Понятие “единый недвижимый комплекс” вошло в ГК РФ в 2013 году, но все еще не получило распространения на практике из-за вопросов по порядку регистрации, реализации, налогообложения и обращения взыскания на него. Будем называть его – ЕНК.
Определение ЕНК вы можете прочитать в кодексе самостоятельно. Своими словами - это комплекс объектов, которые вместе выполняют одну функцию. Под ЕНК обычно понимают комплекс самых разных объектов (зданий и сооружений, иных вещей), которые неразрывно связанны физически или технологически. К таким могут быть отнесены торговые центры, развлекательные комплексы, административные и бизнес центры.
В отличие от предприятия в ЕНК не входят земельные участки, исключительные права, имущественные права и обязанности. Зато могут входить и движимые, и недвижимые вещи. Однако важно знать, что к ЕНК применяются правила о неделимых вещах, а значит продать часть комплекса будет невозможно - только целиком. Право собственности на ЕНК регистрируется соответственно - одно на весь комплекс. Также вы можете сделать ЕНК предметом ипотеки. С точки зрения налогов ЕНК облагается как имущество организаций.
Сложность применения этого правового института заключается в спорности критериев для определения объектов в качестве единого комплекса. Существующее определение ЕНК создает юридическую фикцию, наделяющую ЕНК свойством, которым по факту оно не обладает - неделимостью и устанавливает единственное условие для возникновения ЕНК – волеизъявление собственника, зарегистрированное в ЕГРН, что до сих пор вызывает дискуссии в судебной практике и среди экспертов.
Тем не менее, законодательство постепенно совершенствуется и единый недвижимый комплекс может стать полезным инструментом, который упростит собственнику процедуру оформления и повысит эффективность управления имуществом.
Если у вас возникли какие-либо вопросы, пожалуйста, обращайтесь в ТИМ за получением профессиональной консультации экспертов.