Цены на апартаменты росли, растут, и будут расти на 7-10% в квартал. Востребованность формата и прибыльность активов тоже продолжают увеличиваться. Почему? Разбираем все причины с помощью анализа спроса, предложения, тенденций и прогнозов. Тут очень (нет, ОЧЕНЬ!) много цифр.
Самый развитый рынок апартаментов – в Петербурге. Здесь больше всего качественных объектов, опытных управляющих компаний и выгодных доходных программ. Именно его мы и будем рассматривать в рамках статьи.
За последний год цены квадратного метра в апарт-комплексах, например, эконом-классе выросли почти на 50%. Остальные сегменты тоже показали значительный рост. Обусловлено это высоким спросом и не поспевающим за ним объемом предложения. Так, уровень спроса в первом полугодии 2021 года оказался на 5% выше, чем за аналогичный период прошлого года. А объем предложения во 2-ом квартале 2021 года снизился на 34% по сравнению со 2-ым кварталом 2020 года. Но давайте рассмотрим всё эти аспекты детально.
Что происходит с ценами на рынке апартаментов
Если сравнивать вторые кварталы 2020 и 2021 года, то средневзвешенные цены квадратного метра в сегменте апартаментов за этот год выросли во всех классах:
- в эконом-сегменте прирост стоимости составил 49%, что равно увеличению цены каждого квадратного метра на 35,2 тысяч рублей;
- в комфорт-классе прирост стоимости составил 26% или +40,7 тысяч рублей за каждый квадратный метр;
- в бизнес-классе прирост стоимости составил 23% или +44,6 тысяч рублей за каждый квадратный метр.
По типам апартаментов раскладка такая:
- цены в сегменте сервисных апартаментов выросли на 30%, дав наибольший рост;
- цены в сегменте рекреационных апартаментов увеличились на 25%;
- в не сервисных апарт-проектах рост цен показал 15%.
5 причин такого существенного роста цен на апартаменты во всех сегментах:
- Низкий уровень предложения.
- Рост строительной готовности проектов.
- Вымывание наиболее ликвидных лотов из-за дефицита предложения.
- Рост стоимости строительных материалов, подстегнутый коронакризисом. С начала года он составил уже 12,07%.
- Стабильно высокий покупательский спрос на недвижимость с середины лета 2020 года. Он вызван субсидированными ипотечными ставками, а также желанием сохранить капитал в условиях пандемии, нестабильной экономической ситуацией в стране и обвалом рубля.
Что происходит на рынке строящихся апартаментов
По сравнению со вторым кварталом 2020 года, объем рынка строящихся проектов апартаментов снизился на 10,6%. Если сравнивать с первым кварталом 2021 года, то во втором квартале объем рынка строящихся апартаментов вырос на 11% или 43,9 тысячи квадратных метров.
Доли сегментов в общем объеме строящихся проектов следующие:
- 35% – эконом-класс;
- 35% – бизнес-класс;
- 28% – комфорт-класс;
- 2% относятся к премиум-сегменту.
Что происходит с предложением
Во 2 квартале 2021 года объем предложения апартаментов снизился на 34% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В квадратных метрах это минус 27,5 тысяч. По сравнению с первым кварталом текущего года объем предложения тоже упал – на 16,3%.
За первое полугодие 2021 года в продажу было выведено 1612 номеров общей площадью 55,3 тыс. кв.м. в 12-ти проектах. И этот уровень предложение не успевает за спросом. На данный момент на рынок не выходят проекты-«тысячники», то есть с большим номерными фондом. В условиях, когда нового предложения не хватает, номера в наиболее интересных проектах по локации, цене, концепции вымываются быстро.
Структура предложения на конец второго квартала 2021 года практически не изменилась по сравнению с началом года. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года с 36% до 27% снизилась доля проектов бизнес-класса. И на те же 9% выросла доля комфорт и эконом-класса. Доля проектов премиум-класса не изменилась.
В структуре предложения также заметна важная тенденция, которая заключается в росте доли сервисных апартаментов. Со второго квартала 2020 года она выросла с 68% до 71%. Вышедшие в продажу 1-м полугодии 2021 года новые проекты апартаментов являются преимущественно проектами именно сервисного формата. Так, из 12-и новых проектов, к сервисному формату относится 9 из них.
Сервисные апартаменты представлены в эконом, комфорт и бизнес-классе. При этом к сервисным апартаментам, находящихся в предложении, относится:
- 100% апартаментов эконом-класса;
- 66% апартаментов бизнес-класса;
- 66% апартаментов комфорт-класса.
Что происходит со спросом
В целом, уровень спроса в первом полугодии 2021 года выше, чем за аналогичный период прошлого года, на 5%. А если сравнивать со вторым кварталом 2020 года, то разница составит 62% в пользу, конечно, нынешнего года. Прежде всего это связано с жесткими коронавирусными ограничениями, введенными с конца марта 2020 года. Тогда почти весь рынок встал на паузу.
Напомним, что высокий спрос на апартаменты вызван стремлением граждан вложить денежные средства в наименее рискованный инструмент сохранения доходов и инвестирования, такой как недвижимость. А это обусловлено нестабильной экономической ситуацией в стране, пандемией коронавирусной инфекции, обвалом курса рубля и субсидированными ставками по ипотечным займам. Если в сегменте жилой недвижимости последние предлагало государство, то в сегменте апартаментов – банки-партнёры.
Что касается структуры спроса, то по данным на конец первого полугодия 2021 года:
- около 41% спроса приходится на апартаменты эконом-класса;
- 27% – на комфорт-класс;
- 32% – бизнес-класс;
- менее 1% – на апартаменты премиум-класса.
Интересный момент в потребительском поведении в том, что за время пандемии набрала популярность электронная регистрация объектов, на которую ранее инвесторы соглашались нехотя. Таким образом, это расширяет географию присматривания и покупки инвестиционных активов.
Что будет дальше? 5 прогнозов от аналитиков VALO:
- Спрос продолжит концентрироваться на сервисных апарт-комплексах. Во второй половине 2021 года он будет поддерживаться ограниченным числом финансово стабильных покупателей с более высокими требованиями к подорожавшим проектам.
- Даже несмотря на то, что ажиотажный спрос на недвижимость спадает, новые апарт-проекты, которые запланированы к выходу в 2021 года, не смогут полностью компенсировать накопившийся на рынке дефицит.
- Рост цен на апартаменты станет менее интенсивным. Во втором полугодии 2021 эксперты прогнозируют рост в пределах 7% – 10% в квартал, в зависимости от экономической ситуации в стране и общей конъюнктуры.
- Рынок апартаментов ждут большие перспективы со стороны корпоративных клиентов из IT-сектора. С июля 2021 года начинает действовать закон, обязывающий иностранных резидентов IT-рынка открывать свои представительства в РФ. Благодаря этому к 2022 году объем инвестиций в российскую недвижимость может вырасти на 20%. А большая часть гостей апарт-отелей – это корпоративные клиенты, включая и IT-компании.
- Хорошие перспективы и у долгосрочного формата. Арендные ставки в Санкт-Петербурге увеличиваются. Так, однокомнатные квартиры за июль подорожали на 2,7% – до 26,9 тысяч рублей. Если сравнивать с 2020 годом, то ставки выросли квартир почти на 10%. А двухкомнатные квартиры за июль подорожали на 1,5% – до 41,8 тыс. руб.
Куда частным инвесторам выгодно вкладываться в этих условиях?
Одним из наиболее доходных и стабильных инвестиционных продуктов на рынке продолжают оставаться сервисные апартаменты. И рынок это понимает – на данный момент доля сервисных апартаментов в структуре спроса составляет 82%.
Что касается выбора объектов, хорошим вариантом будет покупка недооцененного актива. Например, юнитов в одном из крупнейших апарт-комплексов VALO. Аналитики уверены, что стоимость квадратных метров будет расти значительно.
Преимущества проекта – удачная локация и близость метро, мультиформатность и богатая инфраструктура, профессиональная управляющая компания и отличные доходные программы.
Но зачем слова, если лучше попробовать на себе. VALO дарит неделю бесплатного тест-драйва гостиницы VALO Hotel City до 7 дней. Условие одно – последующая покупке апартаментов в третьей очереди. Чтобы воспользоваться акцией, нужно забронировать апартамент в гостинице через менеджера отдела продаж и оплатить полную стоимость по тарифам гостиницы. Если вы решитесь на покупку в течение 2-х недель с даты окончания проживания в гостинице при выходе на ДДУ, вы получите скидку на любой апартамент и при любом способе оплаты. Она будет равна стоимости проживания в гостинице, но не более 7 дней!
И если вы проживаете не в Петербурге, проект VALO предложит вам скидку в размере 2%. Она дается всем иногородним. Так, при покупке апартаментов за 7 млн рублей, например, можно сэкономить 140 тыс. рублей.
Сейчас в проекте VALO осталось менее 500 апартаментов! Успейте вложиться в сервисные апартаменты, чтобы начать зарабатывать как можно раньше: https://valoapart.ru/