Инвестиции в недвижимость – одна из немногих стабильных вещей в современном быстро меняющемся мире. Но и в этой консервативной сфере происходят свои трансформации: появляются новые форматы и новые сервисы, призванные упростить жизнь инвесторов и обеспечить им понятный стабильный доход. Апартаменты в отеле международного бренда – один из таких новых продуктов на рынке доходной недвижимости.
Разбираемся, как работает этот инструмент и на какие критерии ориентироваться инвестору, делая свой выбор.
Что такое апарт-отель?
Апарт-отель – это полноценная гостиница, с ресепшен, лобби-баром, консьерж-сервисом и рестораном. Но в отличии от классических отельных номеров в апартаментах есть кухня: гости могут заказать завтрак в номер, а могут приготовить его сами. Полезная опция, которой делает проживание в апарт-отеле особенно удобным для семей с детьми или для тех, кто придерживается особого режима питания по разным причинам.
Еще одно важное отличие апарта-отеля от гостиницы – это количество собственников. Если отелем, как правило, владеет от одного до нескольких человек, то апарт-комплекс – это, по сути, кондоминимум. Еще на стадии строительства юниты распродаются инвесторам – как квартиры в новостройке. Но в отличии от квартир в апартаментах не живут, на них зарабатывают, сдавая в аренду. Спустя несколько лет апартамент можно продать и выручить до 100% от его стоимости на разнице в цене (как и квартиры, апартаменты растут в цене от старта строительства до ввода в эксплуатацию).
Управлением апарт-отелем занимается профессиональная управляющая компания или отельный оператор. Например, популярный вариант, когда девелопер строит апарт-отель и приглашает управлять им оператора с известным именем. Это происходит еще на этапе строительства или даже проектирования: ведь у международных брендов есть собственные, выверенные годами, стандарты. Они касаются буквально всего: от площади лобби до мягкости полотенец в номерах. В апарт-отель, который по каким-то критериями не будет соответствовать этим стандартам (например, в нем будут тесные лифты или в проект не будут заложены технические помещения) – международный оператор не зайдет.
В Петербурге в этом году откроется апарт-отель под брендом Adagio - Adagio Access STATUS - удачно расположенный на Пулковском шоссе, по пути к аэропорту. В отеле будет ресторан с дизайнерским интерьером и другая необходимая инфраструктура. Близость к основным транспортным магистралям города – Западному скоростному диаметру и Кольцевой автодороге, а также к КВЦ «Экспофорум» (площадке, традиционно принимающей Петербургский международный экономический форум) сделает этот проект особо популярным у бизнес-туристов. А это, в свою очередь, гарантирует высокие показатели загрузки круглый год.
Что дает международный бренд?
Международный бренд в первую очередь заботится о качестве оказываемых услуг в апарт-отеле. Стандарты – на первом месте! Гость, который однажды уже бывал в отелях этой сети, может быть уверен, что и в новом городе в отеле под тем же брендом, его ждет дружелюбный прием и предсказуемый комфорт.
Не менее значимая роль международного оператора – обеспечивать загрузку апарт-отеля. И узнаваемый бренд – как раз один из инструментов привлечения гостей. Приезжая в незнакомый город, какой вариант вы предпочтете: снять квартиру посуточно у неизвестного вам человека, или номер в апарт-отеле под вывеской, уже знакомой вам по другим городам и странам? Большинство иностранных туристов предпочитают второй вариант.
В Петербурге присутствуют несколько международных отельных операторов. Один из них – AccorHotels, он считается одним из ведущих игроков туриндустрии в мире. Accor объединяет несколько гостиничных брендов: Sofitel, Swissôtel, ibis, Mercure, Adagio и Novotel. Оператор берет в управление как классические гостиницы, так и апарт-отели.
Благодаря известному бренду, номера в таких апарт-отелях пользуются высоким спросам и сдаются по более высокой цене, чем ноунейм апартаменты или номера в гостиницах с ни о чем не говорящем названием. Профит для собственника очевиден!
Как инвестор зарабатывает на апартаментах?
Теперь представьте, что у вас есть определённая сумма денег и выбор: купить квартиру в новостройке в спальном районе или номер в апарт-отеле под управлением международного гостиничного оператора. Цель покупки – сдавать недвижимость в аренду – посуточную или длительную, а примерно через 10 лет, отбив вложенные средства, перепродать.
Квартиру вам придется обставлять мебелью и бытовой техникой, потом – искать арендаторов на Авито или в соцсетях, проводить показы, торговаться. А через несколько месяцев – повторять все это снова (а в случае посуточной аренды – еще чаще).
В варианте с апартаментами вся эта рутина исключена: эти функции берет на себя отельный оператор. В стоимость номера уже включены ремонт под ключ, мебель, техника и даже декоративная уточка для ванной. Искать арендаторов и общаться с ними тоже будет оператор. А если в апартаменте что-то сломается, перегорит лампочка или разобьется зеркало, эти бытовые мелочи тоже решит управляющая компания отеля. А если это произошло при участии гостя-дебошира - позаботится о том, чтобы он оплатил урон.
Вам остается только самая приятная часть владения апартаментом – регулярный доход. Например, для собственников апартаментов в проекте Adagio Access STATUS он составит от 687 тыс. до 1,3 млн. рублей в год (или от 57 до 110 тыс. в месяц) в зависимости от категории апартамента и выбранной программы доходности. Вы просто заключается договор на управление с гостиничным оператором, выбираете программу доходности и ежемесячно получаете отчет о том, как сдавался ваш номер и сколько денег принес вам за период.
Наибольший доход приносят апартаменты, которые сдаются посуточно: ставки такой аренды всегда выше. Доход может колебаться от месяца к месяцу, зависимости от сезона, но итоговая сумма в конце года будет высокой.
Программы среднесрочной или длительной аренды предполагают ровный доход каждый месяц и подходят для тех, кому важна стабильность.
Как стать инвестором Adagio Access STATUS?
Стать совладельцем отеля под известным по всему миру брендом Adagio также просто как купить обычную квартиру в строящемся доме. Стоимость апартаментов начинается от 6,5 млн рублей. Если вы любите играть по-крупному, можно приобрести сразу несколько разных апартаментов – от студий до семейного юнита. Каждый из лотов впоследствии можно будет перепродать.
Инвестируя в проект летом 2021 года, пока отель еще строится, уже по итогам следующего года вы гарантировано заработаете не менее 8,1% годовых на вложенные средства. Ставка выплачивается в течение 5 лет, при этом верхней планки дохода – не существует, так как уже с первого года работы отеля инвестор участвует в его прибыли.
Заявленный показатель доходности – почти в два раза больше средней ставки по депозитам, и в 1,5 раза больше доходности, которую показывает сегодня жилая недвижимость.