Первая инвестиция в недвижимость - самая важная. Если сделаете это правильно, и она станет трамплином для создания доходного портфеля недвижимости.
Ошибетесь, - так и останетесь со своей неудачной покупкой.
По статистике около 50% всех тех, кто инвестирует в недвижимость, продают ее в течение первых пяти лет. Но только 10% тех, кто остается в игре становятся рантье и владеют 2 и более инвестиционными объектами.
Для справки. Инвестиционным объектом недвижимости может быть любая недвижимость: от сарая до торгового центра. Главное - это цель покупки. Инвестиционную недвижимость покупают с целью получения дохода. В большинстве случаев, чтобы сдавать в долгосрочную аренду и получать стабильный положительный денежный поток.
Итак, вот 7 наиболее распространенных ошибок, которые совершают первые инвесторы. Надеюсь, что вы сможете их избежать.
Ошибка № 1: Выбор неправильной инвестиционной стратегии.
В начале 2000-х годов было популярным инвестиционным направлением строительство загородных коттеджей с огромной площадью с целью последующей продажи. Я знаю таких инвесторов, которые до сих пор ищут покупателей на свои коттеджи.
В сфере недвижимости – очень много разных инвестиционных стратегий практически на любой кошелек. Но цена ошибки – потеря не только инвестиции, но и оплата кредитов и расходов на содержание недвижимости в течение десятков лет либо продажа объекта за копейки.
К выбору стратегии нужно подходить очень внимательно. Взвесить планы и цели, оценить тенденции и емкость рынка, направление его развития.
Ошибка № 2: Неправильное расположение объекта недвижимости
Доходность недвижимости зависит от ее местоположения, покупка в правильном месте имеет решающее значение.
Но требования к местоположению у разной недвижимости могут различаться. Нельзя применять требования к месторасположению помещений стрит-ритейла к торговым помещениям в БЦ или ТЦ. У квартир и у офисов тоже будут разные требования к локации. Вроде бы все очевидно, но у нас в продажном портфеле много объектов недвижимости, которые были куплены по критериям, которые должны применять к другим объектам. Особенно, часто это относится к офисам, которые покупают как квартиры.
Чтобы не остаться с неликвидом подумайте, какую недвижимость вы собираетесь покупать и какие требования по местоположению должны применяться именно к этому виду недвижимости.
Ошибка № 3 Неправильная недвижимость.
Важно покупать недвижимость не только в правильном месте, но и правильную недвижимость. То есть такую недвижимость, на которую всегда будет спрос у арендаторов.
Недавно мы купили для нашего клиента помещение около 1000 кв.м. в небольшом микрорайоне, застроенном исключительно панельными многоэтажками, в которых все помещения это стены и кабинеты. Но наше помещение находится в единственном здании этого района с открытой планировкой. На такое помещение спрос будет всегда.
Ошибка № 4: Неправильное финансирование
Инвестиции в недвижимость - это финансовая игра в долгую. Когда я работал в банке мне приходилось заниматься взысканием залоговой недвижимости и последующей продажей. 90% бывших собственников не смогли сохранить свою недвижимость именно из-за неправильного расчета своих финансовых потоков.
Новички, инвестирующие в недвижимость, считают, что финансы – это сумма кредита и размер ежемесячного платежа. Но это вообще не так.
Стратегические инвесторы используют финансирование не только для покупки недвижимости. Они используют его, чтобы выиграть время, чтобы пройти через взлеты и падения экономического цикла (да, да, стоимость недвижимости и ставки аренды могут как расти, так и падать). Такие инвесторы могут получить финансирование задолго до того, как найдут и купят объект недвижимости, если понимают, что сейчас ставки на кредиты низкие, а рынок находится высоко. Это сейчас и происходит на рынке жилья. Но эта фаза обязательно сменится и ставки вырастут, а цены упадут. Вот в этот момент они и будут покупать свои объекты.
Ошибка № 5: Переоценка арендного дохода и недооценка затрат на содержание
Не верьте слепо арендному доходу, который обещает продавец! Во-первых, его задача продать свой объект как можно быстрее и дороже. Во-вторых, даже если все, что он говорит правда, завтра арендный доход может измениться – арендатор решит закрыть свой бизнес, введут новые санкции, арендатор обанкротится и еще много других причин, которые могут стать причиной снижения дохода с аренды.
Исследуйте аналогичные объекты в районе и проконсультируйтесь с местным консультантом по недвижимости.
То же самое и с расходами. Расходы вообще имеют тенденцию к постоянному непропорциональному росту. Поэтому закладывайте консервативно, очень тщательно читайте документы и проверьте состояние здания или помещения с инженерами. Лучше потратиться на специалистов, чем потом проводить капитальный ремонт только что приобретенной недвижимости.
Такие вещи, как плата за управление недвижимостью, страхование, земельный налог, налог на недвижимость, коммунальные расходы, ремонт и техническое обслуживание, — все это в совокупности влияет на ваш денежный поток.
Ошибка № 6: Позволить эмоция управлять вашими решениями
Мы люди и проявлять эмоции — это нормально. Но не позволяйте эмоциям управлять покупкой недвижимости. Спросите тысячи обманутых дольщиков. Они все покупали свои объекты на основании эмоций, иначе нельзя объяснить, как люди вкладывали миллионы, иногда последние, в пустоту.
Ошибка № 7: Не учиться на своих ошибках
Предыдущие 6 ошибок — это лишь некоторые из многих ошибок, которыми я мог бы поделиться с вами. Мы все совершаем ошибки, но, возможно, самая большая ошибка, которую вы можете совершить, —не учиться на своих ошибках.
Но лучше все же учиться на чужих! Так мы растем, совершенствуемся и сохраняем деньги и здоровье.
Одна из худших вещей, которые могут случиться с начинающим инвестором, – это поверить в своей инвестиционный гений и талант, если все хорошо получилось с первой покупкой. Они начинают думать, что они умнее, чем они есть, но рынок рано или поздно находит способ унизить их.
Поэтому будьте реалистичны, оценивайте риски и будьте готовы к тому, что на вашем пути что-то пойдет не так. В этом случае лучше отказаться от покупки. Но и не пугайтесь потенциальных рисков, потому что не инвестировать в свое финансовое будущее - это еще больший риск.
Если же мы не сильно вас запугали и вы все-таки собираетесь купить недвижимость в Москве, то вы всегда можете обратиться в наше консалтинговое агентство по недвижимости «Лаборатория недвижимости», и мы поможем вам найти идеальный объект или предоставим второе мнение относительно планируемой покупки.
Напишите в комментариях. Будем признательны.
Ставьте лайк, если статья понравилась.
Подписывайтесь на наш канал и заходите на наш сайт www.labned.pro