Казалось бы, 2020 год нанес урон всей индустрии гостеприимства –закрывались даже известные гостиницы. Но есть игроки, которые в коронакризис оказались более устойчивыми. Ниже факты и аналитика по тому, что за год произошло с апарт-отелем VALO Hotel City, который открылся перед самой пандемией. Но сначала давайте разберемся, что происходило в 2020 году на рынке в целом.
Из-за пандемии основные показатели гостиничного рынка Санкт-Петербурга демонстрировали значительные изменения по сравнению с 2019 годом. С апреля апарт-отели стали перестраивать стратегии продаж и выводить большинство номеров из краткосрочной аренды с переводом их в долгосрочную (от 1 до 11 месяцев). Но даже несмотря на это, в апреле-июне 2020 года произошло наиболее значительное падение показателей.
За первые полгода аренда жилья в Санкт-Петербурге подешевела сильнее, чем во всех российских городах. На пике кризиса снижение составило в среднем 12-15% (но некоторым объектам до 30%). В сентябре происходило медленное восстановление средних ставок по долгосрочной аренде, и средняя ставка аренды прибавила относительно августа 18%. Однако уже в октябре произошел откат — падение на 17%.
Тогда же на фоне новых ограничений из-за коронавируса фиксируется снижение активности арендаторов. Этому способствует и переход сотрудников компаний и учреждений на удаленную работу. Из-за перехода большинства ВУЗов на дистанционный режим 11 октября 2020, снизилось количество арендаторов из числа студентов, что повлекло за собой не только снижение спроса, но и расторжение уже действующих договоров аренды.
В ноябре 2020 наблюдалось существенное снижение рынка по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Если говорить о ставках аренды, по итогам всего 2020 года они снизились на 3-5%.
Запуск VALO Hotel City случился в марте 2020 года, и с тех пор основные показатели отеля лучше, чем у конкурентов. И куда лучше, чем у классических гостиниц. Из-за пандемии загрузка последних упала до 5-10%, а вот ниша апартаментов чувствовала себя лучше – апарт-отели были заполнены на 40-50% даже в пик кризиса.
Давайте разбираться, откуда такой успех, на примере петербургского отеля VALO Hotel City. выручка которого выросла в 14 раз. И это, напоминаем, в пандемию.
Итак, к 10 основным событиям минувшего года:
1. Сертификация. VALO Hotel City официально включен в Федеральный перечень туристских объектов, ему присвоена категория «три звезды» – именно в этом сегменте Санкт-Петербургу не достает качественных объектов размещения.
2. Переключение на долгосрочную аренду сразу же после открытия. Несмотря на такую шоковую ситуацию с высокой долей неопределенности, управляющая компания VALO Service провела оперативную переориентацию работы отеля с краткосрочной на долгосрочную и среднесрочную аренду без привлечения дополнительных ресурсов. Это было непросто, так как изначально мы старались нанимать на работу специалистов именно в гостиничном бизнесе, которые имеют опыт работы с гостями краткосрочного формата, гостиничными операторами, корпоративными клиентами и другими B2B-субъектами отельного бизнеса.
Оказалось, что им было непросто перестроится на работу исключительно в B2C-сегменте формата длительного проживания, так как последний требует очень быстрого закрытия сделки сразу после показа апартаментов. И это в условиях жесточайшей конкуренции из-за стремительного увеличения предложения – вспомним, что на рынок длительной аренды вышли все апарт-отели и большинство гостиниц. Для решения этих проблем мы подключили менеджеров по продажам, которые имеют экспертизу в обработке входящего потока, идеально знают отель VALO Hotel City и все его преимущества.
А также мы наладили взаимодействие с такими ресурсами как Авито, Яндекс.Недвижимость, ЦИАН и запустили контекстную рекламу за счет средств управляющей компании. Благодаря этому мы заключали порядка 100 договоров аренды в месяц, и за 3-4 месяца вышли на запланированные показатели.
Даже несмотря на эти сложности, формат апарт-отеля оказался в более выигрышной ситуации по сравнению с классическими гостиницами за счет гибкости в смене форматов проживания. Оказалось, что даже в пандемию и при закрытых границах апарт-отели – весьма устойчивый бизнес на фоне не только гостиниц, но и офисов, кинотеатров, торговых центров.
В итоге, снижение спроса на кратковременное размещение в апарт-отеле компенсировалось за счет длительного проживания, а ресурсы УК по аналитике и мониторингу позволяли выставлять конкурентные ставки аренды на проживание в зависимости от ситуации на рынке.
Этот опыт помог нам отстроить бизнес-процессы и научиться очень стремительно переключаться между форматами. И сейчас мы постепенно возвращаемся к формату краткосрочной аренды, который актуален в высокий сезон и приносит инвесторам еще больше дохода.
3. Открытие объектов инфраструктуры. В 2020 году в VALO открылся целый фуд-комплекс: ресторан PALMA, ресторан-бар Ленинградский экспресс, ресторан органической кухни Grasseria и пекарня КОРЖОВ.
Здесь можно организовать любые деловые мероприятия, переговоры, семинары и конференции, а также праздничные торжества, корпоративные вечеринки или праздничные банкеты. Инфраструктура VALO также пополнилась салоном красоты LEVEL UP и аптекой ЛекОптТорг, а также фитнес-центром Fitness House Premier с бассейном и СПА-зоной.
Последний в пандемию, конечно, был закрыт, но сейчас уже очень популярен среди арендаторов. Гости пользуются им регулярно, что выгодно отличает нас от других проектов.
4. Запуск проекта VALO Emotion. С июля в апарт-отеле проходят мини-мероприятия для гостей: вечера музыки и танцев, литературные, исторические вечера, фитнес-зарядка, квизы, дегустации и мастер-классы. Это повышает лояльность гостей, особенно в период дефицита эмоций из-за локдауна.
5. Получение высокого рейтинга. Оценка отеля на booking.com 9 из 10 и на Яндекс.Путешествиях – 4.5 из 5. Неудивительно, ведь УК предлагает все гостиничные сервисы: круглосуточное обслуживание, клининг, химчистку, прачечную, доставку еды, консьерж-службу. И делает это очень хорошо.
6. Победа в престижной премии в области недвижимости Urban Awards 2020. По ее итогам, VALO – лучший апарт-комплекс бизнес-класса в Санкт-Петербурге.
7. Увеличение номерного фонда. В 2020 году мы вывели на рынок первую очередь и сдали в эксплуатацию вторую. В марте фонд номеров составлял около 80 номеров, а в декабре – 778 номеров.
8. Рост загрузки. С учетом постоянно увеличивающего номерного фонда заполняемость постоянно росла – с 42% в марте до 80% в декабре. К концу 2020 номерной фонд для долгосрочной аренды составил 660 апартаментов. Но в сезон загрузка поднималась до 98%, и сейчас существенно опережает уровень заполняемости несетевых отелей Санкт-Петербурга. Всего с марта по декабрь 2020 заключен 1041 договор среднесрочной и долгосрочной аренды, по средней ставке 33 991 рублей в месяц.
9. Рост выручки. По секрету делимся с вами инсайдерской информацией: с начала открытия отеля величина выручки стабильно растет, преимущественно за счет долгосрочной аренды. С марта выручка VALO Hotel City выросла в 14 раз.
10. Начиная с августа наблюдается тенденция роста рыночной доли VALO, которая оценивается как отношение количества забронированных номеров в отеле к количеству забронированных номеров в отелях конкурентов.
За счет чего все это происходит? Вот 5 главных факторов успеха.
1. VALO Lifestyle. УК апарт-отеля предлагает не просто квадратные метры, а стиль жизни в уникальном комплексе, дающем совершенно новый опыт проживания. Это требует высочайшего гостиничного сервиса и большого количество высококвалифицированного персонала. В лобби VALO, например, всегда находится не менее 3 сотрудников, которые готовы помочь гостю с любым вопросом.
2. Эффект масштаба. Большие объемы проекта позволяют сократить затраты на строительство и издержки на эксплуатацию. Разделение номерного фонда на различные форматы проживания позволит обеспечить высокий уровень загрузки и в результате – стабильный доход инвесторам.
3. Возможность выбора. Как инвесторы, так и гости комплекса апарт-отелей VALO могут выбрать формат, который в наибольшей степени отвечает их потребностям и запросам.
4. Инфраструктура. Развитая и продуманная инфраструктура комплекса с большим количество общественных пространств делают VALO объектом притяжения как для гостей, так и местных жителей. Здесь можно не только остановиться на ночь и отдохнуть, но интересно и с пользой провести время. При чем вся инфраструктура отстроена до малейших деталей. Например, в 2020 году мы отладили вопрос с интернетом – сейчас он позволяет гостям не просто круглосуточно серфить по сети, но и скачивать фильмы, что очень редко для гостиниц.
5. Локация. VALO Hotel City находится в удобном деловом районе с хорошо развитой транспортной, социальной и коммерческой инфраструктурой. Станция метро «Бухарестская» — прямо через дорогу. До главных транспортных развязок города на машине 10–15 минут.
Благодаря этим факторам мы каждый месяц заключаем 100-150 договоров аренды. Инвесторы VALO зарабатывают 7-12% годовых, что очень даже приятно в текущей рыночной конъюнктуре. А в 2022 году в VALO откроется еще несколько апарт-отелей, которые будут приносить комплексу еще больше выручки. Цены постоянно повышаются, поэтому сейчас можно сделать очень выгодное вложение: https://valoapart.ru/visual/