Купить землю под застройку по приемлемой цене пока еще можно. А вот возвести дом за нормальные деньги уже проблематично.
За первое полугодие в коттеджных поселках девелоперы вывели в продажу 5300 лотов (участков, домов и секций). Это немного меньше, чем удалось продать (аналитики КЦ «Петербургская недвижимость» зафиксировали 5950 сделок). Но в целом рынок организованной загородной застройки выглядит сбалансированным. Сейчас объем предложения составляет 16 300 объектов; количество сделок по итогам года должно достигнуть 12 000 лотов, прогнозирует Ольга Трошева, руководитель КЦ «ПН».
Количество проектов за полгода сократилось на 13% — минус 49 поселков. Сейчас в Ленобласти и пригородах Петербурга насчитывается 329 коттеджных поселков (плюс 64 дополнительные очереди в существующих КП). В сегменте таунхаусов идут продажи в 27 проектах (плюс 14 очередей в действующих).
Главная тенденция полугодия: неуклонный рост спроса (см. табл. 1). Месяц за месяцем застройщики продают вдвое больше участков и домов, чем в предыдущий период застоя, начиная с 2015 года. Этот тренд подтверждается и данными по вводу новых домов ИЖС и жилых домов в садоводствах: по данным администрации Ленобласти, с января по июнь зафиксирован ввод 1,2 млн кв.м в новых домах ИЖС и жилых домах в садоводствах. По данным Росреестра, за 6 месяцев граждане поставили на учет 8705 частных домов: 6817 — со статусом ИЖС и 1890 жилых домов в садоводствах и ДНП.
Есть и тревожные факторы. Началось торможение с началом строительства. Как отмечает Дмитрий Новосельцев, председатель совета директоров «1-й Академии недвижимости», стройка стартовала лишь на 2–10% купленных за последний год участков. Такое впечатление, что на покупку земли средств у граждан хватило, а вот чтобы затеять строительство — уже нет.
К сожалению, мы не можем судить о том, как обстоят дела в «старых» садоводствах — нет данных, официальная статистика этими показателями не занимается. Однако, по данным агрегаторов (Авито, ЦИАН и др.), и на вторичном рынке наблюдается рост спроса.
И в спросе, и в предложении преобладают участки без подряда. И этот расклад сохранится и в ближайшие годы, хотя покупателям нужны готовые дома. «В 2020-м почти все предложения ликвидных участков под жилую застройку, доступные по цене, были вымыты, — отмечает Дмитрий Зюзин, генеральный директор ГК «Т-Дом». — Естественно, скупленные за прошлый год участки надо было срочно застраивать... И здесь будущие загородные обитатели столкнулись с двух-, а то и трехкратным подорожанием стройматериалов. Кроме того, более-менее приличные компании загружены заказами до поздней осени».
Средний бюджет покупки в эконом-классе подскочил почти на 30%: готовый дом или участок с подрядом в конце 2020-го стоил 4,5 млн рублей, сейчас — 5,8 млн, отмечают эксперты КЦ «Петербургская недвижимость». В комфорт-классе стоимость контракта (или дома) увеличилась на 20%: с 10,1 млн до 12,1 млн рублей. Такой же рост отмечен в категории «бизнес»: плюс 20%, с 20,3 млн до 24,4 млн рублей. Цены на готовые или строящиеся загородные дома за полгода выросли на 14%.
Причины понятны: основная — стремительное удорожание основных стройматериалов, особенно дерева и конструкций. (Стоимость OSB-панелей вообще выросла на 200–300%).
Цены на участки выросли с начала года на 5–25%, в зависимости от района. (В среднем — плюс 13%.) Но сейчас в предложении присутствует и «неликвид», и непроработанные, «сырые» проекты, иногда — с сомнительной предысторией. Девелоперы торопятся, как спешат, например, владельцы курортных «курятников»: высокий сезон — не навсегда, высокий спрос — тоже.
Руководитель проекта Gatchina Gardens Наталья Осетрова отмечает, что стоимость участков в Гатчинском районе, в непосредственной близости от будущего микрорайона бизнес-класса, выросла в два-три раза, до 500 000 рублей за сотку.
Интересное следствие: на фоне резко подорожавших деревянных и каркасных конструкций дома из панелей или газобетона становятся более привлекательными. Просто потому, что дорожают медленнее. И «деревянщикам» тоже придется это учитывать.
«Что касается каменных или монолитных домов, то мы изучаем перспективы сотрудничества с компанией, строящей дома с помощью 3D-принтера. Стоимость получается процентов на 20% дешевле монолита...» — говорит Дмитрий Новосельцев.
Высокие цены на дерево может поддержать и дополнительный спрос — если правительство РФ разрешит строить деревянные дома выше трех этажей, напоминает Николай Орешников, руководитель отдела маркетинга компании PROSEPT. Минстрой обещает в ближайшие два года утвердить стандарты для такого строительства. В Скандинавии такие дома строят давно и охотно, в том числе — под использование в качестве гостиниц и общественных зданий. Но их можно возводить только из заводских конструкций, а не привычным для России «хозспособом» (он же — «на коленке»). В том числе — из-за более жестких требований противопожарной безопасности.
Аналитики КЦ «ПН» отмечают еще несколько важных трендов. Доля крупных компаний (в первую пятерку входят УК «Северная долина», «Петербургские просторы», «Армада Групп», ГК «Факт», Clever Grad) стабильно составляет около 30%. «Новички» пока не сумели потеснить привычных лидеров. Хотя в других регионах крупные девелоперы начинают осваивать загородный рынок: в Подмосковье группа ПИК анонсировала сразу пять коттеджных проектов и кварталов смешанной застройки.
И спрос, и новое предложение концентрируются в «ближнем пригороде» — в 40-километровой зоне.
«Мотором» нового спроса остаются пандемия (соображения безопасности и уединенности); ограниченная доступность привычных курортных мест; запредельный взлет цен на квартирном рынке (в пересчете на площадь загородный дом пока еще вдвое дешевле).
Истинные контуры нового рынка мы увидим, когда вирус будет побежден, когда — и если — откроются Турция и Египет.
Неопределенности прогнозам добавляют усилия власти по распространению льготной (или хотя бы доступной) загородной ипотеки и стремление банков «подсадить» загородных застройщиков на проектное финансирование.
Дмитрий Синочкин
Подробнее с таблицами - на странице журнала Пригород
#ленинградская область #ленобласть #аналитика загородка #коттеджный поселок #коттедж #ИЖС #садоводство #синочкин