Лайфхаки от застройщика: с чего начать выбор участка под строительство дома

Как выбрать участок под строительство дома? Казалось, бы что тут выбирать? Если земля нормальная – не болото, не глина –, то можно брать. Но есть нюансы и много нюансов. Об основных расскажем в этой статье.

С чего начать: изучаем участок, не выходя из дома

Кадастровая карта

Мы строим загородные дома уже не один десяток лет и ещё до выезда на новый объект изучаем статус и состояние участка. Для этого вам понадобится кадастровый номер участка – его можно узнать у хозяев.

Пример информации из публичной кадастровой карты

Далее заходите на сайт публичной кадастровой карты (легко ищется в интернете) и смотрите там следующие данные:

1. Реальную площадь участка. Как правило, она хоть и незначительно, но всё же отличается от той, что заявлена в объявлении. И отличается в меньшую сторону.
2. Кадастровую стоимость. Она влияет на сумму имущественного налога. Если стоимость на ваш взгляд окажется слишком высокой, её можно оспорить. Но дело это не быстрое, муторное и не факт, что получится добиться желаемого результата.
3. Вид разрешённого использования и назначение земель. Это должны быть либо ИЖС (чаще встречается в деревнях), либо ЛПХ (чаще встречается в дачных товариществах). ИЖС, конечно, предпочтительней. Если указано, что участок предназначен, например, для сельскохозяйственного использования (ЗСН), на нём нельзя строить дом для постоянного проживания. Хозяин может сказать, что землю легко перевести в другой статус. Но как и с кадастровой стоимостью, это ваши время и деньги. И не факт, что получится.
4. Расположение и форма участка. На карте хорошо видно, не проходит ли по вашему участку река или дорога, не вырыт ли там большой и ненужный пруд. И, конечно, что находится по соседству. Селиться под ЛЭП или рядом с ж/д путями не лучший вариант.

Помимо этого на публичной кадастровой карте можно посмотреть назначение расположенных рядом земель. Селиться рядом с фермой или производством тоже достаточно рискованно, так как вечные спутники таких объектов – крысы, которые быстро добираются до жилых домов. А крысы очень любят грызть провода. И один такой погрызанный провод где-нибудь в стене может привести к большому пожару.

Впрочем, карта не всегда позволяет понять, кто находится рядом. В нашей практике был случай, когда по кадастровому номеру рядом находились только участки под индивидуальное жилищное строительство. А когда приехали на объект узнали, что на соседнем участке хозяин строит небольшой колбасный цех. Во избежание рисков от участка пришлось отказаться.

Яндекс.Карты

Яндекс.Карты тоже хороший помощник в предварительной оценке участка. Карта в режиме "Спутник" покажет схемы расположенных рядом объектов, лесов, полей, основные и подъездные дороги.

Спутниковый снимок с Яндекс.Карт с указанием дорог и объектов рядом

А "Панорамы" карты (на спутниковой схеме выделены синим) позволят посмотреть, как выглядят дороги и окружающие объекты в реальности.

Перемещайте курсор на нижней карте и сверху увидите изображения объектов

У этого способа есть нюанс – данные карт, как правило, не самые свежие. В частности на скриншоте выше изображения датируются 2018 годом, а на дворе уже 2023-й. Но минус этот незначительный, так как за такое время мало что меняется в окружающих пейзажах.

Выезжаем на объект: что необходимо оценить

Дороги

Подъездные пути к участку могут быть следующие:

• Асфальт
• Бетонка
• Грунтовка
• Отсыпная дорога

Первые два варианта самые оптимальные, так как они более устойчивы к повреждениям, что особенно важно, когда вы покупаете участок в строящемся коттеджном посёлке. Это снижает вероятность того, что тяжёлая строительная техника превратит дороги в непроходимое месиво.

Бетонка. На фото ровная. Но такая встречается не всегда

Но на строящихся объектах чаще встречается обычная грунтовка или отсыпная дорога (та же грунтовка, но посыпана щебнем). В сухую погоду и до начала активного строительства такие проезды выглядят хорошо. Но после техники и дождей по таким дорогам может быть трудно проехать.

На фото съезд на грунтовую дорогу в Сычёвскогом городском округе Волоколамского района. На первый взгляд выглядит нормально, но уже за поворотом идут километры разбитой дороги, по которой к местному карьеру ездят тяжёлые самосвалы. Как-то тоже там смотрели участок - дорога всю душу вытресла.

Съезд на грунтовую дорогу в Сычёвскогом городском округе Волоколамского района Подмосковья

Впрочем, если это новый КП, застройщик может заложить создание асфальтовых дорог или восстановление грунтовки по окончании строительства. Этот момент лучше уточнить перед покупкой участка.

Окружение

Когда вы уже добрались до участка, внимательно осмотрите и его, и окружающие рядом объекты. Вот, на что стоит обратить внимание, особенно если вы выбираете участок в Подмосковье:

• Ровность участка и объекты типа прудов, канав и так далее. На выравнивание участка стоит закладывать отдельный бюджет.
• Столбы и общественные колодцы в зоне участка. Такое тоже бывает. Если эти объекты окажутся на вашей территории, вам придётся обеспечить беспрепятственный проход к ним жителям и обслуживающим организациям.
• Борщевик. Огромная проблема подмосковных участков. Этот сорняк очень легко распространяется по территории и его крайне сложно вывести. Может получиться так, что вы у себя его полностью искорените. Но за забором будет участок с выросшим борщевиком, который никто не вырубает. Очень скоро он зайдёт и на вашу территорию.

Борщевик на участке

• ЛЭП. Электро-магнитное излучение от них негативно влияет на здоровье, если находиться рядом с проводами продолжительное время.
• Ж/д и автомагистрали. От соседства с ними будут и шум, и грязь.
• Кладбища. Тоже не самое приятное соседство, особенно если учесть, что вода из колодца или скважины на вашем участке скорее всего будет проходить и через кладбище тоже.
• Заброшенные здания. Особенно если это здания бывших ферм или производств. В любой момент их могут выкупить и построить, например, деревообрабатывающий цех или молокозавод. Тогда вам не дадут покоя и шум, и грызуны.
• Школы, больницы, магазины и другая инфраструктура. Это всё делает наш быт комфортным.

Кстати, в Истре очень хорошая детская поликлиника. Как-то были летом на даче, и дочка себя плохо почувствовала. 15 минут на машине, и мы оказались в современной детской поликлинике города Истра с очень вежливым персоналом. Приняли без вопросов и очень быстро.

Детская поликлиника в Истре

Заключение

Конечно, это не все нюансы выбора участка под строительство дома. Но мы постарались выделить основные, на которые стоит обратить внимание.

Если понравилась статья и хотите знать больше о строительстве загородных домов, ставьте лайк и подписывайтесь на канал!