В последнее время апартаменты являются одним из самых активно развивающихся сегментов недвижимости. Собрали для вас основные тренды и прогноз в сегменте апарт-отелей. Здесь много статистики и аналитики!
Для начала рассмотрим тренды в сегменте доходной недвижимости:
1. Устойчивый рост сервисных апартаментов в структуре предложения
В первом квартале 2019 года доля сервисных апартаментов в Санкт-Петербурге от общего объема предложении составляла 57%, а в первом квартале 2021 года достигла показателя в 74%.
2. Стабильный рост спроса на сервисные апартаменты
Спрос на сервисные апартаменты тоже постоянно растет: в первом квартале 2018 года доля в общей структуре спроса составляла 62%, в первом квартале 2019 года – 69%, в первом квартале 2020 года – 85%, в первом квартале 2021 года – 79%. В 2020 году был заметен ажиотажный спрос на сервисные апартаменты, поэтому его доля подскочила сразу на 16%, а в нынешнем году произошла коррекция до 79%.
Рост доли сервисных апартаментов в структуре спроса на протяжении нескольких лет показывает, что в сегменте явно возникло понимание того, что апарт-отели могут составить достойную замену классическим отелями и превзойти по уровню доходности квартиры. Стало понятно, что это действительно эффективный инструмент инвестиций с получением пассивного дохода благодаря доходным программам, которые предлагают управляющие компании.
3. Увеличение инвестиционного спроса
Все меньше покупателей приобретают апартаменты для проживания, понимая, что инвестиционный формат использования апарт-отелей – наиболее правильный и эффективный инструмент.
4. Развитие собственных управляющих компаний
На рынке не так просто найти профессиональную УК с опытом на рынке, опытом работы с международными операторами, хорошими результатами по доходности и продажам, положительными отзывам гостей, выстроенной эффективной системой взаимодействия с собственниками апартаментов и гостями отеля. Поэтому для девелопера открывается два сценария:
- Развивать свою УК и делать ее конкурентоспособным игроком на рынке.
- Довериться опыту УК, которая прошла все циклы работы в своем проекте: от разработки концепции до управления отелем.
На петербургском рынке апартаментов, где больше всего сервисных апарт-отелей, с 2020–2021 годов аналитики отмечают тенденцию формирования застройщиками собственных сильных управляющих компаний. Второй по популярности вариант в отрасли – создание своей УК и привлечение сторонней компании в качестве эксперта-консультанта. Апарт-комплексов без профессионального управления или с исключительно приглашенными управляющими компаниями на рынке все меньше.
5. Актуализация специфики апарт-отелей перед классическими гостиничными форматами
Наконец, сложный период пандемии с марта 2020 года высветил все уязвимые стороны классических отелей и в то же время показал гибкость формата апарт-комплексов. Последние, даже несмотря на жесткие коронавирусные ограничения, введенные в Санкт-Петербурге, смогли показать загрузку на уровне 40–60% в противовес отелям с загрузкой 3-5%. А самое главное, большинство из них смогла обеспечить доход своим собственникам, несмотря на тяжелую общемировую ситуацию на туристическом и гостиничном рынке.
Апарт-отели же на сегодняшний день — это самый гибкий, быстро меняющийся формат недвижимости. Это своего рода формат-трансформер, который в кратчайшие сроки может подстроиться под условия рынка, клиента, технологии и новые тренды.
В сегменте апартаментов постоянно происходят изменения:
- меняется портрет гостя;
- меняется и совершенствуются набор сервисов, предлагаемых арендаторам и гостям;
- меняется форма и концепция загрузки апарт-отелей,
- каждый формат проживания (краткосрочный, среднесрочный, долгосрочный) плавно может переходить в другой: например, когда в высокий сезон апартаменты переходят на работу только на краткосрочный формат, который является наиболее прибыльным для инвесторов;
- меняются форматы самих апарт-отелей – появляются инвест-отели, коливинги;
- в лучшую сторону меняется качество новых проектов, выходящих на рынок;
- тщательно прорабатываются необходимые гостиничные технологии, концепции апарт-комплексов, инфраструктура.
О том, как развивается формат апарт-отелей в условиях пандемии и растущей конкуренции, мы расскажем в следующем материале. Подпишитесь, чтобы не пропустить ;)
Три фактора устойчивого роста сегмента сервисных апартаментов
Аналитики уверены, что самыми важными факторами являются следующие:
1) Увеличение турпотока в Санкт‑Петербург (за исключением фактора пандемии). Администрация города активно работает над привлечением различных типов гостей города – от путешественников до деловых туристов. Так, например, Комитетом по туризму разработаны и реализуются 230 туристических маршрутов по Санкт‑Петербургу, в том числе семь межрегиональных и один международный маршрут, включающий посещение приграничных территорий Республики Финляндия. Но давайте разбираться с туристической привлекательностью детальнее.
Во-первых, Северная столица обладает богатейшим культурным наследием, поэтому одна из основных целей прибытия туристов в Санкт‑Петербург – культурно-познавательный туризм. Неудивительно, что город многократно удостоен звания ведущего мирового культурно-туристического направления по версии World Travel Awards. В 2020 году Санкт‑Петербург также стал обладателем одной из самых престижных премий в мире в области туризма в номинации «Всемирное лидирующее культурное направление», обойдя такие популярные туристские дестинации как Париж, Лондон, Рим, Венеция, Нью-Йорк, Рио-де-Жанейро и другие. В рамках развития культурно-познавательного туризма в 2020 году организовано и проведено 15 музейных вечеров.
Во-вторых, город активно работает над развитием событийного туризма. В течение 2020 года было проведено 8 масштабных событийных мероприятий, направленных на привлечение в Санкт‑Петербург российских и иностранных туристов:
- фестиваль огня «Рождественская звезда», который посетило около 400 тыс. человек;
- фестиваль «Масленица 2.0», участниками которого стали 500 тыс. человек;
- фестиваль цветов с парадом по Невскому проспекту и мастер-классами
- фестиваль духовых оркестров, который посетило около 50 тыс. человек;
- фестиваль ледоколов, участниками которого стало 50 тыс. человек;
- праздник мотокультуры для любителей мотоциклетного спорта Мотосаммит, насчитавший 3 тыс. человек;
- масштабная акция «Неповторимое очарование гостеприимного Санкт‑Петербурга», ее участниками акции стали более 10 тыс. человек;
- Фестиваль света на тему морских побед России у стен Петропавловской крепости
В-третьих, Санкт‑Петербург занимает второе место в России по объему конгрессно-выставочного рынка. В 2020 году город даже получил сразу две премии в области делового туризма Russian Business Travel & MICE Award. Важным проектом стала информационная кампания, реализованная с телеканалом «Евроньюс». Она охватила 160 стран и 12 языков: английский, французский, итальянский, испанский, русский, немецкий, греческий, венгерский, португальский, турецкий, арабский, персидский. В ходе кампании транслировалось, что Санкт‑Петербург открыт для любого вида туризма, а также является удачным транспортным хабом для путешествий по России.
2) Изменений покупательских предпочтений в сторону развитой инфраструктуры внутри места пребывания. Важность насыщенной инфраструктуры растет по всем сегментам – краткосрочного, среднесрочного и долгосрочного проживания. В мире, где время является важнейшим ресурсом, наиболее востребованными являются проекты, в которых в «пешей доступности от кровати» есть зоны для занятий спортом, релакса, работы (коворкинги и конференц-залы), рестораны, кафе и кофейни, бытовые услуги типа химчистки, супермаркеты и аптеки.
3) Рост доли миллениалов среди арендаторов. Молодое поколение уже не согласно на «бабушкины однушки» в центре или муравейники на конечной станции метро. Миллениалы выбирают для аренды объекты с приятным дизайном, качественным сервисом и, опять же, развитой инфраструктурой.
Что будет происходить дальше? Прогноз по рынку сервисных апартаментов
По данным аналитиков, все отмеченные ранее тенденции дальше будут только усиливаться, вне зависимости от того, какой статус получит сегмент апартаментов после принятия окончательного решения Правительства. Прямо сейчас обсуждается, присвоить ли им статус жилья или оставить статус нежилой недвижимости, но с возможностью проживания.
Напомним, что этот вопрос стал актуальным из-за огромного количества московского псевдожилья, которое возникло из-за дефицита мест под жилую застройку и попыток застройщиков уйти от требований к социальной инфраструктуре для стандартных жилых комплексов. Такие объекты позиционируют как апарт-комплексы. Но апарт-отели, изначально создаваемые как инвестиционный инструмент с управляющими компаниями и доходными программами, которые рассматриваются в данной статье, не имеют с такими комплексами ничего общего.
Рынок профессиональных управляющих компаний также будет востребован в будущем, так как УК – «лицо» любого апарт-отеля.
Это все звучит очень убедительно, но как это реализуется на практике? Посмотреть можно на примере комплекса апарт-отелей VALO, которым управляет УК Valo Service с двадцатилетним опытом в индустрии гостеприимства. Один из крупнейших апарт-комплексов в Санкт-Петербурге приносит инвесторам от 7,56% до 12,11% годовых или 30-72 тыс. рублей ежемесячно на вложения от 4.7 до 9.7 млн рублей.
Узнать о VALO больше можно здесь: https://valoapart.ru/about/