бюджет инвестиций и сроки окупаемости.
Ранг объекта
Узнать ранг объекта или статус его значимости можно на сайте Департамента культурного наследия, а изучить процедуру включения того или иного здания в список охраняемых объектов можно в этой статье.
Выбирая в аренду помещение, желательно:
•оценить внешний вид фасада и его архитектурную уникальность для понимания потенциала включения объекта в список памятников архитектуры;
•получить справку об архитекторе, его заслугах, а также жильцах дома и их регалиях для той же самой цели;
•оценить объем возможных изменений, затрагивающих планировку и конструктивные элементы (фасад, капитальные перекрытия, капитальные стены и прочее).
Вся эта информация содержится как в документах об объекте, так и в открытых источниках. Принимая во внимание недавние изменения законодательства, здание может быть включено в список памятников по инициативе жильцов, примером чему служит жилой дом в Большом Козихинским переулке — тот самый легендарный дом с рысями, попавший под охрану буквально пару лет назад.
После проведенного Горнаследнием анализа, Департамент культурного наследия выделяет три категории памятников: федерального значения, регионального и местного.
По правде говоря, вне зависимости от категории большинство зданий, расположенных в пределах Бульварного и Садового кольца, попадают в охранную зону. Так что общаться с представителями Горнаследия и получать соответствующие разрешения в случае изменения фасадных элементов (увеличение оконных проемов, организация входа, изменение раскладки окон и прочее) придется в любом случае.
Охранное обязательство
Основной документ, отражающий предмет охраны. В него может попасть только фасад дома, а может и планировка всех помещений, внутренние стены, пол и потолки, элементы декора, фрески и прочее. Некоторые охранные обязательства настолько детальны и строги, что не подразумевают размещение внешней рекламы не только на фасаде здания, но и в оконных проемах. Поэтому арендаторам приходится ограничиваться малозаметной полупрозрачной наклейкой на стекле, которую проверяющие инстанции вправе убрать в любое время.
Проект приспособления
Любая перепланировка должна быть согласована проектом приспособления, который может разработать специализированная организация, затем проект согласовывается в Департаменте культурного наследия (ДКН). Все строительные работы в соответствии с проектом может выполнять компания, имеющая все лицензии и разрешения. Объем работ и их наименование (реставрация, реконструкция, прочее) определяются, проверяются и сдаются на законодательном уровне.
Сроки
Сроки согласования и проведения работ унифицированы и находятся в открытом доступе. Важно помнить, что, в отличие от рядовых помещений, согласованного с арендодателем периода ремонтных каникул может просто не хватить.
***
Итак, чтобы все вышесказанное не вызвало панику, резюмируем и прописываем шаги:
- Проверяем статус объекта (памятник или нет) на сайте ДКН.
- Запрашиваем у собственника охранное обязательство и досконально изучаем предмет охраны.
- Проводим предварительный технический аудит и прикидываем предварительный план работ.
- Составляем бюджет и график реализации проекта.
- В случае принятия положительного решения на этапе согласования договора аренды привлекаем профессиональных консультантов и подрядчиков, которые минимизируют риски, внесут специальные пункты в договор аренды и ускорят процесс реализации проекта.
***
Подписывайтесь на СысоевFM в Дзене и Телеграм: будет еще больше новостей и скидок.
