Добрый день мой любознательный читатель!
Продолжаем рассматривать тему обращения взыскания а заложенную квартиру. В этой статье посмотрим чьи права нарушает договор залога и как его оспорить через суд (для приватизированных квартир).
Есть такая интересная норма в законодательстве РФ - ч. 3 ст. 335 Гражданского кодекса РФ, она закрепляет обязанность залогодателя получить разрешение на залог у лица обладающего правом на такое имущество. Дословно это выглядит так:
Если предметом залога является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица либо уполномоченного органа, такое же согласие или такое же разрешение необходимо для передачи этого имущества в залог, за исключением случаев, когда залог возникает в силу закона.
Как мы видим в данной норме нет прямого указания что собственник при залоге квартиры обязан спрашивать разрешения у её жильцов. Но так как данный вопрос ни в одной законодательной норме прямо не урегулирован в соответствии со ст. 6 Гражданского кодекса РФ мы применяем ч. 3 ст. 335 ГК РФ по аналогии права:
В случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 Гражданского Кодекса РФ отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
То есть мы получаем ситуацию, при которой человек отказавшийся от приватизации и приобретший в результате отказа право бессрочного проживания в ней (об этом я писал в этой статье) получает возможность оспорить договор залога как по формальным признакам, так и в связи с нарушением своих жилищных прав.
Для оспаривания договора залога через суд в начале нужно с ним ознакомиться. Нужно посмотреть есть ли упоминание о вас как о жильце данной квартиры в этом договоре.
Если в договоре написано, что вы как лицо имеющее право бессрочного проживания в данной квартире сохраняете данное право при обращении взыскания на предмет залога и переходе права собственности на квартиру банку, то оспорить такой договор не получится. Точнее оспаривать можно, но результата не будет.
Но, я не видел ни в одном договоре залога заключенным с банком такого указания.
Если указания про вас нет, тогда начинаем разбираться дальше.
У каждого договора есть обязательные условия при отсутствии которых договор считается не заключенным.
Ст. 432 ГК РФ Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Для договоров залога такие условия предусмотрены ст. 339 ГК РФ и включают в себя следующие условия: предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом.
Как видим никакого упоминания про жильца сохраняющего право проживания тут нет. Но давайте посмотрим на обязательные условия договора купли-продажи квартиры, они предусмотрены ст. 558 ГК РФ и тут существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
А причем тут купля - продажа, скажете вы?
Так как Гражданский Кодекс РФ, равно как и другие законодательные акты не имеет специальной нормы для залога квартиры или дома, мы снова вспоминаем про ст. 6 ГК РФ и применяем нормы статьи 558 ГК РФ к правоотношениям залога квартиры по аналогии права.
Получается, в договоре залога квартиры в которой проживает лицо имеющее право бессрочного пользования, должно быть указано право данного лица или лиц и должен иметься список таких лиц и их прав.
А при отсутствии в договоре этого условия договор залога является незаключенным. И более того, тут мы вспоминаем о том, что собственник должен был получить наше согласие на залог квартиры.
Вот вам и обоснование иска.
Не сдавайтесь - боритесь за свои права, отменяйте договоры залога через суды, это отменит залог как таковой и квартиру никто не тронет.
Спасибо, что дочитали статью до конца, поделитесь ей с друзьями и задавайте вопросы в комментариях, а МОЙ РЕЗЕРВНЫЙ НЕБЛОКИРУЕМЫЙ КАНАЛ как всегда здесь.
Чуть не забыл, еще статьи по этой теме:
Да, будет и четвертая часть, в ней я расскажу о том как написать иск, что к нему приложить и куда подать. Так что не пропустите!
