Единственный инвестиционный актив, с которым можно не бояться брать кредит, – это недвижимость. Но не вся, а только доходная. Рассказываем, почему, а также развеиваем популярные мифы об инвестиционной собственности.
Инвестиции в недвижимость в сегодняшних условиях весьма популярны. Неудивительно, ведь это один из самых простых, понятных и надежных активов. Особенно если мы говорим о доходной недвижимости – единственном активе, с помощью которого можно построить целое богатство на кредитах.
С фондовым рынком и бизнесом так делать не стоит, а вот инвестиционная собственность генерирует предсказуемый поток доходов. Последний позволяет не только получать прибыль, но и выплачивать займ, полученный для финансирования недвижимости.
Но если вы хотите воспользоваться ипотекой для покупки инвестиционной собственности, нужно отличать от ее квартиры, приобретенной для себя или для сдачи в аренду. Поэтому прежде, чем рассматривать возможности покупки доходную недвижимость в кредит, давайте развеем 3 устойчивых мифа об инвестиционной собственности с разбором реального примера.
Миф 1. Покупка основного жилья – это то же самое, что покупка инвестиционной недвижимости
На самом деле: хотя многие люди думают о своих квартирах как об инвестициях, такое жилье не является инвестиционной собственностью – так как вы не покупаете его специально для получения дохода от аренды или прибыли от перепродажи.
Доходная же недвижимость поэтому так и называется. Ее главное назначение – генерировать прибыль собственникам объектов. И занимаются ее обеспечением специально обученные люди – управляющая компания того или иного комплекса. В сегменте доходной недвижимости сейчас наиболее популярны апарт-комплексы, которые показали свою жизнеспособность даже в пандемию. Они востребованы как среди арендаторов, так и среди инвесторов.
Последние выбирают апартаменты из-за стабильной и регулярной доходности. Так, например, один из крупнейших петербургских комплексов апарт-отелей VALO, который строится напротив ст. м. «Бухарестская», приносит инвесторам 7-12% годовых на вложения от 4 до 8 млн рублей.
Миф 2. Стоимость жилья всегда росла, поэтому основное жилье в конечном итоге станет инвестиционной собственностью, если вы будете владеть им достаточно долго
На самом деле: с поправкой на инфляцию и условия конкретных местных рынков стоимость жилья не всегда повышалась. На федеральном и локальных уровнях цены на жилье подвержены циклам подъемов и спадов. Независимо от того, как долго вы владеете квартирой, нет гарантии, что вы получите прибыль, перепродав ее.
А если мы говорим о доходной недвижимости, то хорошая управляющая компания всегда занимается стратегическим развитием любого объекта, так как сама материально заинтересована в этом. Поэтому в случае правильного выбора локации, концепции и УК, владелец такого типа недвижимости получает в собственность объект, который точно растет в цене.
В упомянутом выше VALO средняя цена квадратного метра выросла с 92 тыс. рублей в январе 2017 года до 197 тыс. рублей в марте 2021 года – то есть, больше, чем в два раза. Следующее повышение цен будет в июне, и есть основания полагать, что на этом все не закончится, так как УК VALO Service активно работает над тем, чтобы инвесторы могли заработать на капитализации объекта как можно больше.
Так, в 2022 в VALO откроется первый во всей России апарт-отель сети Mercure (да-да, той самой), привлекающий частных инвесторов. Наличие такого известного и сильного международного бренда в составе комплекса очень полезно для развития нового бренда комплекса апарт-отелей. А кроме того, оператор AccorHotels, которому принадлежит бренд Mercure, выступает партнером VALO, оказывая поддержку в выстраивании мировых стандартов обслуживания гостей во всем комплексе.
Миф 3. Арендный бизнес – это просто и выгодно: найти арендаторов легко, заниматься этим нужно редко, да и делать для получения прибыли почти ничего не нужно
На самом деле: Многие арендодатели квартир недооценивают стоимость владения и содержания своей собственности, а также необходимые временные затраты.
Рынок съемных квартир – это рынок покупателя. Выбора у арендаторов много, поэтому жилье они могут менять очень часто.
Вот статистика за 2021 год от ЦИАНа, которая показывает, что поиском арендатора придется заниматься регулярно:
- 51% жильцов съехали с квартиры, не прожив и года
- 38% арендаторов жили от одного года до трех лет
- и всего 11% нанимателей проживают в арендованном жилье более трех лет
К сожалению, смена арендатора в большинстве случаев (42%) не становится аргументом для изменения ставки аренды. А 18% рантье даже снижают ставку после разрыва договора с предыдущим жильцом. Особенно наглядно эта тенденция проявилась весной 2020 года, когда из-за локдауна многие потеряли привычный уровень дохода и покинули съемное жилье.
Если вы когда-нибудь разговаривали с арендодателем, то знаете, что владение арендуемой недвижимостью сопряжено с головными болями и хлопотами.
Помимо получения дохода, арендная недвижимость приносит с собой расходы, которые иногда составляют треть от возможной прибыли. Большую часть забирает налог, но даже объявления на сайтах об аренде жилья стоят денег. А когда что-то ломается – от холодильников и духовок до водопроводных труб и систем отопления, вентиляции и кондиционирования – вы должны это ремонтировать.
Если вам это неудобно или вы не хотите получать полуночные звонки от арендаторов, придется нанять компанию по управлению недвижимостью для решения таких задач. И стоить это для одного или пары объектов будет ну очень недешево.
А еще тут есть риски. Например, того, что непослушный арендатор повредит вашу собственность или на выселение уйдет несколько месяцев – к сожалению, периодически такое случается.
Конечно, тщательный отбор потенциальных арендаторов и покупка недвижимости в стабильных районах со средним классом может снизить риск появления долгосрочных вакансий и неплатежеспособных арендаторов, но нет гарантии, что вы не столкнетесь с этими проблемами.
Вот результаты из того же опроса ЦИАНа – самые распространенные причин для разрыва договора со стороны владельцев жилья:
- 30% рантье, выселившие жильцов, посчитали, что те «не заботятся о собственности»
- 20% рантье расторгли договор из-за того, что у арендатора слишком много претензий к жилью
- 15% среди поводов для расторжения договора аренды — выселение из-за наличия задолженности.
В случае с доходной недвижимостью все эти задачи ложатся на плечи управляющей компании. Так, VALO Service:
- Привлекает надежных гостей при помощи самых разных каналов: это и система маркетинга, и сотрудничество с площадками для бронирования, и партнерские связи с корпорациями для привлечения больших групп деловых туристов, и туры для гидов из-за рубежа. Формат апарт-отеля подразумевает работу с тремя сегментами проживания: кратко, средне и долгосрочного, что обеспечивает высокую загрузку в разные сезоны.
- Обслуживает гостей и максимально эффективно эксплуатирует площади апарт-комплекса. Это сбор арендной платы, содержание оборудования и мебели в идеальном состоянии, уборка номеров, сигнализация, видеонаблюдение и вообще все, что нужно для функционирования апарт-отелей.
- Берет на себя все риски (в VALO есть даже гарантированная программа доходности) и занимается стратегическим развитием комплекса, о чем мы уже упоминали выше.
Инвесторам все это обходится не так дорого, как отдельный рантье для «инвестиционной однушки», ведь здесь срабатывает эффект масштаба: все расходы делятся на большое количество собственников юнитов апарт-комплекса. В общем, хорошая управляющая компания делает так, чтобы ваш объект недвижимости работал как хорошо отлаженная машина, приносящая доход. Поэтому можно не опасаться брать кредит на такой инвестиционный актив.
И кстати, тут стоят развеять еще один миф о выгоде субсидированной ипотеке. На самом деле, интересные ипотечные предложения есть не только в сегменте жилой недвижимости. Да, в 2020 году государство субсидировало ипотеку только на жилье, но у апарт-комплексов есть свои банки-партнеры, которые снизили ставки до 4-5%.
На примере VALO ипотека доступна в более чем десяти банках, список которых постоянно расширяется. Со всеми предложениями можно ознакомиться здесь.
Самое, пожалуй, выгодное предложение на рынке Санкт-Петербурга – это ипотека «Совкомбанка» со ставкой от 4,05% на весь период кредитования. Первоначальный взнос – от 10%, а минимальная цена апартаментов в VALO составляет 4.7 млн рублей. Так что это очень выгодное предложение для того, чтобы начать строить свой инвестиционный капитал, не имея на счетах миллионы рублей, почитать об этом предложении можно здесь.
Ипотека от «Совкомбанка» позволяет приобрести доходный гостиничный апартамент по программе гарантированной доходности от 7-8% годовых. При ипотечной ставке 4,05% доход от такой инвестиции позволит не только гасить взносы по ипотеке, но и даже получать 3-4% пассивного дохода. А если апарт-отель имеет высокие результаты по загрузке, доход собственника повысится – фактически, он не ограничен.
Содействие в финансовых услугах.
Переходите на сайт комплекса апарт-отелей VALO и оставляйте заявку: https://valoapart.ru/. Наши менеджеры проконсультируют вас об ипотечных программах в VALO!