Автор - Александр Сергеевич Козлов
Коммерческий директор
Концерна "РУСИЧ"
E-mail - kozlov@rusich.group
Сайт - Сайт - rusich.group
Исторически сложилось, что инвестиции в недвижимость остаются самым понятным для большинства наших соотечественников инструментом для сохранения и приумножения капитала.
Согласно авторитетному ежегодному исследованию The Wealth Report 2021, 38% вложений частных инвесторов приходится на жилую недвижимость, 26% - на офисные помещения, 15% - на индустриальную и складскую недвижимость, 21% - разделили между собой стрит-ритейл и ритейл, гостиницы, кондоминиумы и т.д.
Для успешной инвестиции недостаточно иметь несколько миллионов рублей на приобретение объекта недвижимости. Важно ответить себе на несколько вопросов, основные из которых: цель инвестиции и ожидаемая доходность. От этого будет зависеть выбор сегмента недвижимости, доходность, риски, вовлеченность инвестора в управление, дополнительные затраты, а также тип инвестиций (долгосрочные или среднесрочные).
Сдать или продать, вот в чем вопрос
Инвестируя в недвижимость, будущий владелец жилой площади предполагает два способа получения дохода – сдача в аренду (так называемые долгосрочные инвестиции) или дальнейшая перепродажа (среднесрочные инвестиции). Обе стратегии имеют свои сильные и слабые стороны.
Если речь идет о первой инвестиционной покупке, рекомендую начать со сдачи в аренду. Несмотря на высокую вовлеченность инвестора в управление, дополнительные затраты на ремонт, коммунальные услуги, эти вложения гарантировано принесут прибыль в долгосрочной перспективе, пусть даже и спустя некоторое время. А если жизненные обстоятельства изменились, квартиру всегда можно продать.
Критерии выбора
Одинаково важный критерий, как для сдачи квартиры в аренду, так и ее дальнейшей продажи – это транспортная доступность дома или ЖК. Опыт показывает, что иногда лучше поступиться планировкой или площадью, но ни в коем случае не пренебрегать доступной локацией. Под ней подразумевается наличие станции метро (МЦК,МЦД, ж/д станции) или остановки общественного транспорта в шаговой доступности (до 1 км), удобный выезд на главные транспортные магистрали города тоже очень существенное преимущество. Из этого следует вывод: до ЖК или дома, в котором планируется приобрести квартиру должно быть удобно добираться как на общественном, так и на личном транспорте.
Определившись с локацией, определите свой бюджет и форму оплаты. Для инвестиционных целей оптимально покупать недвижимость используя не только 100% оплату, но и рассрочку от застройщика на срок до полугода. Ипотеку имеет смысл рассмотреть, если есть возможность досрочно погасить кредит в течение первых трех лет, оптимально внести от 30% в качестве первоначального взноса.
Наиболее подходящими для инвестиционных целей являются объекты на первичном рынке недвижимости, поэтому следующий этап после определения локации и бюджета - выбор застройщика. Опирайтесь на реализованные проекты, текущий ход строительства, динамику продаж, также полезно изучить какой рост стоимости квартир произошел с нулевого этапа до введения дома в эксплуатацию, особенно это актуально для проектов, которые строятся поэтапно, в несколько очередей.
Самыми ликвидными квартирами для последующей сдачи в аренду являются студии и однокомнатные квартиры, для дальнейшей продажи имеет смысл рассмотреть однокомнатную или двухкомнатную.
Как было отмечено выше, у инвесторов, которые приобретают квартиры для последующей продажи и у тех, кто планирует сдавать объект, в дальнейшем отличаются стратегии.
В первом случае, нужно дождаться удачного момента, чтобы осуществить сделку, а вот покупатель цель которого организация арендного бизнеса должен позаботиться о наполнении квартиры. Как правило, речь идет об отделке в светлых или пастельных тонах, меблировке и необходимом для жизни наборе бытовой техники.
Чтобы сэкономить время и средства, проанализируйте возможность приобрести квартиру с отделкой от застройщика. Эта опция включается в ипотечный кредит, соответственно с ключами вы получите уже готовую для проживания квартиру. Более того дорогой дизайнерский ремонт в квартирах из сегмента комфорт-класса не повысит стоимость аренды в несколько раз, поэтому смысла реализовывать авторский дизайн, покупать дорогостоящую мебель нет.
Деньги любят счет
Поистине заинтересовать инвестора могут только цифры. Поэтому самое важное для него – это понять какую доходность можно извлечь из вложенных средств.
На сегодняшний день, средняя доходность от сдачи столичной квартиры в аренду составляет от 4 до 6% годовых, более высокие показатели можно достичь, используя агрессивную стратегию, к примеру, посуточную аренду.
Когда квартира изначально приобретается для дальнейшей перепродажи, лучше покупать ее на очень ранних стадиях строительства. В этом случае, возможные риски нивелируются разницей в стоимости между начальным этапом и вводом дома в эксплуатацию, в среднем это 25-30%.
Сейчас мы видим, что глобально тенденций для снижения стоимости квадратного метра нет, более того спрос на жилье поддерживают доступные ипотечные программы, закрытые границы подогревают интерес инвесторов к локальным рынкам, а снижение доходности депозитов провоцирует переход средств из вкладов в объекты недвижимости.
А значит при правильно выбранной стратегии, сохранить и приумножить свой капитал с помощью вложений в жилье вполне осуществимо.
