Делимся историями людей, которые разочаровались в арендном бизнесе на квартирах из-за трех основных проблем: сложности и частоте поиска адекватных жильцов, необходимости постоянно решать их проблемы и низкой доходности.
Итак, рассказываем подробнее о каждой из них.
1. Сложно найти нормальных арендаторов – аккуратных и платежеспособных, а делать это приходится часто.
Аноним, который сдает 5 квартир в Тюмени стоимостью от 15 000 до 22 000 рублей (2 двухкомнатные и 3 однокомнатные, купленные на этапе строительства специально под сдачу) не очень доволен частотой поиска жильцов:
«В однокомнатных квартирах арендаторы живут в среднем по 2.5 года, в двухкомнатных — менее года. Когда съезжает очередной арендатор из двухкомнатной квартиры, это превращается в персональную трагедию: нового жильца можно искать месяцами».
И не все жильцы, к сожалению, оказывают приятными. Как-то наш герой сдал квартиру проститутке:
«Пока ее не было дома, прорвало стояк, и вода хлынула к соседям. Пришлось экстренно вскрывать квартиру. Плавающие по комнатам использованные презервативы оставили неизгладимый след в моей душе».
А другой раз наркодилеру:
«На другого моего арендатора, который казался мне добрым, спокойным человеком, завели уголовное дело о сбыте наркотиков. Он был в СИЗО, когда в квартиру с обыском пришли две женщины-полицейские со студентами-понятыми. Было как-то не по себе».
Похоже на артхаусный фильм, но это все проза жизни.
Ну и классика – неплатежеспособные жильцы, количество которых значительно увеличилось в пандемию:
«А еще однажды пришлось силой выгонять из квартиры семейную пару, которая не платила уже третий месяц, ссылаясь на отсутствие денег. Сейчас из-за пандемии арендаторы постоянно задерживают оплату, хотя я и так ее снизил».
И все это случилось у человека с большим опытом в арендном бизнесе. Неудивительно, что теперь он подумывает продать обе квартиры.
С регулярными поисками жильцов столкнулся и другой аноним, который сдает однокомнатную квартиру в Подмосковье за 19 500 рублей:
«За три года в квартире сменилось четыре жильца — две девушки и две пары. Самым сложным оказалось понять намерения будущих жильцов. Например, одна девушка уехала уже на следующий день — случайно нашла другую квартиру».
Чтобы не нарваться на проблемы, Полине, которая сдает однокомнатную квартиру в Тольятти за 9500 рублей и евродвушку в Краснодаре за 14 000 рублей, даже пришлось выработать принцип не сдавать квартиру семьям с детьми и животными и молодым парням. До этого с арендаторами постоянно были проблемы – каждые полгода они съезжали, прихватив что-то их техники или вещей. А однажды арендаторы превратили чистую и уютную квартиру Полины в сарай:
«Как-то я сдала паре с маленьким ребенком и даже не попросила друзей ее проверять. Несмотря на нашу договоренность о том, что меня за две недели предупредят об отъезде, жильцы съехали буквально за ночь, оставив ключи соседям. Мне пришлось срочно лететь в Краснодар. Сломанная кровать почему-то стояла на балконе, матрас, диван и ковер были в моче, в туалете под раковиной в тазу росла картошка, а новая посуда, даже не распакованная, стояла на балконе. Клининговая компания выносила мусор огромными мешками ровно сутки. Мне пришлось срочно покупать диван и быстро искать новых жильцов».
Аноним с квартирой в Подмосковье описала последствия нерадивых жильцов еще красочнее – по ее словам, квартира превратилась в «филиал санатория сатаны» и это сделала с виду приличная пара в возрасте лет 45-50:
«Жильцы предупредили нас о том, что решили съехать, за месяц. Мы быстро нашли новых жильцов и договорились, что одни выедут, а другие заедут в один и тот же день. Я специально взяла отпуск на работе, приехала в квартиру на встречу с агентом и старым жильцом. Звоню — дверь не открывают. Входная дверь оказалась открытой, а внутри на матрасе храпел пьяный полуголый жилец и никак на меня не реагировал. В квартире был просто филиал санатория сатаны. Грязь такая, что в углах завелась новая цивилизация, а на полу можно сажать картошку. В туалете бычки, и пыль катается по полу под звуки храпа. Через час должны были приехать новые жильцы, но встречу пришлось перенести. Я дождалась агента, мы позвонили жене нашей «спящей красавицы», но она сказала, что находится далеко и сделать ничего не может. Мужчина попытался уехать на своей машине, но я вызвала ему такси и снова позвонила его жене. Она сказала, что я святая. А я ответила, что залог им не верну».
Анониму, который сдает однокомнатную квартиру в Жуковском (Московская область) за 21 000 рублей как-то раз пришлось пожертвовать имуществом, из-за чего он теперь меняет личинки в замках после каждого жильца:
«Сначала в квартире жила молодая семейная пара, потом девушка с четырехлетним ребенком. Когда начался локдаун, она быстро уехала в свой родной город, позвонив мне уже в дороге. Затем квартиру сняла семья с трехлетним ребенком, но они тоже сбежали, не предупредив, не оплатили половину месяца и вдобавок забрали всю мою мебель».
Анонима, который сдает две квартиры в Москве за 38 000 и 52 000 рублей, не обошла стороной проблема субаренды, о которой он не подозревал:
«Вначале сдавал квартиры как есть — без ремонта и отбора арендаторов. В итоге одну мою квартиру пересдавали каким-то мутным людям, конфликтовавшим с соседями и полицией».
А в другой раз он получил в качестве жильцов гастарбайтеров, которые выкрасили все, включая стены, потолок и мебель, в зеленый цвет — той же краской, которую использовали для ремонта подъезда.
Другой аноним, который сдает однокомнатную квартиру родителей по стоимости, покрывающей коммунальные платежи постоянно сталкивается не то, что с недобропорядочными арендаторами, а с настоящими мошенниками:
«По объявлению о сдаче иногда звонят мошенники. Выдумывают разные истории о том, как им понравилась и нужна именно эта квартира, якобы хотят перечислить деньги за первый месяц на карту, а сами выманивают мои реквизиты.
Но даже если научиться отличать мошенников от настоящих арендаторов, придется сталкиваться с несовершеннолетними или, опять же, с теми, кто не захочет выплачивать все, что причитается:
«Реальные арендаторы — в основном молодые пары, которые хотят жить отдельно от родителей. Приходится узнавать их возраст, потому что сдавать квартиру соглашаюсь лишь совершеннолетним. Каждая пара живет у нас примерно год-два. А одни жильцы съехали прямо перед очередным платежом, бросив ключи в почтовый ящик, который даже не закрывался. В день, когда я хотела прийти за деньгами, мне просто прислали смс о том, что на месте уже никого нет. Сколько ключи пролежали в ящике — загадка. Спасибо, что из квартиры ничего не вынесли. В целом заработать на аренде особо не получается, но хотя бы отбиваем коммуналку».
С такой же проблемой столкнулся аноним с квартирой в Подмосковье. Он сдавал квартиру бизнесмену, который, видимо, прогорел:
«Купил квартиру в хорошем состоянии в ближайшем Подмосковье, решил сдавать на долгий срок. Самому найти жильцов оказалось нереально, приходится пользоваться услугами посредников. Однажды у меня в квартире жил предприниматель с семьей. У него случились проблемы с бизнесом — не мог найти удачное место под магазин. Из-за этого он полгода не платил мне за аренду и свой долг так потом и не вернул. Я сделал для себя вывод: нельзя пытаться войти в положение людей в ущерб себе, иначе чужие проблемы станут твоими».
Да уж, слово бизнес в арендном бизнесе на квартирах – какой-то эвфемизм.
2. Приходится ездить к арендаторам и решать их проблемы, которые возникают совершенно внезапно. Да и вообще, квартира требует постоянного вложения времени и денег.
Аноним, который сдает однокомнатную квартиру в Ростове-на-Дону за 13 000 рублей, столкнулся с затоплением двух нижних этажей из-за сорвавшегося крана на полотенцесушителе и претензий от соседей:
«Мы сдали квартиру студентке первого курса, которую нашли с помощью агента. Через полгода после начала аренды сорвало кран на полотенцесушителе. Затопило два нижних этажа. Пришлось ехать и быстро решать вопрос с управляющей компанией — писать заявления, созывать комиссию, составлять акты и так далее. Благодаря этому удалось избежать проблем с соседями. Почему-то они решили предъявить претензии лишь спустя еще полгода, но было уже поздно. Так как квартиру мы покупали с отделкой, то на момент потопа на материалы распространялась гарантия. Управляющая компания заменила оба крана на полотенцесушителе и взбухший ламинат в коридоре. Девушка осталась жить в квартире, хотя очень переживала, что потоп запишут на ее счет. Всего она прожила у нас полтора года, а потом родители купили ей квартиру в том же районе».
Конечно, это настоящее везение. А что было бы, если бы на потоп гарантия не распространялась? А представьте, если бы она закончилась за пару месяцев до таких событий? А если бы соседи успели с претензией? А что, если бы арендатор был в отпуске или командировке? Ничего хорошего, скорее всего.
Эти проблемы знакомы и герою с двумя квартирами в Москве. Иногда ему даже приходится ездить решать вопросы ночами и ругаться с соседями:
«У одних круглосуточно воет собака, у других соседи-алкоголики орут, дерутся и спят под дверью — жильцам это, конечно, не нравится. Арендатор должен быть обласкан и не думать о том, что что-то может сломаться, выйти из строя или не работать. Поэтому если электрики решили отрубить свет за пустяковый долг — едешь на квартиру ночью включать свет. Стал заедать замок, износились подшипники в стиральной машине, заклинило окно на балконе — бежишь, решаешь, покупаешь, меняешь. Если дома на капающий кран можно не обращать внимания годами, то в квартире, которую сдаешь, его надо починить уже на следующий день. Конкуренция в сфере аренды жилья очень высокая, а простой квартиры в сутки стоит дорого».
Да, рынок аренды жилья – рынок покупателя. Выбор у арендаторов большой, поэтому принимают решения тут они.
Помните нашего героя с гастарбайтерами, который выкрасили все стены в цвет подъезда? Так вот, обнаружив это, он решил выгнать таких проактивных жильцов, взять кредит и потратить 1,2 млн и 9 месяцев жизни на ремонт с перепланировкой. И чтобы сдавать квартиру по хорошей цене, ему приходится 3-4 недели искать жильцов – все это время терпеть звонки от мутных риэлторов и каждый день общаться с потенциальными арендаторами. Ах да, еще вложить в рекламу 10 тысяч рублей. И все это, чтобы сдать квартиру на 10-20% выше рынка. Вот что он рассказал:
«На одного арендатора приходится семь-десять показов, пять отменившихся в последний момент встреч и 150 звонков от мутных агентов. Все это время надо либо постоянно находиться в квартире, либо приезжать туда каждый день. При стандартном графике работы с 9 до 18 заниматься этим трудно. А когда у меня еще не было опыта сдачи квартир, жильцы менялись раз в несколько месяцев».
Конечно, можно просто снизить стоимость аренды, но тогда доходность актива упадет так, что вся эта морока не будет того стоить, да и дорогой ремонт никогда не отобьётся.
В истории типа «Сдал квартиру и уехал в кругосветку» наш герой не верит. По ему мнению, рента — это работа, регулярная:
«Даже квартира с хорошим ремонтом требует внимания. Ты постоянно должен быть готов приехать, что-то починить, отвезти-привезти, решить какой-то вопрос. Перед въездом новых жильцов я обязательно делаю генеральную уборку, так как даже хорошие и аккуратные квартиранты оставляют квартиру грязной, и стараюсь что-то улучшить: поменять унитаз или стиральную машинку, заменить мебель, сделать мелкий ремонт, купить мебель, так как старая отталкивает клиентов».
3. Слишком маленькая прибыль
В общем, проблем очень много, поэтому многие лендлорды разочаровываются в арендном бизнесе. Ведь все эти трудности особо не приносят денег.
Вот что рассказал владелец однокомнатной квартиры в Подмосковье:
«Начали сдавать за 18 000 Р, за три года цену подняли до 19 500 Р. В разгар пандемии делали скидку. Зимой коммунальные платежи достигают 5000 Р, поэтому сдавать здесь квартиру оказалось не очень выгодно».
И это с квартирой в хорошей локации с отличной транспортной доступностью.
А вот почему в арендном бизнесе разочаровался другой аноним с подмосковной квартирой, которую удается сдавать за 26 000 рублей:
«Всю коммуналку, в том числе счетчики, плачу сам, а это в среднем минус 7 тысяч. Итого выходит около 19 тысяч. Налоги с заработка на аренде не плачу — доход и так не сильно высок. Лет через пять планирую эту квартиру продать: разочаровался в сдаче квартиры как хорошем варианте сохранить деньги, не говоря уже о том, чтобы заработать».
А из-за уклонения от выплаты налогов он еще и подвергает себя большому риску.
Те, кто уже понял, насколько сложна и невыгода сдача квартир, переключились на доходную недвижимость. Такими объектами управляет компания, которая занимается как мелочами типа обслуживания арендаторов, так и стратегическим развитием комплекса, чтобы он приносил еще больше денег. Например, один из крупнейших проектов апартаментов в Санкт-Петербурге – комплекс апарт-отелей VALO напротив ст. м. Бухарестская – приносит инвесторам 7-12% годовых или 30-72 тыс. рублей каждый месяц. Порог входа в проект на данный момент – 4.7 млн рублей.
Детальнее с проектом VALO и с доходностью, которая предлагается инвесторам, можно на сайте проекта по ссылке: https://valoapart.ru/investirovanie/