Сегодня предлагаю обсудить тему ипотеки в России. Что же является лучшим вариантом: купить жильё в кредит под залог банку или отправить первоначальный взнос на фондовый рынок? Проведу backtest портфеля из 5 бумаг за последние 10 лет.
Давайте разбираться по порядку. Бэк-тест - это инструмент сравнения доходности инвестиционного портфеля за прошедший период, то есть сколько бы получилось заработать, вложив определённую сумму в выбранные инструменты.
Для примера возьмём круглую сумму в 100 тысяч рублей, которую вместо первоначального взноса за ипотеку внесём на брокерский счёт в январе 2011 года, и составим простенький, слабо диверсифицированный, портфель из 5 бумаг в равной доле.
Акции были выбраны тех компаний, которые зарабатывают на людях, приобретающих жильё в ипотеку. Иными словами получили бы доход от ипотечников и их трат, которые они обычно совершают.
Что же входит в состав этого портфеля, который обогнал индекс Московской биржи в 4 раза?
Небольшая ремарка. Как мы знаем, цена на акции не всегда растёт. В демонстрируем портфеле через 10 месяцев от начала вложений наблюдалась ощутимая просадка в 27%. Как бы не хотелось всё продать, пассивное удержание даже без дополнительных регулярных вложений привело к крайне позитивному сценарию. Это ещё раз доказывает что лучший инвестор - это ЛЕНИВЫЙ инвестор, который крайне редко (раз в месяц или реже) интересуется своим брокерским счётом.
1. Сбербанк
Разумно предположить, что самый крупный банк, который выдаёт ипотеку, неплохо-таки на этом зарабатывает.
10 лет назад, да и сейчас, Сбербанк - это надёжный банк для тех, кто решил жить в своей квартире, хоть и под залогом в банке. И каждый год миллионы россиян со своей заработной платы автоматически, или зайдя в отделение, вносят платёж за ипотеку.
Переплаты по процентам порой превышают стоимость жилья, но "это же ведь лучше, чем платить какому-то дяде за квартиру, который может выселить в любой момент".
И вот мы уже можем наблюдать, как за 10 лет доходность этого инструмента составила более 270%, если на полученные дивиденды от эмитента снова купить его акций.
2.ПИК
А вот и второй очевидный эмитент, куда следовало перенаправить часть вложенных средств.
Деньги на жильё есть, а самой бетонной коробки нет. Поэтому вторая компания, которая хорошо зарабатывает на ипотеке - это крупнейший девелопер России. Именно его жилье приобретается с большей долей в России: ПИК строит недвижимость в Москве и Московской области - наиболее быстро выросшем регионе за последние 10 лет.
График доходности поражает: рост более чем в 5 раз! Конечно, за последний год акции всех девелоперов очень быстро повышаются в цене. Но это не отменяет того факта, насколько прибыльными бы были вложения в эту компанию.
3. МТС
Так, бумаги оформлены, ключи получены - мы входим в новую квартиру! Но в нет коммуникаций, нет возможности поделиться радостью с друзьями и родственниками. Пригласить же их надо на новоселье!
МТС позволяет получить доступ не только к мобильной связи, но и кабельному телевидению, даже и к интернету. Ведь в современной семье стараются пользоваться услугами одного оператора, чтобы пакет услуг был дешевле.
Бизнес компании очень стабильный, но рост заметен только из-за реинвестирования дивидендов. Сами акции в цене давно уже не растут, даже ходит поговорка на фондовом рынке о том, что МТС - это дойная корова, от которой можно получать сочные и вкусные дивиденды. И даже в таком случае доходность превысила 220%.
4. М.Видео
Какая же новая квартира без лучшей бытовой техники? Не будешь же в новостройку покупать плиту через объявления?
Я сам какое-то время работал на складе этого магазина электроники. Основные покупатели комплекта встраиваемой техники или любого крупного телевизора - это обладатели квартиры в новостройке, радостные, довольные, счастливые!
Несколько лет подряд стоимость акций М.Видео не менялась, компания не выплачивала дивиденды с 2017 по 2018 годы. Но несмотря на эти факторы, у компании не было ни одного убыточного года.
5. Газпром нефть
Выбор компании в этот портфель довольно-таки странный на первый взгляд, ну давайте я расскажу.
Любая семья должна иметь в своей собственности автомобиль, тем более что во время переезда в новую квартиру он очень выручает. Так же человек, который взял ипотеку, хорошо зарабатывает, поэтому у него есть машина, на которой он ездит на работу, возит свою семью по выходным в торговый центр, а летом все вместе отправляются за город.
А цены на бензин всё это время растут. Ведь как бы не менялись цены на мировом рынке, российские нефтяники за счёт собственных граждан могут нарастить прибыль.
С точки зрения гражданина - жуть как бесит, но как как инвестор я готов вкладываться в эту компанию.
Ощутимый рост портфеля обусловлен и благодаря доходности этих акций более чем в 3,5 раза, повторюсь, с реинвестированием дивидендов.
Какой же был первоначальный вид портфеля в 2011 году, который обогнал индекс Московской биржи?
Ниже привожу схему. Хорошо диверсифицированным портфель не назовёшь, низко рискованным тоже. Но ведь на то она и молодость, чтобы пробовать новое, иногда идти против системы. Никто не убережёт молодого специалиста от увольнения, потерю заработка, семейных неурядиц, которые могут довести до развода и прочее, прочее, прочее.
Теперь итог: со вложенных в 2011 году 100 000 рублей, в январе 2021 года на этом брокерском счёте числились бы активы на сумму 411 790 рублей. А если бы внесли миллион? Неплохо, правда?
Прошу заметить, что полученную выгоду получили только за счёт одного внесение средств. В случае дополнительных ежемесячных пополнений на сумму разницы от платежа по ипотеке к квартплате, иными словами отправляя свободные деньги от проживания в съемной квартире в инвестиции, можно смело через 10 лет купить более привлекательную жилую площадь.
*Не является инвестиционной рекомендацией
Подумай над следующими статьями:
