Ко мне часто поступают вопросы связанные со сдачей квартиры в аренду.
Попробовал структурировать эти вопросы и ответить на них.
1. Как найти объективную стоимость аренды квартиры? В каких случаях нужно быть готовыми к торгу с арендатором?
Объективная стоимость аренды - это та стоимость, которая будет отражена в договоре найма между нанимателем и наймодателем. Поэтому для поиска нанимателя наймодатель устанавливает желаемую цену, основываясь на сравнении подобных объектов, находящихся в данный момент в рекламе.
К объективному торгу со стороны арендатора нужно быть готовым в случае большого количества предложений в той локации, в которой находится сдаваемый объект, а так же в случае, когда фотографии и описание объекта в рекламе оказались лучше действительности.
2. Какие качества квартиры стоит подчеркнуть в объявлении, чтобы сдать её дороже?
Важные факторы, которые ценят наниматели - свежесть и качество ремонта, наличие таких бытовых приборов, как посудомоечная машина, стиральная машина, холодильник. Если квартира не еще не сдавалась, то это тоже стоит отразить в объявлении. Ну, и безусловный плюс - наличие метро в пешей (до 10 минут) доступности.
3. Какие внешние факторы приводят к росту или снижению цен на аренду?
К изменению цены приводит сезонность спроса. В Петербурге цены на долгосрочную аренду растут с середины августа по ноябрь и потом постепенно снижаются с декабря по середину лета. На краткосрочную аренду наоборот с начала июня по конец августа - пик туристического сезона.
Так же на стоимость аренды влияет неблагоприятная экономическая ситуация и "затоваренность" рынка. В Петербурге в районах с большим количеством строящегося жилья сдается много квартир, что приводит к удешевлению аренды.
4. Какую квартиру сдавать выгоднее: пустую или меблированную?
В 85 процентах случаем наниматель хочет снять меблированную квартиру. Но, с точки зрения первоначальных вложений выгоднее сдавать пустую квартиру, так как не придется тратится на ее меблировку и потерю стоимости за счет амортизации этой мебели.
5. Насколько ремонт может повысить цену на аренду квартиры? Какую сумму от цены аренды квартиры имеет смысл тратить на ремонт?
Ремонт в типовом жилье не сильно увеличивает стоимость аренды. Наличие ремонта ускоряет ее сдачу. В процентном соотношении идеальная квартира может стоить на 10-15 процентов дороже, чем с "бабушкиным" ремонтом и мебелью.
6. На что при ремонте обратить особое внимание и без каких работ можно обойтись?
В эконом-классе можно обойтись без дорогих материалов и работ (выкладка плиткой стен в кухне и ванной, паркетная доска на полу). Не обойтись без работ направленных на системы отопления, водоснабжения и водоотведения. Они должны быть качественными, чтобы ваши арендаторы случайно аварийно не затопили соседей.
7. Какие дополнительные опции (покупку определённой мебели, техники и т.д.) можно предложить арендатору, чтобы повысить стоимость аренды?
Покупка дополнительной техники может и повысит стоимость аренды, но увеличит и затраты арендодателя. Есть минимальный джентльменский набор - стиралка, микроволновка, холодильник. Очень ценят арендаторы посудомоечную машину.
8. Какие фото квартиры нужно разместить в объявлении?
Необходимо сделать хорошие фотографии чистой убранной квартиры: несколько ракурсов кухни, комнат, санузла. Если хороший вид из окон, то сфотографировать и его.
9. Какие есть плюсы и минусы сдачи квартиры в аренду посуточно? Когда квартиры выгоднее сдавать посуточно, а когда - на длительный срок?
Сдача квартиры посуточно приносит больший доход, чем долгосрочная аренда. В среднем доходность выше в 2 раза. Но это требует постоянной занятости. Это уже целый бизнес. Вам необходимо часто выезжать на объект, делать уборку, встречать и провожать гостей. Некоторые арендодатели минимизируют свой труд при краткосрочной аренде устанавливая на дверь электронный замок.
Посуточная аренда в Петербурге - сезонный бизнес. В период низкого туристического потока может быть убыточным. Для посуточной аренды местоположение объекта имеет большое значение и напрямую влияет на доходность. Квартира в центре Петербурга и такая же квартира на окраине при посуточно аренде может приносить в 3 раза больший доход.
Высказывайте свое мнение, что добавите к ответам вы, или может быть измените?
Спасибо всем
Дмитрий Щегельский, практикующий риэлтор с 1991 года, генеральный директор агентства недвижимости "БЕНУА", президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости