Меня зовут Станислав Ким, руковожу питерским конноспортивным клубом ФАКТ с сентября 2019 года, до этого четыре года стоял там же простым частным коневладельцем. Каждый конник рано или поздно начинает мечтать о своей конюшне. Кого-то устраивает сарайчик на даче, у других амбиции управлять полноценным конным клубом, желательно рядом с домом или работой. Купить землю, разработать и согласовать проект, провести коммуникации и построить здания и сооружения - долго и дорого. Насколько реальна аренда конного клуба, с какими проблемами можно столкнуться? Постараюсь рассказать о нашем опыте и наиболее крупных проблемах в данной статье.
Арендодатель и аренда
Намедни обнаружил объявление о сдаче в аренду территории и помещений нашего клуба 😊. Я прекрасно понимаю, что главная задача владельца недвижимости – получить максимальную прибыль со своего объекта. У нас договор аренды, который перезаключается каждые 11 месяцев и при каждой итерации ставка аренды повышается минимум на 10%, а если помогут коллеги по цеху и того больше! Так в один из годов наш бывший постоялец Фонд «Балтийский всадник» вышел на арендодателя с очень интересным ценовым предложением, однако проведя небольшое финансовое расследование состоятельности потенциального арендатора, владелец не стал менять коней на переправе, но ежемесячная цена для нас безапелляционно была поднята сразу на 50 тыс. рублей. Спасибо вам, Лариса Николаевна, у вас получилось.
Дабы арендатор был сговорчивее, нужна хорошая мотивация. Так в текущей ситуации за полгода до окончания срока аренды собственник разместил на Авито объявление.
Точная локализация не дает шансов перепутать и подумать, что это какой-то другой клуб и на фотографиях просто лошадки и места очень похожи на наши.
Описание и приложенные фотографии могут привести в умиление не только потенциального арендатора, но даже нас, живущих на этой территории более 15 лет. Особенно порадовали слова про «Все условия для организации Конноспортивного клуба достойного уровня».
Что же нужно для организации конноспортивного клуба достойного уровня и почему «не тянем» мы? Постой частных коней осуществляем, людей «Выездке» и «Конкуру» учим, новые дисциплины развиваем, с детишками занимаемся, проводим соревнования городского уровня… Чего не хватает собственнику?
БОльшие деньги
В конце 2019 года арендодатель за все вышеуказанные ништяки хотел чуть более 300 тыс. рублей в месяц плюс коммуналка примерно 30 тыс. рублей летом и до 140 тыс рублей зимой. Сегодня арендодатель хочет уже суммарно 650 тыс рублей в месяц. Постой в нашем клубе стоит 33 тыс рублей в месяц, за вычетом прямых расходов (сено, опилки, вывоз навоза, ЗП конюхов, вывоз мусора, погрузо-разгрузочные работы, топливо, текущий ремонт) для покрытия аренды нужно минимум 40-45 постояльцев. Прокат и спорт больших и тем более стабильных денег не дает.
Таким образом, наш клуб работает исключительно на покрытие аренды. О каком самостоятельном развитии клуба без внешних инвестиций: закупке шагалок, бочек, увеличении количества левад, приобретении дорогостоящей техники и самих лошадей может идти речь?
Коммуникации и инженерия
Летом из-за резкого повышения потребления воды периодически случаются перебои. Насосное оборудование мотеля не выдерживает нагрузок, ломается. Зимой выключается электричество, дело в том, что весь клуб отапливается электричеством. Газ хоть и проходит через территорию клуба, нам его никто не дает. Объект возрастной, построен еще в советские времена и инфраструктура уже давно выработала свой срок до капремонта.
Дороги
Наш клуб находится в глубине территории мотеля Ольгино в 550 метрах от КПП, зимой эта дорога заметается снегом, осенью листвой, а весной и летом разбивается асфальт до достаточно глубоких ям. Мотель убирает и ремонтирует дороги из рук вон плохо. Мы это делаем клубным трактором с необходимым навесным оборудованием и вызываем более тяжелую уборочную технику, что тоже деньги.
Строительство и модернизация
Любой инвестор планирует если не получение прибыли, то хотя бы возможность воспользоваться результатами своих капиталовложений в перспективе 3-5 лет. Как это делать, если договор аренды на 11 месяцев? Мы имели счастье общения с руководством банка Викинг, который донес до нас светлую мысль о незаинтересованности собственника в развитии территории. Нужны только деньги и, если на горизонте появится арендатор, готовый заплатить больше, они скрепя сердце, нас поменяют. Вот он – звериный оскал капитализма.
Тем не менее мы строимся и развиваемся с небольшим нюансом, мы стараемся все улучшения делать «отделимыми», а сооружения разборными и увозимыми. И, конечно, на все имущество у нас есть документы, подтверждающее, что оно наше, а не арендодателя.
Спортивное сооружение
В 2020 году нам пришла идея зарегистрировать наш клуб как спортивный объект, однако практически сразу мы натолкнулись на отказ собственника, от которого требовалась добрая воля и документы. Вид разрешенного использования земельного участка оказался подходящим «Для размещения крытых спортивных комплексов (ФОК, спортивных залов, бассейнов и т.д.) без трибун для зрителей». Но по договору аренды наш клуб снимает объекты недвижимости: гараж, склад, котельную. В итоге собственник помочь нам отказался со словами, а что я потом буду делать с «конюшнями» и «манежами»?
Итоги
Не смотря на вышеперечисленные сложности, мы оптимизмом смотрим в будущее, у нас отличная команда, далеко идущие планы и амбициозные цели. Все проблемы и затраты мы относим на экспресс-обучение конному бизнесу с полным погружением. Кроме того, наша уверенность в будущем подкреплена командой квалифицированных юристов и наличием планов «В» и «С» на крайние случаи.
А с какими сложностями приходилось сталкиваться вам на пути к конюшне своей мечты?
