У всех на слуху классический метод инвестирования - купил ETF и держишь его 10-15 лет + ежемесячно откладываешь и инвестируешь 5-10% от дохода.
Этот метод хорошо подходит для накопления на пенсию или для целей, срок реализации которых 10+ лет. Но что делать, если хочется приумножить капитал за 5 лет и купить себе дом или накопить крупную сумму на обучение ребенку и надо прирастить капитал на 250% за 5 лет? Тогда доходности в 10-15% не хватит 👎.
Предположим, что вы консервативный инвестор и готовы не более 50% вложить в рискованные активы, а остальные 50% в недвижимость и/или облигации, но вы еще хотите защитится от девальвации рубля! Сегодня поделюсь одной стратегией, которую можно применить если надо с высокой степенью вероятности без лишнего риска превратить например, 2 млн. руб. в 7 млн. руб. через 5 лет. Этот вариант подходит, если у вас уже сейчас есть 2 млн. руб. или сейчас есть +-0,5 млн, руб. и есть возможность ежемесячного откладывания средств (доходность будет несколько ниже).
👌Сейчас можно получить ипотеку на покупку недвижимости начиная от 3,5% (при попадании под нужную категорию субсидирования) до 9%. Ищите оптимальный объект для сдачи в аренду. А именно апартаменты от 15 до 25 м. кв. или квартиру с возможностью ее разделения на студии оптимального размера по 18-20 м. кв. Такой объект может дать доходность от 12 до 18% годовых на свою стоимость при сдаче в долгосрочную аренду. Самое важное найти такой объект, который можно взять в ипотеку под ставку n%, а средняя доходность от его сдачи с учетом всех расходов на ремонт и простоя составляла более n+5%. В реалиях сейчас можно найти много доступных объектов с такой доходностью самостоятельно или с привлечением эксперта.
🤝Студию, например, в Подмосковье не очень далеко от МКАД площадью 20-24 м.кв. можно купить за 2,2 млн. руб. и сдавать ее за 24-27 тыс. руб. (проверено на своем опыте, напомню, что у меня 3 таких студии. В пандемию они у меня простаивали всего 1,5 месяца)
Я уверен, что вы уже знали это. Самое интересное начинается дальше. Предположим объект стоит 2,2 млн.руб. У вас есть +-2 млн. руб.
Что же нужно сделать? Вы ищите банк, который может вам дать ипотеку под ~7% годовых и ежемесячный взнос исходя из срока 20 лет тогда составит 18 тыс. руб. Минимальный первоначальный взнос 15% = 400 тыс. руб. Вы заключаете сделку с банком и считаете сколько Вам нужно будет заплатить ежемесячных взносов по ипотеке до момента сдачи объекта и сколько вам нужно будет средств на ремонт. Предположим, что сумма на ремонт 500 тыс. руб. а срок ввода объекта в эксплуатацию и ремонт через 10 мес. Тогда сумма на ремонт и оплату ипотеки 10 мес = 500+180=680 тыс. руб. Теперь начинаем самое интересное! Пока объект строится вы покупаете облигации голубых фишек на сумму 680 тыс. руб. на обычный брокерский счет, где доходность будет 8-10% в рублях. По мере необходимости оплаты ипотеки и ремонта вы продаете облигации, зарабатывая на них.
☝️Остальные свободные средства в размере 920 тыс. руб. (2 млн. - 0,4 - 0,68) вы не пускаете на погашение ипотеки, а делаете, например, следующее: покупаете фонд первичных размещений (ЗПИФ ФПР) на Московской бирже или участвуете в IPO на рынке США.
Что вы получите в итоге?
Устойчивый доходный портфель из активов, который даст и высокий доход и ликвидность и защиту капитала:
1️⃣ Положительный денежный поток от аренды за вычетом ипотеки в виде 84-108 тыс. руб. в год, которые стоит инвестировать и реинвестировать через ИИС в облигации. Если есть риск, что деньги понадобятся, то на обычном счете (не ИИС).
2️⃣Оценочно стоимость портфеля из облигаций через 4 года с момента запуска объекта с учетом купонов у Вас будет в 400 тыс. руб.
3️⃣ Минимальная статистическая доходность на IPO в США 30-40% годовых и с учетом реинвестирования - это даст 4,7 млн. руб. за 5 лет, которые будут еще и защищены от девальвации рубля.
4️⃣Стоимость апартамента с ремонтом через 5 лет будет ~ 3,5 млн. руб. а остаток кредита будет ~ 1,5 млн руб. или 2 млн. руб. вы получите чистыми. Итого вы, вложили изначально 2 млн руб., через 5 лет вы получаете доходный диверсифицированный портфель, который можете продать за 7,1 млн. руб. и ваша доходность составит 50% за год.
☝️Итого получается, что вы защищены от многих рисков: а) есть залог под кредит б) инвестиции в Облигации можно продать и получить быстрые деньги в) инвестиции в IPO тоже ликвидны и защищены от девальвации
+ вы приумножили капитал в 2,5 раза за 5 лет.
Что думаете?
Подписывайтесь в Telegram , если вам интересны подобные материалы.
