Раздел 12.1. Общие рекомендации при выборе аренды
Мой опыт того, что стоит учитывать при подборе аренды:
- Проходное место в 99% случаев лучше не проходного места. Особенно если у вас товар импульсного спроса. Товар импульсного спроса – это тот товар, покупку которого человек не планирует заранее. Увидел – захотел и купил. Если же у вас товар, покупку которого планируют заранее и нет конкурентов, расположенных в проходных местах, то можно сэкономить на аренде, разместившись в менее проходных, но более дешевых местах. То же можно сделать, если вы имеете иные преимущества перед конкурентами, больший или уникальный ассортимент, более низкие цены и так далее. Но помните – всегда есть вероятность, что появится магазин в более удобном для клиентов месте. И тогда вам придется что-то делать.
- Близость расположения транспортных потоков. Чем ближе крупные транспортные магистрали и развязки с удобными подъездами, тем лучше. То же самое можно сказать и о пешеходном трафике.
- Но есть места с высоким трафиком, не дающие потока клиентов. Типичные примеры. Места пересадки по пути с работы и на работу. Масса людей устало спешит после работы пересесть на другой транспорт и быстрее добраться до дома. Делать покупки у большинства нет сил. Если покупки и делаются, то обычно ближе к дому, для того, чтобы не нести лишний вес. Особенно это касается объемных и тяжелых товаров.
- Такие проходные, но невыгодные места иногда встречаются около крупных ТЦ на местах пешеходного трафика от остановок общественного транспорта до ТЦ.
- Плюсом будет наличие парковки и остановки общественного транспорта неподалеку. Идеально, если это бесплатная парковка.
- Если помещение располагается в месте, где все время затруднена парковка, то клиенты будут неохотно ездить в ваш магазин.
- Запрет парковки может свести на нет все преимущество транспортной магистрали. Типичный пример – Кутузовский проспект в Москве. Запрет парковки и недостаток пешеходного трафика убивает практически любой магазин на нем.
- Учитывайте, что есть «пафосные» места. Это могут быть торговые центры или престижные улицы. Многие известные сети открывают в них магазины. Но очень часто оказывается, что магазины в этих местах не приносят прибыль. Дорогая аренда и большие издержки «съедают» всю прибыль. Эти магазины могут работать даже в убыток. Торговые сети показывают свой статус, размещаясь в таких местах. Найдя аренду в таком месте, не радуйтесь раньше времени, предвкушая золотые горы. Возможно, это не выигрышный билет, а бесконечный колодец трат.
- Удобство пешеходных путей. Попробуйте оценить, насколько они заваливаются снегом или заливаются водой весной. Падающий снег с крыши или огромные лужи перед входом не добавят вашему магазину клиентов.
- Избегайте «вечно» пустые помещения. Такие помещения месяцами, а то и годами сдаются в аренду. Как правило, здесь имеет место или неадекватность хозяина помещения, или завышенная цена аренды, или место просто «не ходовое». Не стоит думать, что все предыдущие арендаторы дураки и тупицы, а у вас все получится. Бывает, что кто-то заезжает в такие помещения, и «выстреливает», но я бы не рисковал, особенно если это ваш первый магазин.
- Избегайте помещения, в которых часто меняются арендаторы. Особенно если это арендаторы сходного с вами профиля. Причин, по которым они не задерживаются, может быть много. И если вы на 100% не знаете, какая эта причина и как ее устранить, то лучше даже не пытайтесь.
- «Гнилые» ТЦ. Все время пустые ТЦ, торговые центры без концепции и ориентации на определенного клиента. Но самый главный признак – отсутствие покупателей, практически всегда. Если вы не торгуете чем-то уникальным, за чем будут приходить и приезжать со всего города, лучше забудьте об этом ТЦ. Хороших выручек в этом торговом центре вы не увидите. Еще одним индикатором плохого торгового центра является отсутствие крупных сетевых магазинов.
- Учитывайте стереотипы вашего города. В каком районе и каких местах ожидают увидеть ваш магазин. Магазин компьютерной техники на улицах, где обычно продаются товары для дачи и сада, в большинстве случаев не очень удачная идея.
- Высокая лестница. Каждая дополнительная ступенька – это минус один клиент. Высокие лестницы отпугивают клиентов. Особенно внимательно отнеситесь к этому факту, если среди ваших клиентов есть больные и пожилые люди. Помещения с высокими лестницами должны иметь существенный дисконт в цене аренды.
- Длинные коридоры и неудобная планировка. Не платите за длинные неиспользуемые коридоры. Очень часто владельцы помещений с длинными коридорами, которые вы не можете использовать, сдают их по цене нормальных помещений, где вы будете использовать 100% площади торгового зала. То же самое можно сказать и о неудобных планировках, из-за которых вы не можете полноценно использовать помещение.
- Неприятные запахи. Одна из самых трудно устранимых проблем в помещении. Запах канализации очень сильно испортит впечатление о магазине, даже если все остальное будет на высоте.
- Оцените адекватность и желание идти навстречу хозяина помещения. Если что-то в поведении хозяина помещения сразу не нравится, лучше не заключать договор аренды.
- Все ключевые моменты должны быть прописаны в договоре. Золотое правило. Поможет сэкономить вам много денег, нервов и времени. Не подписывайте договор, в котором есть сомнительные и неудобные для вас пункты. Будьте уверены, все невыгодные для вас пункты будут использованы.
- Посмотрите, требует ли помещение ремонта. На мой взгляд, не стоит вкладывать большие деньги в ремонт, так как если торговля «не пошла», вернуть хотя бы часть этих денег не получится. Альтернатива – ремонт в счет арендной платы.
- Проверьте, не планируется ли в ближайшее время в районе магазина или основных транспортных потоков: большие стройки, реконструкции дорог и так далее. Так как это существенно снизит трафик. В моей практике был случай, когда мы открыли магазин в хорошем месте, но не следили за новостями, и через 3 месяца на месте магазина началась стройка шоссе к чемпионату мира по футболу 2018. В итоге много сил времени и денег было потрачено зря. Магазин пришлось переносить в другое место.
- Возможность размещения наружной рекламы, вывесок и так далее. Чем больше возможностей для размещения, тем лучше. Стоит учесть правила размещения в вашем городе. Департамент рекламы во многих городах имеет очень жесткие правила на размещение вывесок, особенно в исторических частях города. Узнайте эти условия перед заключением договора аренды. Особенно если помещение является историческим зданием. В этом случае размещение наружной рекламы будет очень затруднено или вовсе невозможно.
- Соседи. Посмотрите, какие магазины или организации находятся рядом. Смогут они уменьшить ваши продажи или, наоборот, увеличат их. Грязная пивнушка будет плохим соседом магазину для беременных. А продуктовый магазин увеличит трафик практически любому магазину.
- Удобная планировка или возможность перепланировки именно под ваш бизнес. Удобная планировка – весомый плюс в пользу того или иного варианта.
- Визуальная привлекательность входной зоны. Чем лучше выглядит входная зона и окрестности, тем лучше.
- Статус здания. Если здание историческое, размещение вывесок, табличек и наружной рекламы на нем очень проблематично.
Отрывок из книги «Как открыть магазин»