Друзья, как насчет короткой экскурсии в Штаты? Поехали, посмотрим, чем их рынок отличается от нашего.
В Америке вся коммерческая недвижимость делится на 5 категорий:
- Retail
Крупные розничные сети, торговые центры, продуктовые магазины, рестораны. Оценивается в $2,1 трлн.
- Гостиничная недвижимость
Отели, мотели и гостиницы. Этот сектор оценивается в $1,92 трлн.
- Офисы
Все офисные помещения в США. Оцениваются в $1,7 трлн.
- Многоквартирный дом для аренды
Такие здания находятся в собственности компаний. Стоимость около $1,44 трлн.
- Промышленная недвижимость
Помещения для производства и хранения товаров. Стоимость - $240 млрд.
Основное отличие от России в том, что у нас на рынке коммерческой недвижимости отсутствует сегмент многоквартирных домов, сдающихся в аренду и принадлежащих компаниям.
Помимо этого, у американского рынка недвижимости есть и другие особенности, например:
- низкая локализованность
В России почти весь активный рынок сосредоточен в центральных регионах страны, а в Штатах он распределен почти по всей территории.
- миграция и мобильность домохозяйств
Американцы легки на подъем, это особенность их культуры. Почти каждая семья переезжает пару раз в своей жизни и, как правило, не на соседнюю улицу, а в другой город, а зачастую и в другой штат.
И тут наши реалии тоже отличаются от американских. Большинство семей в России оседают и остаются на одном месте.
- склонность к кризисам
В 1990-х и в 2000-х годах на рынке недвижимости США уже были кризисы, когда множество объектов оказались неликвидными. Цены на недвижимость росли, спрос увеличивался, ожидания покупателей и инвесторов, относительно дальнейшего роста цен, надули пузырь. Нерациональное инвестирование в строительство, особенно в элитном сегменте, привело в итоге к перенасыщению рынка.
В России спрос сейчас растет стабильно и потенциальный кризис маловероятен.
В этом году, из-за коронавируса, владельцы коммерческих объектов будут избавляться от проблемных активов. Вероятно, что до конца года вырастут продажи в сегментах гостиничного бизнеса и ритейла.
Промышленные объекты, медицинские и дата-центры вырастут в цене, что привлечет инвесторов. А переход на удаленную работу приведет к сокращению аренды офисов.
Заемщики будут активно брать кредиты на бизнес, поскольку процентные ставки в этом году останутся низкими.
Из-за удорожания жизни в больших городах люди будут переезжать в города поменьше. А крупные розничные сети продолжат вытеснять небольшие магазины и рестораны.
Напоследок посмотрим на цифры за прошлый год:
- размер рынка коммерческой недвижимости США - $893,2 млрд.
- прогнозируемые темпы роста +0,5%
- 2,05 млн. компаний, занимающихся коммерческой недвижимостью, что на 0,7% больше, чем в 2020 году
- продажи в 2020 году составили $400 млрд.
А что же происходит сегодня у нас, в России?
Резкий рост онлайн-торговли привел к тому, что спрос на склады вырос на 10%. Инвестиции в этот сектор входят в тройку лидеров. При этом спрос смещается из мегаполисов в регионы.
Массовый переход на удаленную работу отразился на офисном сегменте. Предложения о продаже выросли на треть, а спрос – лишь на 2%. Объем инвестиций в коммерческую недвижимость в январе-марте был самым низким за последние пять лет: покупка земли для строительства жилья – 71% инвестиций, коммерческая недвижимость – 29%. В прошлом году картина была зеркальной, 27% и 73% соответственно.
По итогам I квартала 2021 года спрос на аренду увеличился на 24%, на покупку — на 5%, по сравнению с предыдущим кварталом. Половина всех запросов пришлась на помещения свободного назначения (ПСН), которые лучше всего подходят для онлайн-торговли и для новых форматов, например dark store и dark kitchen.
И об этом мы вам расскажем в одной из следующих статей. На связи!