Еще одна злободневная тема – застройка земельных участков. Если Вы слышите об этом впервые, то вам нужно особенно задуматься над тем, где грань между правами и правилами?
На самом деле, если подходить к застройке с умом, то можно очень облегчить жизнь себе и своим потомкам. Но что же делать, если вы решили реконструировать дом, построенный и зарегистрированный лет двадцать назад, когда о пятне застройки – допустимых границах строительства – никто не задумывался, особенно садоводы-дачники? Пока просто бежать и быстро приводить в соответствие фактическую ситуацию и документы. Но 2026 год не за горами, да и мало ли какие ограничения еще добавят…
Ну а для тех, кто только собирается приступить к строительству, мы немного расскажем, как не попасть впросак. Сегодня основным документом, определяющим необходимые отступы от границ проездов, смежных участков, а также процент застройки, являются Правила землепользования и застройки. Именно с них вам нужно начать перед полетом своей фантазии. Полная база, содержащая этот документ со всеми его изменениями находится на платформе ФГИС ТП – Федеральная геоинформационная система территориального планирования.
Правила землепользования и застройки состоят из текстовой части и графической, которая определяет, в какую территориальную зону попадает ваш земельный участок. А дальше, вы текстовой части вы находите нужную вам информацию. Например:
Теперь давайте разберемся, кто и когда заметит или должен заметить несоответствие построенного установленным регламентам в части отступов от границ участка? До недавнего времени Росреестр лютовал на эту тему неистово. Если ваш дом ненароком оказался не в трех метрах от реестровой границы земельного участка, а в 2.80 м, то можно было считать невозможным обычный кадастровый учет и регистрацию прав на дом, всех посылали на три веселых буквы – СУД. Как уже было сказано выше, пользуйтесь пока благами «дачной амнистии», и помните следующее. По вопросу приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства в случае несоответствия отступов от границ земельного участка при размещении здания, Управление Росреестра, наконец, дало разъяснение в своем письме от 03.02.2021 № 13-00062/21.
Основным предметом проверки в соответствии с указанным основанием является соответствие объекта капитального строительства виду разрешенного использования земельного участка, на котором он создан (создается). Иными словами, в данном случае речь идет о таких характеристиках объекта капитального строительства как его назначение и (или) вид разрешенного использования. Указание на градостроительный регламент в пункте 22 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ также связано с видом разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства, которые могут быть изменены в результате выбора правообладателем указанных объектов недвижимости без согласований и разрешений. Проверка соблюдения застройщиком отступов от границ земельного участка как одного из параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, не относится к компетенции органа регистрации прав и при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав не осуществляется, в том числе при реализации положений части 12 статьи 70 Закона N 218-ФЗ.
Ну а если кто-то умудрился возвести дом на участке с непозволительным видом разрешенного использования, то здесь уже умывают руки все, в том числе, юристы. Поэтому, еще раз напомним, не скупитесь потратить деньги на квалифицированных специалистов для определения возможностей использования участка и строительства, либо на свое время для тщательного изучения всей необходимой документации и нормативно-правовых актов.