Обратная сила не сработала
Стороны заключили допсоглашение к договору поставки и уменьшили срок оплаты товара с 120 до 30 дней. Указали, что допсоглашение имеет обратную силу: оно применимо к отношениям сторон с даты заключения договора.
С учетом новых сроков оплаты поставщик потребовал более 500 тыс. руб. неустойки. Первая инстанция и апелляция его поддержали.
АС Волго-Вятского округа не согласился. Он указал, что нельзя требовать неустойку по обязательствам, срок исполнения которых наступил до заключения допсоглашения.
При новом рассмотрении дела суды отметили: вопрос об обратной силе нужно было решать вместе с вопросом об ответственности. Следовало зафиксировать в допсоглашении, что сторонам понятны негативные последствия для покупателя. Он должен выразить согласие на то, что допсоглашение изменяет число дней просрочки и увеличивает сумму неустойки.
Поскольку такого волеизъявления не было, суды не применили условие об обратной силе. Кассация согласилась с выводами.
ВС РФ поддержал обратную силу
Стороны заключили договор подряда. Затем допсоглашением перенесли срок 3-го этапа работ, но к тому моменту уже образовалась просрочка. Суды решили взыскать с подрядчика неустойку за период от первоначального срока выполнения работ до заключения допсоглашения.
ВС РФ не устроил такой подход. Стороны указали в допсоглашении, что оно имеет обратную силу и действует в течение всего срока договора. Суды этого не учли. Из соглашения не следовало, что стороны допускают начисление неустойки за просрочку, возникшую до его заключения. ВС РФ отменил судебные акты в части неустойки.
При новом рассмотрении неустойку взыскали лишь за просрочку, которая образовалась после того, как наступил перенесенный срок выполнения работ. Подход устоял в АС Московского округа.
Оспаривание условия об обратной силе
Когда стороны подписывают договор или соглашение с обратной силой без возражений, шансы оспорить это условие очень малы. Суды подтверждали его действительность в ситуациях, когда:
- Допсоглашение подписали без протокола разногласий (АС Московского округа);
- Общество не направляло протокол разногласий или иной документ с возражениями по проектам договоров ( АС Волго-Вятского округа);
- Договор подписали без возражений и замечаний (АС Центрального округа).
В закон включили нормы об отказе исправлять ошибку. Орган регистрации прав направляет уведомление. Срок — не позднее 4 рабочих дней с момента получения заявления об исправлении ошибки. Уведомление можно обжаловать через суд.
Обратная сила в случаях, когда разногласия по тексту договора разрешает суд
Содержание ДДУ и пакет документов для его регистрации. В договоре должен быть указан условный номер объекта долевого строительства согласно проектной декларации.
В число документов, которые должен представить застройщик для регистрации первого ДДУ, включено согласие залогодержателя.
Оно нужно, если землю, на которой идет строительство, или права на нее застройщик передал в залог банку для обеспечения целевого кредита.
Для регистрации второго и последующих ДДУ застройщик обязан представить согласие залогодержателя на прекращение права залога, если оно было выдано на каждый объект долевого строительства.
При регистрации ДДУ не проверяют законность выдачи разрешения на строительство, а также соответствие сведений в проектной декларации или плане объекта недвижимости данным в проектной документации.Водоканал оказывал услуги предприятию. При заключении договора были разногласия, их разрешили в суде.
Затем возник спор об оплате услуг, оказанных в том числе до заключения договора в судебном порядке. Предприятие считало, что к этим отношениям нельзя применять условия договора, определенные судом. Аргумент отклонили.
Суды учли, что:
- до заключения договора между сторонами уже были отношения;
- договор содержал ретроактивную оговорку;
- стороны не спорили по пунктам об обратной силе при заключении договора в судебном порядке.
АС Западно-Сибирского округа и ВС РФ не стали пересматривать дело.
Еще один пример встретился в практике АС Дальневосточного округа. На этапе преддоговорных споров были разногласия о том, придавать ли договору обратную силу. Суды отметили, что напрямую это не предусмотрено законом и типовым договором водоснабжения и водоотведения. Значит, без согласия обеих сторон нельзя утвердить такое условие в суде.
Регистрация построенного объекта. Тот факт, что истек договор аренды или безвозмездного пользования землей для строительства, не помешает зарегистрировать построенный объект, если актуально разрешение на строительство.
Кадастровый учет изменений параметров многоквартирного дома. Если параметры дома поменялись из-за реконструкции или при перепланировке помещений, заявление могут подать:
- лицо, уполномоченное общим собранием собственников (корреспондирующие правки внесли в ЖК РФ);
- лицо, которое провело перепланировку помещений.
Договор с обратной силой заключен после решения суда
Первая инстанция решила взыскать с общества неосновательное обогащение, возникшее из-за пользования земельным участком. Затем стороны оформили договор аренды и включили в него обязанность арендатора оплатить пользование землей за три года, предшествующих регистрации договора.
Апелляция применила это условие и не стала взыскивать неосновательное обогащение за тот период, поскольку оплата превратилась в договорное обязательство.
АС Северо-Западного округа поддержал выводы. Аргумент о том, что договор заключили после решения первой инстанции, признали несостоятельным. Кассация подчеркнула: арендодатель вправе требовать оплаты по договору через суд, если арендатор не осуществит ее добровольно.
Соглашение с обратной силой влияет на исковую давность
Арендодатель хотел взыскать долг по аренде более чем за 5 лет. Первая инстанция и апелляция отметили, что по части требований истек срок исковой давности.
АС Западно-Сибирского округа с этим не согласился. В 2018 году стороны заключили соглашение о присоединении к договору аренды, приложили к нему расчет платежей за предшествующий период (2013–2018 годы). Кассация расценила это как признание долга. После него срок исковой давности начинает течь заново.
По условиям договора суд определил, что заплатить за предшествующий период нужно было не позднее 10 апреля 2019 года. С этого момента и начал течь срок исковой давности.
Суд округа отменил акты нижестоящих судов и взыскал задолженность за весь период.
Источник: Трибута