За минувший год в петербургском регионе девелоперы реализовали 177 дорогих коттеджей — на 39% больше, чем в 2019-м.
В классе А продали 71 объект (вдвое больше, чем за тот же период 2019-го), в классе В — 106 (против 92-х), отмечают аналитики компании Knight Frank SPb. При этом цены в бизнес-классе практически не изменились, а в элитном сегменте — даже снизились: средняя цена лота в 2019-м составляла 62,6 млн рублей, в 2020-м — 58,9 млн.
В Подмосковье ситуация несколько иная: количество сделок в дорогих коттеджных поселках не только не выросло, как в Ленобласти (и как можно было ожидать в результате пандемии, закрытых границ и вынужденной самоизоляции), — а сократилось. По данным столичного офиса Knight Frank, в классе А за год было реализовано 173 объекта — на 18% меньше, чем за 2019 год. Немудрено: новых проектов не появлялось 3,5 года. Предложение не адекватно спросу, цены завышены. По мнению аналитиков, 80% предложения в дорогом сегменте столичного региона — неликвид.
При этом в Подмосковье насчитывается 172 особняка («дворца») стоимостью более миллиарда рублей, под Петербургом — один.
Оно и к лучшему: меньше внимания прессы, меньше роликов на Ютьюбе... Деньги не любят огласки. В Петербурге «показного потребления» меньше, элита ведет себя скромнее, а девелоперы в среднем — успешнее.
Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank SPb, отмечает: «Ажиотажный спрос в течение года привел к тому, что в некоторых успешных поселках остались последние предложения». Она полагает, что в 2021 году рынок пополнится новыми проектами.
В 2020 году в классе случился всего один заметный дебют: на рынок вышли резиденции в проекте MillCreek.
В начале лета 2021-го компания FreeDom Hause готовится вывести на рынок элитный поселок в Ленинском. Выкуплен участок (около 60 га), идет инженерная подготовка; в ближайшие несколько лет здесь появится около 150 домовладений стоимостью от 35 млн до 100 млн рублей. Весной откроются продажи в курортном комплексе Gatchina Gardens, где также предусмотрена зона ИЖС с домами бизнес-класса (18 особняков в составе первой очереди).
Руководитель проекта Gatchina Gardens Наталья Осетрова считает, что частное домостроение будет развиваться прежде всего в составе многофункциональных кварталов с развитой инфраструктурой. Потому что обеспеченным покупателям нужны не только квадратные метры, но и обустроенные прилегающие территории, с возможностями для отдыха и рекреации. Но обустраивать их только для жителей коттеджного поселка — запредельно дорого, и в стройке, и в эксплуатации.
Компания «Росса Ракенне СПб» ищет площадки для новых проектов; предварительные договоренности есть, но до сделок пока не дошло.
В поселке «Ламбери» запускается линейка домов «Йорк» — более скромных и компактных, чем особняки в первых очередях проекта. Что вполне соответствует нашему тезису о разумной сдержанности петербургской элиты.
Пока основная часть дорогого предложения сосредоточена во Всеволожском районе, в основном — в северной части: 62% — в классе А, 46% — проекты класса В.
Не вполне понятно, как изменится ситуация с открытием границ. Но даже когда карантинные ограничения снимут, проблемы у состоятельных соотечественников останутся. Власти стран ЕС, да и других юрисдикций, все внимательнее и придирчивее относятся к происхождению денег. «Под соснами, в Комарово» как-то спокойнее, чем в Ницце. Или даже на озере Комо.
По оценкам Сбербанка, внешний туризм за 2020 год сократился на 80%. Это плохо. Но у каждой медали две стороны: зато около 27 млрд долларов, которые россияне тратили в поездках, остались дома. Возможно, часть этих средств будет вложена в приличные домовладения на Карельском перешейке или в Гатчинском районе.
Экспертный курултай
Александр Царев, директор компании «Росса Ракенне СПб», эксклюзивного дистрибьютора HONKA в России, республиках Казахстан и Беларусь:
– Увеличение спроса, которое мы наблюдали в 2020 году, навряд ли останется типичным для ближайших нескольких лет. Нет оснований полагать, что эта тенденция будет иметь долгосрочный характер. Текущая ситуация как в мировой, так и в отечественной экономике не настраивает на оптимистичный взгляд. Пандемия нанесла существенный урон экономикам всех стран, и сегодня мы переживаем глобальный экономический кризис. В нашей стране, с учетом негативных аспектов в политической и экономической сферах, пока не видно необходимых условий для существенного экономического роста, который является основой роста потребительского спроса. В ближайшей перспективе мы можем рассчитывать только на скромное восстановление экономики.
Цены на финские дома HONKA, которые наша компания поставляет и строит в России, зависят не столько от дефицита предложения, сколько от валютных колебаний. Мы не повышаем цены на строительные услуги и на комплект поставки деревянного дома. Но курсовая разница между стоимостью рубля и евро растет, и это автоматически приводит к росту цен на импортные товары, в том числе — дома HONKA. То же относится к импортным строительным и отделочным материалам, их доля в наших проектах составляет 70–80%. Поэтому мы вынуждены констатировать рост цен в рублях.
Дефицит качественных предложений на рынке есть, но он не слишком существенный, и его влияние на цены не будет критичным.
Алексей Потапов, девелопер проекта «Ламбери»:
– Если у людей закончатся деньги, закончится и спрос. То, что мы наблюдали в прошлом году и наблюдаем сейчас, это идеальный шторм — наложение нескольких факторов. Пандемия и отложенный спрос привели к тому, что за проведенное на карантине время граждане решили что-то изменить в своей жизни, переехать за город, получить больше свободы. Политическая и валютная турбулентность стали вторым фактором: граждане снова предпочли вложить накопленные средства в недвижимость. В-третьих, сыграла роль диспропорция стоимости квадрата в городе и за городом. Кроме того, загород изменился, появились интересные коттеджные поселки с развитой социальной инфраструктурой, удобной логистикой. Заполняемость «Школы в Ламбери» растет с каждым днем.
Кроме того, надо учитывать: подорожало все — арматура, бетон, древесина, кровельные материалы, окна, работа подрядчиков. 2021 год мы встретили в новой реальности. Я не уверен, что этот рост цен будет долговременным. Он стимулирует запуск новых проектов, которые станут наполнять спрос и снижать дефицит объектов. Добиться баланса спроса и предложения на нашем рынке практически невозможно. Чтобы разорвать замкнутый круг, нужны долгосрочные ипотечные программы, рост благосостояния граждан, комплексное развитие территорий, строительство дорог и инфраструктурных объектов, господдержка и упорядочивание строительного рынка. Мы когда-нибудь к этому обязательно придем, но не быстро.
