Я часто сталкиваюсь с реалиями работы риелторов на арендном рынке России. К сожалению, я могу даже сказать, что у многих риелторов по аренде весь бизнес построен лишь в "навешивания лапши" на уши клиентам, а если риелтор на рынке аренды начнет всем рассказывать, что и как есть на самом деле есть, то можно будет просто умереть с голода.
Например, чего только стоит громкое заявление риелторов, что у них своя база арендаторов. А ведь народ действительно верит в мифические базы арендаторов. Верят, что кто-то действительно ждет и не снимает квартиру чтобы только дождаться когда съедут из его квартиры мечты. Никакой базы потенциальных арендаторов быть не может лишь потому, что квартиру снять сейчас очень просто, да и кто будет ждать решение своего жилищного вопроса? Это также можно заявлять, что у меня есть база покупателей газонокосилок. По своей сути вся база потенциальных арендаторов состоит из звонков, полученных в ходе размещения объявления, например, на Циане. Вот в это почему-то упорно не верят собственники. И таких сказок много.
В этой статье мы остановимся на часто встречающимся заблуждении о том, что официальная сдача возможно лишь через агентство. Например, одна читательница канала написала:
Если я захочу сдать квартиру, то сделаю это официально через агентство и платя налоги.
Возможно ли на 100% официальная аренда при сдаче через агентство?
Давайте в начале остановимся на понятие "официально"? Официально - это когда уплачиваются все налоги. Если собственник заявляет, что сдает официально, то это подразумевает, что собственник уплатил все налоги, которые он должен был оплатить в соответствии с требованием налогового законодательства.
А теперь давайте начнем разбираться. Есть три сценария, когда собственник думает, что он сдает официально.
Первый сценарий. Собственник сдает квартиру сам. В этом случае все сделать официально не составит никаких проблем, собственнику лишь остается выбрать режим налогообложения (налог на профессиональный доход, упрощенная система налогообложения, общая система налогообложения, сдача от имени физического лица, патентная система и т.д.). Сложности могут возникнуть лишь с апартаментами из-за требований работы с кассовыми аппаратами.
Второй сценарий. Собственник сдает через "агентство" и оплачивает комиссию агента сам. Тут ключевой момент в статусе агента. Много агентов только прикрываются вывеской, а фактически у вас деньги берет физическое лицо без оформления. Большая круглая печать с орлом и липовым договоров не является признаком официального оформления!
Вы часто видели чтобы такие "агентства" давали кассовый чек за свои услуги? Если агент является самозанятым, без вопроса, но все равно вам должны выдать чек, но немного другой формы. В моей практике я только один раз видел, как агент выдал собственнику необходимые документы и все официально оформил и я долго сидел с открытым ртом, а обычно гонорар риелтора ловким движением рук прячется в укромном месте и риелтор быстро испаряется.
Что это значит для собственника? Если собственник заплатил деньги физическому лицу (не важно кем этот риелтор представлялся), то собственник является налоговым агентом по страховым взносам (глава 34 Налогового кодекса). Я не поднимаю вопрос уплаты налогов собственником, но я хочу обратить внимание, что в этом случае об официальной аренде говорить нельзя по своей сути, а можно говорить, что была неофициальная сдача с последующим официальным оформлением договора аренды.
Третий сценарий. Собственник сдает через "агенство", но комиссию оплачивает квартирант. С точки зрения собственника здесь все официально, но квартирант, как мы разобрали во втором сценарии, снял неофициально, но с последующим официальным оформлением договора аренды.
Какой можно сделать вывод? Если хотите сдавать на 100% официально, то в большинстве случаев это возможно лишь при самостоятельной работе. Конечно, официально работающие риелторы встречаются, но явление это редкое. А так, я бы не стал отождествлять риелторов с официальной арендой, скорее официальную аренду можно отождествлять с самостоятельной сдачей.
