Самое неприятное - это НЕ рассчитать силы и взять неподъемную ипотеку. Именно для этого у меня есть бесплатный чек-лист проверки готовности к ипотечному кредиту, заберите его и тестируйте себя и свою семью.
📌 Как уменьшить платеж, если перестало хватать денег на ипотеку
Если тяжело платить кредит, сначала нужно попробовать его рефинансировать, то есть взять новый кредит, который полностью закроет старый.
Обычно новый кредит берут в другом банке, но в целом это не обязательно. Так можно увеличить или уменьшить срок кредита и снизить ставку, а значит, изменить размер ежемесячного платежа.
Если по кредиту есть просрочки, то рефинансировать кредит будет сложнее: вряд ли какой-то банк захочет взять себе на баланс кредит, с которым могут быть проблемы.
Схема рефинансирования работает так: берется новый кредит в другом банке, подписывается кредитный договор на условиях выгоднее текущего. Новый банк погашает долг в предыдущем банке и становится новым кредитором. Залог на квартиру переходит к новому банку.
Прежде чем рефинансировать кредит, посчитайте на xlsx-калькуляторе, сколько вы сэкономите на процентах. И вычтите из этой суммы дополнительные расходы: страховку, оценку и другие платежи. Так вы поймете, выгодно ли вам рефинансирование или сопутствующие расходы съедят всю экономию.
Как рассчитать и на каком xlsx-калькуляторе, выгодно ли рефинансирование в вашем случае и насколько оно сделает вам погоду?
Можно самим написать такой калькулятор в MS Excel. Также я прикладываю пять разных калькуляторов для автоматических расчетов к своему Путеводителю по ипотеке, в том числе, калькулятор для расчета рефинансирования.
Узнайте, на сколько нужно снизить процентную ставку, чтобы рефинансирование имело смысл. Как только определились с процентом, подберите подходящий банк. Здесь вам придется пройти путь выбора банка с самого начала, только оценивать нужно условия по рефинансированию, а не по первичной ипотеке.
Если рефинансировать кредит выгодно, узнайте правила своего банка: как и когда нужно подать заявку, какие документы понадобятся и сколько времени на это уйдет.
Сейчас рефинансировать кредит несложно, иногда даже можно абсолютно ВСЁ сделать онлайн, а лично в банк подъехать за новым кредитником.
В среднем, рефинансирование стоит 30-50 тысяч рублей и занимает 3 месяца. То есть определить, насколько выгодно и выгодно ли вам рефинансирование, - это первый и важный этап.
Что будет, если перестать платить по ипотечному кредиту: важно, не тянуть, а трезво оценивать ситуацию
Насколько серьезными будут последствия, зависит от того, как часто, на какие суммы и какой срок заемщик запаздывает с платежами. Чем чаще просрочки, чем они дольше или больше, тем более жесткие меры может применять банк.
Для банка важны причины, почему у заемщика случилась просрочка по кредиту. Бывает, что заемщик ошибся с суммой и банк не может списать ежемесячный платеж, потому что не хватает 10 Р. Это так называемые технические просрочки по кредиту.
Обычно они бывают до 30 дней и почти не влияют на кредитную историю, но могут снизить кредитный рейтинг, который рассчитывает бюро кредитных историй. Главное, чтобы технические просрочки не были регулярными. Иначе банк может подумать, что либо заемщик не очень организованный человек, либо ему не хватает своих денег и он перекидывает деньги с одного кредита на другой.
Что делать?
Если просрочки длинные, например больше трех месяцев, для банка это сигнал, что у заемщика не все в порядке.
Подобную просрочку трудно не заметить или не платить случайно. С таким заемщиком банк сначала пытается договориться, а если не получается — дело передают в суд.
1 - Неустойка
Если заемщик стал нарушать сроки ежемесячных платежей или вовсе прекратил перечислять деньги банку, банк имеет право потребовать от него неустойку — это условие обязательно будет в кредитном договоре или в общих условиях кредитования.
Если просрочки небольшие, на пару-тройку дней, обычно банк не обращает на это внимание и не приходит требовать неустойку, но злоупотреблять этим все же не стоит.
Банк может установить размер неустойки в процентах за каждый день просрочки или в процентах годовых.
2 - Испорченная кредитная история
Регулярные просрочки платежей могут сказаться и на кредитной истории: все просрочки от одного дня отражаются в кредитной истории заемщика, а это может усложнить получение кредита в будущем.
Банк обязан сообщить в течение пяти рабочих дней в бюро кредитных историй о любых изменениях, которые входят в состав кредитной истории.
Например, что заемщик взял новый кредит, внес платеж или, наоборот, просрочил. И когда в следующий раз банк будет оценивать привлекательность заемщика, просрочки могут стать причиной отказа в кредите.
3 - Досрочный возврат кредита и взыскание на квартиру
Если просрочки платежей принимают серьезный характер, банк вправе потребовать расторгнуть кредитный договор и попросить вернуть остаток кредитных денег.
Как правило, вместе с этим правом у банка возникает право обратить взыскание на квартиру, то есть обратиться в суд, а потом продать ее с торгов, чтобы из этих денег получить долг.
В каких ситуациях банк может потребовать назад кредит, а в каких — еще и обратить взыскание на квартиру, прописано в договорах: кредитном и ипотечном. Как правило, речь идет о слишком долгих, больших или частых просрочках платежей.
- "Альфа-банк" может потребовать обращения взыскания на заложенное жилье после четырех незначительных просрочек за год.
- Сбербанк вправе обратить взыскание на жилье при общей просрочке платежа на 61 день за последние полгода.
Негативных последствий можно избежать, если не скрываться от банка и договориться о пересмотре отношений. Вот как подготовиться к разговору с банком:
- Трезво оценить свое финансовое положение: есть ли деньги на жизнь, когда ситуация может наладиться, есть ли дополнительные источники дохода и так далее.
- Внимательно изучить договоры с банком — кредитный и ипотечный — и со страховой компанией. Лучше выписать, какая ответственность предусмотрена за просрочку платежей и при каких условиях она наступает; посчитать размер расходов, которые грозят при просрочках; узнать, не считается ли ситуация страховым случаем.
- Решить, важно ли сохранить квартиру или это не главный приоритет.
Как сохранить квартиру, когда перестало хватать на ипотечный платеж
1 - Страховой случай
Если причина финансовых трудностей — нетрудоспособность или другие проблемы со здоровьем, можно изучить договор страхования. Если ситуация входит в число страховых случаев, следует связаться со страховой — в этой ситуации расходы лягут на страховую компанию. В страховой скажут, какие именно документы понадобится принести и как действовать дальше.
Если положение никак не объяснить страховым случаем, следует проверить, подходят ли другие варианты.
2 - Реструктуризация долга
3 - Ипотечные каникулы
4 - Поддержка государства при существенномм снижении доходов ниже уровня прожиточного минимума
5 - Поиск дополнительных источников доходов
Если цели сохранить квартиру НЕТ и перестало хватать на ипотечные платежи
- Квартиру можно продать и погасить долг перед банком
- Можно начать процедуру оформления банкротства
Право объявить себя банкротом появилось у физических лиц с 1 октября 2015 года, если накопился долг не меньше чем на 500 000 Р и он не выплачивается уже больше трех месяцев.
Этот выход лучше оставить на самый крайний случай — после признания банкротом жизнь осложнится: в течение трех лет после этого нельзя управлять юридическим лицом, а в течение пяти лет будут сложности с получением займов и кредитов — скорее всего, банки их не дадут.
Должнику назначается финансовый управляющий, который оценивает финансовое положение и принимает решение о том, что поможет в этой ситуации: возможна ли реструктуризация долга или придется пускать имущество на реализацию.
Если реструктуризация невозможна или не помогла, то в процессе банкротства имущество должника идет на погашение долга перед банком: в первую очередь заложенная квартира, а кроме того, придется уплатить госпошлину и оплатить услуги финансового управляющего.