Для исключения рисков при покупке недвижимости, нужно тщательно и дотошно проверять все документы на объекты, а также продавца и связанных с ним лиц. Расскажем о самых распространенных методах мошенничества в сфере продажи недвижимости.
Подмена видов договоров
Так, например, пожилого человека вводят в заблуждение и под видом договора ренты вынуждают подписать договор дарения квартиры. Бывают случаи, когда не включают в текст договора условие о праве пожизненного проживания и попросту выселяют обманутого собственника. К сведению, человек снял квартиру, изготовил поддельный паспорт и, представляясь собственником квартиры, предлагал ее более чем десяти людям. Деньги за наем квартиры обманутые наниматели заплатили, а в квартиру заселиться не получилось
Материнский капитал и раздел имущества
Продажа квартир, при покупке которых использовался материнский капитал. К сожалению, не все покупатели проверяют привлечение средств маткапитала на покупку недвижимости. Тогда второй супруг и дети обладают возможностью обратиться за защитой своих нарушенных прав и оспорить сделку.
Дети могут обратиться с этим требованием спустя много лет, когда станут совершеннолетними. Третья категория — нарушение прав супругов, когда продавец скрывает, что квартиру или дом он покупал, находясь в браке. При разводе совместно нажитое имущество часто не делят официально, а договариваются об этом устно.
При продаже купленной в браке квартиры даже спустя 20 лет после развода у бывшего супруга возникает право обратиться в суд с иском о защите нарушенных прав, поскольку общая совместная недвижимость продана без его согласия и денежные средства за нее не получены.
Важно проверять продавца на дееспособность, так как можно остаться без денег и купленной квартиры.
Продажа квартиры недееспособным
По закону продажа жилья, принадлежащего недееспособному гражданину, разрешается только с согласия органа опеки. Мошеннические сделки с такой недвижимостью раскрываются достаточно часто.
Например, квартирный аферист заключает договор купли-продажи с недееспособным человеком. В зоне риска находятся одинокие пенсионеры, зависимые люди: алкоголики и наркоманы. Мошенник платит собственнику минимальную сумму за недвижимость.
Затем квартира или дом сразу выставляются на продажу. Конечно, стоимость жилья поднимается, но в разумных пределах, чтобы продавец успел быстро найти покупателя. Вы совершаете сделку с мошенником, не подозревая, что первоначальный собственник был недееспособным.
Спустя какое-то время на пороге вашей новой квартиры появляется родственник первоначального продавца и оспаривает куплю-продажу. Основанием для спора является ст. 171, 176, 177 ГК РФ. В итоге вам придется доказывать, что вы добросовестный приобретатель.
Чтобы так не случилось, запросите выписку из ЕГРН. Так вы проверите историю перехода права собственности на объект недвижимости. Если жилплощадь слишком часто продавалась (периоды между сделками составляют менее 3 лет), то стоит отказаться от покупки.
Авансы и задатки
Мелкий вид мошенничества, когда лица выставляют объявления об аренде или продаже недвижимости, представляются риелторами и просят аванс. После получения денег они скрываются. Информация о том, что объект проблемный, вскрывается только при проведении правовой оценки, когда уже заключен договор задатка, который не подлежит возврату при отказе покупателя от сделки. И если задаток очень большой, то недобросовестные продавцы или их представители попросту разводят потенциального покупателя на деньги.
При заключении сделок по доверенности от собственника обязательно нужно переговорить с собственником очно или по видеосвязи, заручиться видеозаписью разговора и в день сделки проверить действительность доверенности. Деньги перечислять в безналичной форме по реквизитам собственника, а не доверенного лица.
Продажа квартиры с долгами
Даже при тщательной проверке чистоты сделки покупатель может попасть в неприятную ситуацию. Продавец-аферист при продаже квартиры просто забывает предупредить о наличии долгов по ЖКУ. Конечно, вы не обязаны платить коммуналку за бывшего собственника. По закону при продаже квартиры долги по коммунальным услугам остаются на предыдущем владельце жилья. Но из-за задолженности поставщики, к примеру, электроэнергии или газа, могут перекрыть доступ к пользованию ресурсами. Вам придется доказывать коммунальщикам, что это не ваши долги, а предыдущего собственника.
Следует попросить у продавца справку об отсутствии задолженности по ЖКУ. Документ выдадут в МФЦ или управляющей компании. Также проверить регулярные платежи по последним квитанциям за квартиру.