Меня зовут Ольга, мы с мужем и сыном пяти лет давно живем в своей квартире в Нижнем Новгороде. И когда получили в наследство бабушкину двушку, то решили ее продать и купить дачу. Квартира нам досталась старая, небольшая, ремонта почти никакого — бабушка уже много лет не разрешала нам ничего менять. Единственное достоинство жилья — дом близко к центру города, на Ошарской.
Хотела сделать все по-умному, чтобы не потерять в цене — но я не разбираюсь в продаже недвижимости, поэтому без ошибок не обошлось. Рассказываю, как я продавала «убитую» квартиру. Спойлер: все-таки это было куда легче, чем казалось изначально.
Подготовилась к вопросам о наследстве
Я понимала, что «свежее» наследство многих покупателей может отпугивать. Нередко в интернете и по телевизору мелькают истории о внезапно появляющихся родственниках, которые не были упомянуты в завещании или на момент сделки сидели в тюрьме.
В объявлении я не стала писать, что квартира досталась в наследство. Но к показу подготовила выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которая подтверждает мое право собственности на нее.
Я — единственная внучка, других прямых родственников у бабушки не осталось, поэтому без проблем получила у нотариуса свидетельство о праве на наследство и зарегистрировала право собственности на квартиру в Росреестре. Потребовалось только заплатить:
- за заявление о вступлении в наследство — 1 000 рублей;
- нотариусу «за услуги правового и технического характера» — 6 000 рублей;
- пошлину за выдачу свидетельства о праве на наследство (0,3% от кадастровой стоимости квартиры) — 7 307 рублей;
- госпошлину за регистрацию в Росреестре — 2 000 рублей;
- за выписку из ЕГРН о переходе прав на квартиру — 460 рублей.
Итого: 16 767 рублей.
Поставила цену чуть ниже рынка
Впервые продавала квартиру и не знала, во сколько ее оценить. Платить профессиональным оценщикам не хотелось. Но и продавать по кадастровой стоимости тоже — думала, что вполне могу получить за квартиру больше.
Я, конечно, понимала: двушка старая, сил и средств нужно вложить много. Но казалось, раз она близко к центру, стоит поставить цену повыше, а потом уже покупателю можно будет и немного уступить при торге. В итоге в объявлении я попросила 4,3 млн рублей, но сразу написала, что готова сделать скидку из-за «бабушкиного» ремонта и потертой мебели.
Однако звонков почти не было. А когда люди все же звонили и я рассказывала им о квартире — быстро теряли интерес. Спрашивали, сколько готова уступить, прощались и не перезванивали. Видимо, цена все равно многих смущала, и даже предложение скидки не работало.
Тогда я решила посмотреть на Циан, где размещала объявление, а за сколько продаются подобные квартиры: есть ли объявления в нашем доме и соседних, давно ли они висят. Причем мне даже не пришлось самой искать похожие объявления и анализировать цены: я обнаружила на сайте бесплатный сервис оценки. Просто ввела точный адрес, количество комнат и площадь квартиры — и получила среднюю стоимость по рынку:
В общем, я и правда переоценила квартиру. Так что после оценки на Циан поставила в объявлении сумму чуть ниже средней — 3,8 млн рублей.
А еще я почитала другие объявления, которые показал сервис оценки, — и убрала фразу о торге и скидке. Оказалось, много вторички продают в таком же состоянии, поэтому я перестала акцентировать внимание на недостатках и начала больше говорить о достоинствах квартиры. Я не пыталась обмануть покупателя, просто решила не прибедняться: у меня обычная квартира, такие в Нижнем Новгороде продают десятками. Подправила объявление, поставила справедливую цену — и это сработало. Звонки пошли.
Сделала вид, что на квартиру много претендентов
Я пошла на небольшую хитрость: назначала время просмотров на один день с небольшим промежутком. В одной статье прочитала: так потенциальные покупатели подумают, что претендентов много, и тогда в их глазах квартира будет ценнее. И действительно, на просмотрах торговаться почти не пытались.
Если с одним позвонившим назначала просмотр на среду, то звала еще нескольких человек в тот же день с разницей в 20-30 минут. Покупателям говорила примерно так: «Давайте в среду, в 18.30. Только не опаздывайте — в семь часов придет смотреть другой покупатель». И это была правда — иногда следующие люди приходили раньше и видели, что квартирой интересуются другие.
А еще это помогло мне сэкономить время. Я работаю и могу показывать квартиру только после 6 вечера, но каждый день после работы ездить на показы не хотелось.
Перед показами сделала генеральную уборку и подготовила квартиру
Ремонт мы с мужем решили не затевать: новые владельцы все равно переделают жилье под себя, да и деньги тратить не хотелось. Бабушка не любила перемены, и чтобы квартира перед показами выглядела прилично, нам с мужем пришлось попотеть:
- Выбросили совсем старую мебель, и квартира стала просторнее. В комнатах были стандартные советские кушетки, кресла, шкафы, некоторые уже с не раз отремонтированными дверями, — те, что я помню еще по своему детству. Бабушка ни за что не хотела с ними расставаться, сколько бы замен я ни предлагала. Но теперь время пришло.
- Вынесли ковер. Это оказалось проще, чем привести его в порядок. Он был красивый, но уже обветшалый и с пятнами, которые давно не выводятся. Зато под ковром оказался почти не тронутый временем пол.
- Сняли шторы. Стало менее уютно, но комнаты без тяжелых штор и занавесок показались более светлыми и большими.
- Убрали вещи. Что-то я, конечно, забрала в память о бабушке, отвезла на дачу. Но, например, какие-то алюминиевые миски, сковороды без антипригарного покрытия, собрания сочинений советских политиков, которые бабушка почему-то до сих пор хранила, просто выставила на улицу неподалеку от помойки — вдруг кому-то понадобится.
- Отмыли сантехнику. Я старалась почаще приезжать к бабушке, чтобы убираться у нее, готовить, но на все не всегда хватало рук. Так что керамика была пожелтевшей, в подтеках. Но современная бытовая химия творит чудеса.
- Постарались убрать специфический запах. Бабушка следила за чистотой, да и я ей помогала. Но все равно в ее квартире был не очень приятный запах. Может, от лежалых старых вещей. Он ушел не сразу после того, как я вынесла часть мебели, но помогла капитальная уборка.
- Поставили светодиодные лампочки. Муж предложил заменить в люстрах старые лампочки на 40 и 60 Вт на светодиодные. Не думала, что это что-то вообще поменяет. Но когда мы их включили, все стало совсем по-другому смотреться: комнаты стали светлее, просторнее. Цена вопроса — 5 лампочек по 75 рублей.
После такой уборки квартира преобразилась, даже несмотря на отсутствие ремонта.
Честно представила минусы как плюсы
Я не скрывала недостатки, но рассказывала, как можно их использовать. Если посмотреть на минусы с правильной стороны, они превращаются в возможности:
- ремонта нет — сделаете все в квартире, как вам самим хочется;
- маленькая кухня за тонкой перегородкой — стена не несущая, ее можно снести и сделать хорошую кухню-гостиную;
- дом старый — зато надежный, кирпичный, таких сейчас уже и не строят, в нем не так слышно соседей и не так жарко летом, как во многих новых домах;
- совмещенный вытянутый санузел — можно сделать нестандартный дизайн.
На каждое возражение у меня был готов ответ — и многие соглашались, что даже у квартиры в таком состоянии есть преимущества.
Душевно разговаривала с гостями
Я приезжала заранее, протирала пыль, если нужно было, проветривала. А еще варила кофе — это сразу делало атмосферу в квартире уютнее, и потенциальным покупателям порой приятно было выпить по чашечке. Во время показов я разговаривала со всеми дружелюбно, ничего не скрывала, показывала каждый уголок. Кстати, я сразу говорила, что бабушка провела последние дни в больнице — некоторые стесняются спрашивать об этом, хотя вопрос важный.
В итоге нашу квартиру взял молодой человек, который хотел жить ближе к центру и самостоятельно делать ремонт, на свой вкус. И ему понравилась идея снести перегородку между кухней и комнатой.
Уверена, что квартиру мне помогла продать справедливая цена и изменение отношения к наследству: как только я поставила сумму в пределах среднерыночной стоимости и перестала настаивать на недостатках «бабушкиного» ремонта, пошли звонки и просмотры. Рыночную цену я узнавала на Циан, там же и нашла покупателя через свое объявление.
Если тоже хотите продать квартиру, советую начать с ее бесплатной оценки. Листайте ниже и узнайте с помощью Циан, сколько стоят варианты в вашем доме.