К сожалению, вы не одиноки в своей проблеме. Многие пары, вступив в брак, задумываются о собственном жилье. Своих денег на покупку квартиры не хватает и приходится брать кредит. Как свидетельствует статистика, разводы составляют до 60% от всех заключенных браков. Уже после расставания пары спохватываются: как быть с ипотечной квартирой, как ее делить, кому платить кредит.
Давайте разбираться по порядку.
Как распределяется имущество и долги при разводе
Все, что нажито супругами в браке, считается их совместной собственностью (ст. 34 СК РФ). Не важно, на кого была оформлена ипотечная квартира и кто из супругов за нее фактически платил — она в любом случае будет делиться между ними поровну. Исключение составляют случаи, когда стороны в период брака заключили брачный договор (ст. 39 СК РФ).
Когда ипотеку оформляют муж и жена — они всегда становятся созаемщиками. Это значит, что отвечать перед банком они будут солидарно, то есть на равных условиях (ст. 323 ГК РФ).
Ваш развод — не повод для банка, чтобы изменить или расторгнуть кредитный договор. Для банка вы с мужем как были, так и останетесь созаемщиками и спрашивать он будет с вас обоих.
Вы пишете, что муж от вас ушел и вы не знаете, как быть с ипотекой. Прежде всего вам нужно поговорить с мужем, узнать о его планах на квартиру и собирается ли он платить кредит. Если вы с ним договоритесь, что имущество поделите поровну и платить кредит также будете вместе, то ничего предпринимать не нужно. Подробнее о том, как сократить ежемесячный платеж по ипотеке - далее по ссылке.
Однако, возможны и другие ситуации.
Как делить, как платить
Если муж откажется от квартиры и от уплаты кредита
Экс-супруг может заявить, что квартира ему не нужна и платить за нее банку он не собирается. Отказ мужа от квартиры нужно подтвердить документально. Для этого надо заключить у нотариуса соглашение о разделе совместно нажитого имущества (ст. 38 СК РФ). Если вы это не сделаете, спустя годы бывший муж может передумать и заявить свои права на квартиру, даже если кредит он не платил.
После этого вы можете попросить банк вывести супруга из состава созаемщиков.
В случае положительного решения банк внесет изменения в кредитный договор или будет заключен новый договор, где вы будете фигурировать единственным заемщиком.
Но банк может принять и отрицательное решение. Вы вправе обжаловать отказ банка в суде.
Если банк и суд вам откажут, можно рефинансировать кредит, то есть попросить кредит в другом банке. «Новый» банк перечислит вам деньги, вы погасите долг в «старом» банке и будете единственным заемщиком в «новом» банке.
Если возникнет спор о разделе квартиры
Между вами может возникнуть спор о разделе квартиры. Кто-то из вас может претендовать не на половину квартиры, а больше. Если не удастся разделить квартиру мирным путем, то придется идти в суд (ст. 38 СК РФ).
Допустим, суд вынес решение, в соответствии с которым мужу присудили 2/3, а вам 1/3 квартиры. Долги по кредиту суд также распределил пропорционально имуществу. Однако, для банка вы как были, так и останетесь солидарными созаемщиками. Это значит, что несмотря на имеющееся решение суда, он будет взыскивать кредит с вас обоих.
Если бывший муж перестанет платить кредит
Может случиться так, что вы поделили квартиру и долги, но спустя некоторое время экс-супруг перестанет платить свою долю кредита банку. Банк начислит штрафы, пени, которые увеличат задолженность не только бывшего мужа, но и вашу.
В таких случаях вам лучше платить и за себя, и за экс-супруга. Потом можете взыскать задолженность с него через суд (ст. 325 ГК РФ).
Если вы оба откажетесь от квартиры
Возможно, ваш муж откажется от квартиры, а вы, может быть, и хотели бы оставить ее себе, но не в состоянии платить кредит в одиночку. То есть вы тоже вынуждены отказаться от квартиры.
В этом случае квартиру можно продать. Но банк может отказать в продаже квартиры, а без его письменного согласия Росреестр сделку не зарегистрирует (ст. 53 Закона “О государственной регистрации недвижимости”).
Можно попросить у покупателя задаток, погасить долг перед банком, банк снимет обременение и после этого оформить договор купли-продажи.
Еще один вариант — можно снизить цену квартиры на сумму долга перед банком и обязать покупателя уплатить долг. То есть перевести долг перед банком на покупателя (ст. 391 ГК РФ).
Можно ли было подстраховаться от возникшей проблемы
Проблемы с разделом квартиры и долга по кредиту можно было бы избежать, если бы в период брака был заключен брачный договор (ст. 40 СК РФ). В нем прописывают, какое имущество и долги кому из супругов перейдет в случае развода (ст. 42 СК РФ). Можно даже не перечислять все имущество, а указать только одну квартиру. В дальнейшем брачный договор можно изменять и дополнять.
Если заключать брачный договор до покупки квартиры, лучше составить проект договора и согласовать его с банком. В противном случае, если какие-то условия договора не устроят банк, он откажет в кредите или предоставит его на невыгодных условиях.
Если вы заключили брачный договор после приобретения квартиры, его проект также нужно показать банку. Банк может потребовать досрочной уплаты кредиты и расторжения договора, если не согласится с какими-то условиями договора (ст. 46 СК РФ).
Что в итоге
Пообщайтесь с бывшим мужем, узнайте о его намерениях относительно квартиры и выплаты кредита и действуйте в зависимости от ситуации.
Если с вами случилась подобная ситуация и полюбовно договориться не получается, есть простой способ уменьшить тяжесть ипотечного бремени - получить процедуру рефинансирования. Таким образом, вы уменьшите ежемесячную нагрузку и платить будет проще.
Как получить процедуру рефинансирования ипотеки - узнайте на бесплатной консультации.