Качество того или иного архитектурного решения нового проекта в окружающей его городской застройке, уместность новостройки в конкретном месте долгие годы обсуждалось по остаточному принципу. На первый план, пишет издание "Ведомости-Недвижимость", выходили такие параметры, как местоположение, цена, транспортная доступность или наличие парковки. Внешний облик здания не входил даже в пятерку самых важных критериев.
Сейчас значение архитектурных решений при создании проектов высокобюджетной недвижимости возрастает. Важно также, чтобы совпали вкусы и приоритеты застройщика и покупателя. «Все по-прежнему зависит от местоположения и цены объекта, но при прочих равных покупатели в высоком ценовом сегменте, особенно семейные, отдают предпочтение спокойным «устойчивым» архитектурным решениям, подчеркивающим солидный статус будущего жителя», – комментирует Ирина Могилатова, гендиректор агентства Tweed.
Особой популярностью пользуются «классические решения», которые у большинства покупателей и застройщиков ассоциируются прежде всего с архитектурой середины прошлого века, отмечает Александра Синилова, директор департамента по работе с девелоперами Savills в России. Во всяком случае, спрос на них отличается стабильностью вне зависимости от рыночных трендов. Такая «классика» прекрасно встраивается в общий тон районов, застроенных монументальными домами именно той эпохи – середины XX в.
Масштабная стройка в предвоенное и послевоенное время составила мощную и значимую часть облика Москвы, и то, что сейчас принято называть «сталинками» или «сталинским ампиром», долгое время было – да и по сей день остается – желанным жильем. В классический домах той эпохи жили деятели культуры, спорта и науки. «Поэтому в народе закрепилось мнение, что такой дом эквивалентен статусу и почету», – объясняет Синилова. И выглядят они гораздо более импозантно, нежели предшествующий им конструктивизм или последующие дома индустриального домостроения.
Большинство горожан похожую архитектуру также воспринимает как некий статус-кво, и спрос будет с десяток лет благодаря ассоциации с добротными домами середины прошлого века, считает Синилова. Благо, что планировки «современной классики», как правило, больше соответствуют требованиям сегодняшнего дня. Впрочем, предупреждает она, новое поколение покупателей может расценивать подобную архитектуру как «уходящую натуру». И конечно, такие проекты должны быть вписаны в окружающий контекст, а не противоречить ему, чтобы не выглядеть инородно. К примеру, «классический» фасад может странно смотреться в контексте Москвы-Сити.
С точки зрения архитекторов, визуально не разрушать сложившиеся десятилетиями ансамбли новыми формами, не делая город в то же время скучным набором «а-ля сталинок», – задача, которая становится все сложнее. Особенно страдают от неуместного вмешательства «красные линии» столичных «парадных проспектов», когда новые проекты встают в ряд с архитектурой прошлых десятилетий и важно сохранить «дух и слово» прошлого, визуально поддержав его.
Например, Ленинградский проспект – прямой наследник выдающихся образцов «большого стиля» 30‒50-х гг. XX в. – активно осваивается застройщиками благодаря процессам редевелопмента. В большинстве своем новые проекты стараются соответствовать окружению. Например, «Искра-парк» (проект ГК «Галс» 116 820 кв. м общей площади сдан в эксплуатацию), продолжающий линейку зданий Ленинградского проспекта, ориентировался отчасти на знаменитый Ажурный дом архитектора А. К. Бурова, расположенный здесь же, на проспекте, – теперь он оказался на пересечении с ТТК.
Комплекс «Искра-парк» проектировало архитектурное бюро SPEECH. Геометрия фасадов жилой его части достаточно строгая, но их украшает серия авторских рисунков ‒ паттернов от «Студии Артемия Лебедева», отражающих достижения СССР в период 30‒60-х годов XX в. в таких отраслях, как авиастроение, космическая индустрия, нефтяная и атомная промышленность и т. д., а в отделке использовали натуральный отделочный камень. Здание офисного центра более современное, но, на взгляд архитектора, не противоречит истории, а подчеркивает ее.
«Ключевой градостроительной особенностью Ленинградского проспекта является ширина этой магистрали, – говорит руководящий партнер архитектурного бюро SPEECH Сергей Чобан. – Это именно трасса с многополосным движением, и застройка этому масштабу должна соответствовать. Поэтому в случае с комплексом «Искра-парк» нам хотелось, с одной стороны, продолжить традиции 1940‒1950-х гг., столь характерные для проспекта, с другой – тактично актуализировать ее масштаб и дополнить одним подчеркнуто современным акцентом, который выразителен и своим силуэтом, и пластикой фасадов. Я имею в виду офисное здание в составе комплекса с его активными «сдвижками» консолей и характерной бриллиантовой огранкой полностью остекленных фасадов».
Всего в «Искра-парке» 772 апартамента, 80% лотов уже продано. На сегодняшний день в продаже представлены апартаменты от 56,5 до 125 кв. м стоимостью от 18,65 млн руб. С момента начала продаж некоторые лоты подорожали более чем на 50 %. За строгими фасадами скрываются современные решения, как технические, так и планировочные. Есть подземная автостоянка на 1061 машиноместо с зарядными станциями для электрического транспорта.
Еще один парадный проспект Москвы – Кутузовский нередко называют «правительственным». Здесь в середине прошлого века возводили дома для чиновников «высшей лиги», членов партии и правительства. Проспект, идущий строго на Запад, застраивался сразу после войны красивыми домами с теми самыми «классическими» фасадами – с красивыми ордерами, колоннами, фризами.
В настоящее время Кутузовский получил современное продолжение. В этой локации возводится несколько дорогих проектов, но большая их часть визуально не связана с единой линией Кутузовского. Квартал Match Point напротив Поклонной горы уже введен в эксплуатацию. Это проект «Группы АБВ» под руководством Никиты Бирюкова. Как говорят архитекторы, и в данном случае решение диктовала окружающая застройка, хотя комплекс общей площадью 205 900 кв. м постарались сделать «не тяжеловесно-солидным, а молодым и современным», даже близость ММДЦ «Москва-Сити» учли.
Фасады здания облицованы бежевым юрским мрамором и оттеняющими мрамор стальными панелями, но большая часть площади фасадов остеклена. Декоративные элементы: карнизы, вертикальные и горизонтальные молдинги, решетки и ограждения лоджий с узорами ‒придают фасаду особый шарм и респектабельность. Комплексы-соседи предпочли современный язык архитектурного высказывания.
Жилая часть квартала Match Point (без малого 90 000 кв. м) состоит из четырех секций переменной этажности от 13 до 28 этажей, в которых расположен 1551 апартамент площадью от 28 до 185 кв. м. В продаже осталось менее 20 % лотов площадью от 29,6 до 140 кв. м, а цены начинаются от 10,7 млн руб. Есть трехуровневый паркинг на 1602 машиноместа, предусмотрены зарядки для электромобилей.
Магия двора
«При выборе жилья покупатели ориентируются не только на архитектуру, но и на инфраструктуру, ‒ считает директор департамента продаж ГК «Галс» Екатерина Батынкова. ‒ Им нравится, если в комплексе есть все для жизни, особенно если это семейные покупатели». Общепит и ритейл, детские центры и даже спортивные объекты уже стали общим местом большинства новостроек во всех сегментах.
Дворы, казалось бы, – самое простое, что может предложить застройщик, но по факту только последние несколько лет дворы жилых комплексов стали именно местом для людей (потому что они занимают «площадь» и стоят денег). Отчасти в этом тоже можно увидеть интерес к дворам «старой Москвы», только более благоустроенным в соответствии с запросами жителей и более приватными, куда не страшно отпускать гулять детей, где приятно посидеть на лавочке с книжкой, где нет припаркованных на газонах машин. «Это один из критериев при выборе высокобюджетного жилья», ‒ говорит директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев.
На территории «Искра-парка» двор занимает 15 000 кв. м, он естественным образом огорожен по периметру корпусами с апартаментами. Внутренний двор в Match Point площадью около 4500 кв. м демонстрирует новый подход, отчасти обусловленный пандемией: жизненное пространство выходит за пределы жилых корпусов, а прогулочная зона продолжает входные группы.
Есть игровой комплекс, зона воркаута и беговая дорожка. К кварталу примыкает крытая спортивная волейбольная арена, фасады которой из стеклянных витражей, юрского известняка и ламелей с вертикальными солнцезащитными панелями дополняют архитектурный образ. «Для компании это уже не первый случай, когда проекты удачно интегрированы в окружающую застройку, в пример можно привести также квартал на Преображенской «Наследие» и квартал в Кунцеве «Достояние», которые по достоинству оценены целевой аудиторией и стали доминантой района», – говорит Батынкова.