Недвижимость, которая становится обеспечением по кредиту, выравнивает риски заемщика и банка. За счет этого банк может предложить ему крупные суммы под низкий процент и на длительный срок – и это одна из самых привлекательных черт кредита под залог недвижимости.
Принимая решение об оформлении залогового кредита, заемщик каждый раз решает уравнение или, скорее систему уравнений, в которой ключевое значение играют такие параметры как «необходимая сумма», «максимальная доступная сумма», «риск», «ликвидность залогового имущества». Именно на основании этих параметров нужно будет принимать решение о том, какую именно недвижимость стоит использовать в качестве залога.
Начать стоит с ликвидности. Ликвидность – это способность некоторого товара (в нашем случае – недвижимости) быстро превратиться в деньги. Если недвижимость становится гарантией исполнения заемщиком своих обязательств, то ликвидность будет одной из важнейших ее характеристик. Уровень ликвидности зависит от многих факторов, в том числе и от востребованности этого товара на рынке. И, если товар не очень востребован, лучший способ резко ускорить его продажу – сделать скидку. Именно так, если дело дойдет до реализации залога, и поступает банк. Скидка означает, что недвижимость будет продана, но не за полную рыночную цену, а за какую-то ее часть.
Таким образом формируется максимальная доступная по кредиту сумма: чем выше ликвидность залога, тем большую часть его рыночной стоимости дадут в кредит под него. На рынке сложилась целая «лестница» ликвидности и по ней максимальная сумма, доступная под залог квартиры равна 75% ее рыночной стоимости, за дом с участком скорее дадут 60%, а просто за земельный участок – только 50%. Это и будет первым ограничением при выборе объекта для залога: насколько максимальная доступная сумма в том или ином случае будет соответствовать планам заемщика. Если «хватит» дачного участка, то станет залогом он, если нет – то квартира.
Кроме того, как ни печально, всегда нужно учитывать риск потери залога, если заемщик не сможет исполнить свои обязательства по кредиту. С этой точки зрения квартира и дачный участок обладают разным потенциалом. Квартира, как правило, имеет преимущество с точки зрения проживания по сравнению с дачным домом (который часто годится только для сезонного проживания). Квартира, особенно в крупных городах, часто стоит дороже, так что ее изъятие по суду больнее ударит по бюджету. Наконец, квартира — это еще и много юридических аспектов: в ней, в отличие от дачного дома, можно оформить постоянную регистрацию, у нее есть почтовый адрес и т.д. Так что с дачным участком, теоретически, будет проще расстаться.
Участок и квартира различаются и еще по одному параметру – способность помочь заемщику выплатить залоговый кредит. Сдача залоговой недвижимости внаем способна если не перекрыть, то компенсировать изрядную часть ежемесячного платежа, снижая нагрузку на бюджет заемщика. Квартира с этой точки зрения получается эффективнее: во-первых, ей можно пользоваться для проживания круглогодично (и сдавать, соответственно, тоже), тогда как возможности дачного дома ограничены только теплым временем года, во-вторых, спрос на съем жилья в городе как правило гораздо выше, чем на аренду загородной недвижимости.
Выбирая в качестве залога ту или иную недвижимость, заемщик должен сопоставить все перечисленные факторы. Просчитав все варианты, можно будет сделать осознанное и взвешенное решение.
Если вы ищете подходящие условия для залогового кредита, то по ссылке можно оформить кредит до 20 млн рублей на выгодных условиях по ставке от 8,8% годовых на 20 лет. От вас — два документа, от нас — решение по паспорту за день.
ПАО «Норвик Банк». Лицензия №ЦБ РФ №902 от 17.07.2015.