Апартаменты появились на российском рынке недвижимости чуть больше 10 лет назад, но вокруг них всё ещё ходит много слухов. Говорят, коммуналка и налоги намного выше, чем в квартирах. Покупать апартаменты и сдавать в аренду невыгодно. Стоит такая недвижимость дорого. А скоро строительство апартаментов вообще запретят. Что из этого правда, а что миф? Разберём на примерах.
Ходят слухи о запрете апартаментов
Откуда взялся миф. В крупных городах, и особенно в Москве, действительно есть проблема с некоторыми апартаментами. Их строят как традиционное жильё, и застройщики не предупреждают об отличиях от классических ЖК. Например о том, что здесь нельзя оформить постоянную регистрацию или сменить УК, а рядом может не быть детских садов и школ.
Есть застройщики, которые предупреждают об ограничениях апартаментов. Люди покупают там недвижимость осознанно: им не нужны садики и школы или постоянно регистрация. А стоят апартаменты меньше квартир.
При этом не слишком внимательный покупатель может не догадаться об ограничениях таких апартаментов. В адрес таких проектов и направлены инициативы Минстроя.
Как дела обстоят на самом деле. Есть другая категория апартаментов: инвест-отели или апарт-отели. По сути это гостиницы, в которых отдельные номера принадлежат инвесторам. Их сертифицируют как отели, а всеми процессами внутри заведует не обычная управляющая компания, а отельный оператор.
Такие апартаменты обычно покупают не для жизни, а для инвестиций: инвестор вкладывает деньги, а потом получает прибыль от сдачи в аренду туристам, студентам и другим гостям. Но и жить самому в таких апартаментах не запрещается.
К проектам, которые по документам значатся как гостиницы, Минстрой не озвучивал конкретных претензий. Кроме того, компании, которые их строят, помогают делать город лучше: увеличивают приток туристов, развивают новые районы, создают рабочие места. Группа PLG, например, сотрудничает с администрацией Санкт-Петербурга. С 2016 года компания является стратегическим инвестором в Петербурге по реализации сети гостиниц доступного ценового сегмента.
Коммуналка и налоги съедят все доходы
Откуда взялся миф. Раньше коммунальные платежи за коммерческую недвижимость действительно были сильно выше, чем за жилую. Кроме того, владелец сам оплачивал расходы на воду, отопление и прочие услуги.
Как дела обстоят на самом деле. В среднем коммунальные платежи за студию в Санкт-Петербурге — около 2000 ₽ в месяц без учёта света, интернета и ТВ. У нас в Про.Молодости платежи составляют 105 ₽ за один квадратный метр, то есть примерно 3000 ₽ за студию. Но свет, интернет и ТВ в них уже входят, так что в итоге получается столько же или даже дешевле.
Если вы купите апартаменты для инвестиций в Про.Молодости, у вас есть способ не платить коммуналку — передать апартаменты в доверительное управление отельному оператору. Он возьмёт на себя коммунальные платежи, пока в номере будут жильцы.
Вам нужно платить только:
- Налог в 0,1% кадастровой стоимости жилья раз в год. То есть если кадастровая стоимость студии 700 000 ₽, в год вы заплатите 700 ₽.
- Налог с дохода: 13% для физлиц и 6% для ИП на УСН.
Сдавать недвижимость в аренду сложно: придётся много делать самому
Откуда взялся миф. Если купить для сдачи квартиру, просто так без усилий получать доход не получится. Придётся публиковать объявления, искать жильцов, подписывать договоры, передавать ключи, прибираться, ремонтировать — в общем, полностью обслуживать квартиру. А если решите сдавать квартиру посуточно, это вообще станет полноценной работой.
Как дела обстоят на самом деле. В инвест-отелях все заботы может взять на себя управляющая компания — отельный оператор. Вы покупаете апартаменты, передаёте их в управление и потом просто получаете доход. А отельный оператор решает все вопросы:
- Ищет жильцов: делает фото, публикует объявления на сайтах-агрегаторах, общается и договаривается с арендаторами.
- Меняет стоимость аренды в зависимости от сезона, загруженности и спроса, чтобы максимизировать прибыль собственника.
- Сдаёт номера посуточно, что также позволяет зарабатывать на аренде больше.
- Ведёт документацию, включая договор об аренде.
- Следит за заселением, выселением и общественным порядком в отеле и номерах.
- Убирает номер, делает нужный ремонт.
Для вложения в недвижимость нужно много денег
Что в мифе правда. Если дело касается обычной квартиры, то да — они стоят довольно дорого даже на стадии строительства. В Невском районе Санкт-Петербурга цены на однокомнатные квартиры в строящихся домах начинаются от 4–5 млн рублей. И при покупке в ипотеку даже 10% первоначального взноса — ощутимая сумма.
Как дела обстоят на самом деле. Апартаменты стоят дешевле квартир в среднем на 5–15%. Кроме того, у Про.Молодости есть специальная ипотечная программа с первоначальным взносом от 300 000 ₽.
Например, при покупке в ипотеку номера в Про.Молодости за 2 986 011 ₽ вы будете получать 22 395 ₽ ежемесячно и перекрывать ипотечные платежи. А после погашения останетесь с недвижимостью и стабильным пассивным доходом.
Листайте вниз, чтобы посмотреть программы доходности Про.Молодости и узнать, сколько вы сможете заработать на инвестициях в апартаменты.