Самые частые стратегии инвестирования в недвижимость – это покупка объекта для перепродажи, арендный бизнес и покупка апартаментов с программами доходности. Разбираемся, какая является самой прибыльной в текущих условиях.
Итак, давайте внимательно рассмотрим преимущества и недостатки самых популярных инвестиционных стратегий.
1. Покупка недвижимости для перепродажи
Эта стратегия всегда полагается на растущий рынок, ну или покупку с большой скидкой (вопрос – где ее взять?). Идея состоит в том, чтобы войти в проект и выйти как можно быстрее. Но иногда, чтобы получить прибыль, придется провести и косметическую работу с недвижимостью – например, ремонт, который повысит ее стоимость. Но соблюсти баланс между вложениями в улучшения и доходностью очень непросто.
Иногда эта стратегия может принести неплохую прибыль, однако есть несколько существенных недостатков, которые следует учитывать перед тем, как сделать решительный шаг:
1) Эта стратегия действительно успешна только в регионах с чрезвычайно высоким спросом на недвижимость – там, где спрос превышает предложение. В этих условиях рынок жилья быстро развивается, а цены растут быстрее. Если нет чрезмерного спроса, может быть невероятно сложно продать объект недвижимости с прибылью. К сожалению, сейчас в большинстве российских регионов предложение превышает спрос. А льготная ипотека привела к перегреву рынка первичного жилья, который повысил стоимость квадратных метров.
2) На сильном, быстрорастущем рынке, где спрос превышает предложение, покупка квартиры по хорошей цене может стать настоящей проблемой. Если вы заплатите слишком много, а рынок изменится, прежде чем вы сможете продать недвижимость, никакой выгоды ожидать не стоит.
3) Наконец, слишком многие инвесторы не замечают затрат, связанных с перепродажей квартир. Речь идет не только о покупке дома и косметических улучшениях. У вас есть все расходы, связанные с приобретением собственности (агентские сборы, юридические расходы, налоги и т. д.), а также оплата ипотеки и счетов за период, в течение которого вы ею владеете. Если вы меняете несколько объектов недвижимости в год, одни только затраты на приобретение могут «съесть» большое количество прибыли.
Таким образом, любая стратегия, основанная на росте цен на жилье, является непростым и рискованным делом.
2. Арендный бизнес на квартирах
С помощью этой стратегии в сфере недвижимости инвестор покупает недвижимость с целью найти арендатора, который будет приносить регулярный доход от аренды.
Это очень распространенная стратегия инвестирования в недвижимость, особенно среди новичков. Хотя сейчас ее популярность снижается. Дело в том, что доходность квартир падает, так как стоимость квадратных метров растет, а арендные платежи получать не получается – платежная способность арендаторов, к сожалению, только снижается.
Еще одна сложность в том, что это активная инвестиционная стратегия. Это значит, что, если вы решите пойти по этому пути, будьте готовы стать арендодателем «на полную ставку» и взять на себя всю связанную с этим работу.
Минимальный набор состоит из поиска, заселения и выселения арендаторов, регулярного ремонта и решения вопросов гостей, которые случаются и посреди ночи.
Особенно сильно обостряется эта проблема в сегменте краткосрочной арендой, который кажется более выгодным. Однако его оборотной стороной является меньшая надежность денежного потока и больший риск из-за количества людей, посетивших вашу квартиру.
Так уж устроено, что в среднем ремонт здесь приходится делать чаще и тратить на него больше. А это значительно снижает доходность, и без того не самую высокую.
3. Апартаменты как инвестиционный инструмент
Апарт-отели появились на рынке Санкт-Петербурга в ответ на дефицит качественных гостиничных предложений и хорошего арендного жилья в среднем ценовом сегменте на уровне 3*. Поэтому вне зависимости от сезона заполняемость действующих сервисных апартаментов в Петербурге превышает 90%.
Хорошая загрузка апарт-отелей позволяет повышать цены на проживание, что в свою очередь увеличивает доходность и повышает инвестиционную привлекательность проекта. Поэтому в качественных проектах даже в нынешний кризисный период она составляет 7-12% годовых.
Эту прибыль повышает и капитализация объекта недвижимости – то есть рост стоимости квадратных метров. На этапе строительства цена апартаментов несколько ниже, чем квартир, а после – значительно выше.
Апартаменты – это изначально ликвидный актив, который рассчитан на формат множественной собственности, то есть на привлечение большого количества частных инвесторов.
Чтобы убедиться в этом, давайте рассмотрим один из крупнейших в Санкт-Петербурге комплексов апарт-отелей VALO. Он приносит владельцам юнитов от 30 до 72 тысяч рублей ежемесячно, что составляет как раз те самые 7-12% годовых. Вот пять факторов, за счет которых достигается такая доходность:
1. Удачная локация. Проект расположен недалеко от центра города, прямо напротив станции метро «Бухарестская» и рядом с крупной дорожной развязкой. Транспортная доступность обеспечивает легкое сообщение с любым районом Петербурга. Этот фактор всегда привлекает большой поток гостей.
2. Идеальный сервис, который привлекает гостей. Апартаменты VALO рассчитаны на тех, кто стремится к современному ритму жизни. Безопасность, обслуживание, сервис – все как в гостинице высокого класса, но за меньшие деньги, что обеспечивает комплексу высокую и стабильную заполняемость. Гостям VALO доступен круглосуточный ресепшн и Room Service, консьерж-служба с широким спектром услуг, химчистка, прачечная, обслуживание номеров: уборка, стирка и доставка еды.
3. Инфраструктура, которая удовлетворяет запросы даже самой взыскательной аудитории. В VALO огромное количество ресторанов, баров и кафе, коворкинг с конференц-залами для мероприятий, закрытый охраняемый двор, фитнес-клуб с бассейном на первом этаже комплекса и зона лобби – одна из самых стильных и просторных среди петербургских апарт-отелей.
4. Мощные каналы продаж. Сейчас в комплексе запущены первые две очереди – VALO Hotel City 3*. Апарт-отель размещен на популярных электронных платформах, таких как Booking.com, Planetofhotels.com, Hotels.com, Trivago, Homeaway, Orbitz, Travelocity, Hotwire, Wotif и многих других.
Кроме того, активно идет процесс переговоров с крупными корпоративными клиентами, такими как Ростелеком, ГАЗПРОМ, Coca-Cola, Wrigleys и другими.
5. Управляющая компания «города отелей» – VALO Service. Она как раз и обеспечивает все, что описано выше и занимается вообще всем, включая контроль оплаты и состояния жилья.
Фишка VALO Service в том, что она состоит из профессионалов в гостиничной индустрии и при этом привлекла к сотрудничеству компанию с европейским опытом — Hospitality Management. Последняя помогает строить управление на базе мировых стандартов и современных гостиничных технологий.
В этом же VALO Service помогают еще одни «звездные» консультанты – международная отельная сеть Accor Hotels. Она владеет брендом Mercure, который откроется в составе апарт-комплекса VALO в 2022 году.
В первом петербургском отеле Mercure будет 160 классических гостиничных номеров, остальные 320 апартаментов выведены в продажу под маркой Mercure Residence (апарт-отель с кухонной зоной в номерах). На территории отеля Mercure откроются двухэтажный ресторан, конференц-центр, тренажерный зал со SPA зоной.
Таким образом, апарт-отель VALO Mercure 4* уникален тем, что открыт для частных вложений. В рамках этого проекта первые в России можно войти в гостиничную индустрии под очень сильным брендом, узнаваемость которого достигает 40-60% в десяти ключевых странах. За счет этого, а еще очень хорошей репутации и мощной системы продаж (110 контрактов с партнерами в системе бронирования и продаж по всему миру), заполняемость в России не опускается ниже 75%.
Порог входа на данный момент – 6,2 млн рублей (за юнит с оснащением). Предполагаемая прибыль на вложения: от 43 500 рублей в месяц, что составляет 10% годовой доходности. Куда выгоднее 2-3% от сдачи квартир, с которыми еще придется помучаться.
Кстати, на территории комплекса VALO открыт шоу-рум, где можно вживую увидеть, как будут выглядеть готовые апартаменты в трех корпусах проекта – это апарт-отель VALO Business 4* и апарт-отель VALO Digital Apart 4*, а также апарт-отель VALO Affordable Luxury 4*. Чтобы записаться на просмотр, оставляйте заявку на сайте комплекса апарт-отелей VALO: https://valoapart.ru/buy/