Принято считать, что коммунальные услуги за апартаменты гораздо дороже платы за квартиру. Но ведь этот актив приносит реальные деньги. Разбираемся, что входит в платежи за коммунальные услуги в квартирах и апартаментах, и почему сравнивать их бессмысленно. А бонусом – по пунктам разбираем квитанцию из комплекса апарт-отелей VALO.
Итак, разберем подробно, из чего складывается «коммуналка» за квартиру.
В квитанцию по КУ на квартиру входит два типа платежей:
1. Основные – газоснабжение, электроснабжение, горячее водоснабжение, холодное водоснабжение. Цифры по ним фиксированы, каждый год они устанавливаются государством в лице Комитетов по тарифам отдельных регионов. Плата за них начисляется по показаниям счетчиков. Для этого нужно вычислить разницу между показаниями счетчиков за текущий и предыдущий месяц и умножить полученную разницу (фактическое потребление) на действующий тариф.
2. Дополнительные – плата за те жилищные услуги, которые оказывают жилищные конторы (управляющие компании, ТСЖ, ЖСК) или сторонние подрядчики. Оператор дома предоставляет услуги, связанные с ремонтом домом и содержанием общего имущества, например, обслуживание домофона, лифта, мусоропроводов, консьерж-служба в домах комфорт и бизнес-класса. Предполагается, что перечень определяется собственниками на общем собрании, после чего оператор определяет тарифы по выбранным услугам.
Сторонние организации оказывают все остальные услуги (например, телевизионную антенну или радиоточку), поэтому их стоимость гибкая и варьируется в зависимости от различных факторов.
К сожалению, зачастую собственники квартир не проявляют особенного интереса к управлению домом, а жилищные конторы не спешат сделать процесс прозрачным. Напротив, в этой сфере процветают схемы наживы. Иногда в обязательный перечень услуг включаются ненужные пункты, о которых собственник даже не узнает.
К примеру, плата за обслуживание несуществующего лифта или плановую замену электрических духовок владельцами квартир с газовыми плитами. Как правило, подобные схемы не так просто отследить, так как на первый взгляд переплата кажется незначительной – речь может идти о 3-5 рублях с 1 м2 жилой площади. Однако в масштабах всего дома или годовой траты каждого собственника сумма набегает внушительная.
Другая проблема – когда оператор выполняет свои обязательства из рук вон плохо или же не выполняет совсем.
Из чего складывается коммуналка за апартаменты?
Стоимость коммунальных услуг на апартаменты тоже состоит от двух типов платежей:
1. Плата за потребляемые ресурсы, те же, что и в квартире: на отопление, электроэнергию, горячую и холодную воду. Плата рассчитывается по фиксированным тарифам, величину которых точно так же регулирует государство. Разница лишь в том, что апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, поэтому для них эти тарифы устанавливают выше, чем для жилья (в части холодного водоснабжения и водоотведения; потребление электроэнергии и тепла оплачивается также, как и в жилье).
2. Плата за услуги эксплуатации, выполнение которых организует УК: вывоз мусора, обслуживание здания и его инженерных систем, системы видеонаблюдения, уборку территории и так далее.
Отличие от квартир в том, что ряд услуг либо вообще отсутствует в квартплате даже в сегменте бизнес- или комфорт-класса, либо предоставляется на качественно ином уровне. Например, обеспечение охраны – охрана апарт-комплекса должна работать на уровне охраны трех-четырех звездной гостиницы, пенсионеры из ЧОПа здесь не справятся.
Или уборка мест общего пользования. Уборка лобби гостиницы по сервис-плану, включая мебель и оборудование, протяженные коридоры, разнообразные покрытия полов, туалеты в общественных зонах – все это имеет гораздо большие объемы и высокие требования, чем уборка лестниц и лестничных клеток в жилом доме. Кстати, лестницы и лестничные клетки также убираются по гостиничным стандартам.
Архитектурная подсветка, система контроля доступа, ландшафтный дизайн закрытой территории также присутствуют далеко не во всех жилых домах.
Нельзя забывать о том, что современные апарт-комплексы – это высокотехнологичные высотные здания, оборудованные большим количеством современных систем противопожарной безопасности, требующих контроля и обслуживания.
Кроме того, собственники настоящего апарт-отеля, приносящего доход, несут соответствующие расходы гостиничного бизнеса:
- размещение гостей – уборка, оборот белья, расходные материалы;
- привлечение гостей, включая услуги посредников (например, площадки для бронирования номеров Booking);
- эквайринг и расходы на инкассацию наличных денег (в среднем составляет 2,3% от суммы выручки).
Все это включается в оплату не из жадности управляющих компаний, а чтобы владельцы апартаментов зарабатывали деньги – об этом будет ниже, не переключайтесь :)
Кроме того, обычно УК апарт-комплексов предельно честны, ведь к квитанциям приковано внимание собственников инвесторов, которые приобретают юниты с инвестиционными целями и не желают терять доходность из-за мошеннических схем. А еще следят за тем, обеспечивает ли УК привлекательность апарт-отеля для гостей. Это очень легко сделать через отзывы на тех же площадках для бронирования.
Как правильно читать квитанции по коммуналке
Предлагаем детальный разбор квитанции (фото ниже) по оплате коммунальных услуг в апартаментах площадью 24.6 м2, расположенных в петербургском апарт-комплексе VALO HOTEL CITY.
Итоговая сумма составила 5955 рублей, и состоит она из трех частей:
1. Коммунальные услуги ресурсоснабжающих организаций. Величина оплаты за них зависит от трех факторов:
- тарифов, установленных Комитетом по тарифам Санкт-Петербурга;
- объема ресурсов, который потреблен в апартаменте;
- объема потребления ресурсов на общедомовые нужды здания – в VALO это, например, подогрев пола в лобби и система таяния снега на большом козырьке над входом в здание.
Что касается последнего пункта, каждый апартамент оплачивает общедомовое потребление пропорционально площади: все расходы суммируются и делятся на квадратные метры жилой площади поровну.
2. Расходы на эксплуатацию здания, которые несет управляющая компания по договорам с сервисными, обслуживающими и эксплуатирующими организациями. Сумма всех расходов по каждому апартаменту, укладывается в заранее оговорённый с собственниками тариф – 120 рублей на м2.
3. Расходы на дополнительные услуги состоят из:
- телекоммуникационных услуг, тарифы по которым определяет лицензированный поставщик услуг связи (в случае VALO – Ростелеком). В составе предоставляемых телеком.услуг есть виртуальная АТС IP-телефонии, позволяющая пользоваться телефоном для звонков по городу и отелю (тем, кто приобрел телефоны в составе оснащения апартамента);
- иных товаров и услуг – страхование и установка датчиков протечки.
В «подвале» квитанции (фото ниже) есть детальная информация по счетчикам, которые влияют на сумму по коммунальным услугам ресурсоснабжающих организаций: номера и показания на начало и на конец месяца. Собственники юнитов в VALO всегда могут проверить эти данные. Для этого необходимо оставить заявку в личном кабинете и назначить удобное время проверки в любой будний день в рабочее время.
Итак, чем обусловлена разница в «начинке» КУ?
Как уже было сказано, апартаменты – это коммерческая недвижимость. Юниты в апарт-комплексах играют роль инвестиционных активов, они приобретаются для сдачи в аренду и получения прибыли. Собственник заключает договор с управляющей компанией, которая и занимается всеми вопросами аренды: поиском жильцов, контролем оплаты и уборкой апартаментов. Эта модель уже давно закрепилась в Европе и Америке, а в последние годы завоевывает и отечественный рынок доходной недвижимости.
Вложения в апартаменты окупаются быстрее, чем вложения в жилую недвижимость. Это достигается за счет более высокой доходности: если квартиры для сдачи в аренды приносят не более 3-4% годовых, то апартаменты в Санкт-Петербурге – 7-12%, а в Москве – 7-10% годовых. И это, между прочим, в корона-кризисный год.
Поэтому сравнивать коммуналку за квартиры и апартаменты не совсем корректно – это изначально совершенно разная недвижимость. Официальный статус апартаментов – нежилая коммерческая недвижимость.
Оплачивая коммунальные услуги, например, в VALO, собственник юнита получает обслуживание бизнес-класса и чистый, современный, технологичный актив в комплексе с богатой инфраструктурой. Обычно на территории апарт-комплексов располагаются рестораны, кафе, спортивные и спа-центры, торговые галереи, конференц-залы, зоны отдыха, которые и привлекают гостей. Такая многофункциональность комплексов – один из важнейших трендов в нише апартаментов. Она набирает все большую популярность, и VALO, к слову, не исключение.
Платежи за коммунальные услуги в апарт-отелях идут на то, чтобы внедрять гостиничные технологии в проект на всех этапах его реализации, выстраивать качественный и эффективный гостиничный сервис, который и делает апартаменты доходным инструментом для инвесторов.
Апартаменты – это не квартира, которая нужна для проживания, но которую еще можно и сдавать. Апартаменты – это гостиница, которая должна приносить своему собственнику доход.
Что касается доходности, она зависит от текущей рыночной конъюнктуры и выбранной инвестором доходной программы. И здесь нужно переходить к конкретным примерам. Доходность инвестиций на один юнит VALO может составлять от 30 000 до 71 616 рублей в месяц – или от 7,56% до 12,11% годовых.
Доходных программ предлагается три, и на них распространяется закон инвестиций: чем выше риски, тем выше и доходность. И наоборот. Переходите на сайт и убедитесь сами: https://valoapart.ru/