Главным испытанием наступившего года для столичного рынка жилья станет неопределенность, уверены аналитики компании Метриум. Они спрогнозировали, как это может отразиться на спросе, предложении, а также ценах на недвижимость в Москве в ближайшие месяцы.
1. Квартиры в новостройках продолжат «мельчать»
Застройщики продолжат сокращать площадь квартир в новостройках. Данный тренд связан и с оптимизацией их расходов, и со спецификой спроса в условиях снижения платежеспособности потенциальных покупателей. Еще один фактор, способствующий этому, - рост ставок по жилищным кредитам, который приведет к увеличению затрат на покупку жилья в ипотеку.
«Застройщикам придется сокращать стоимость квартир и наиболее очевидный вариант – уменьшение площади, - считают аналитики. - Это можно осуществить, как через уменьшение площадей квартир всех типов, так и через изменения в линейке предложения, например, заменить часть однокомнатных квартир на студии, двухкомнатных на однокомнатные и т.д».
Кстати, за прошлый год квартиры в строящихся в Москве ЖК уже стали меньше. За первые 11 месяцев 2022 года средняя площадь лота сократилась с 58,3 до 54,3 кв.м. В наступившем году первичное жилье, скорее всего, продолжит «уменьшаться».
2. Этажность новостроек вырастет
Если квартиры в московских новостройках будут становится все меньше, то сами дома станут быстрее расти вверх. По данным экспертов, за минувший год общая площадь возводимых в столице небоскребов (выше 100 м.) уже увеличилась на 18%. А в наступившем году показатель продолжит расти.
Дело в том, что повышение этажности многоквартирного дома является одним из способов увеличения коммерческой эффективности проекта, причем без особого ущерба для качества жилья и уменьшения площади квартир. К тому же, у небоскребов есть свои плюсы: хорошие видовые характеристики, оригинальная архитектура, качественная инфраструктура в таких ЖК.
3. Усиление поддержки спроса на жилье со стороны государства
Строительная отрасль в целом, и рынок новостроек в частности не выстоят в текущей ситуации без поддержки спроса со стороны государства, уверены эксперты Метриум. А потому, в наступившем году эта поддержка должна не только сохраниться, но и расшириться.
В частности, с января начали действовать новые условия «Семейной ипотеки», благодаря чему льготные кредиты на жилье станут доступны большему количеству российских семей. Сохраниться и программа «Льготной ипотеки», распространяющаяся на покупку квартир от застройщиков. Процент по ней немного вырастет, но все равно останется гораздо ниже, чем в среднем по рынку.
Ожидаются и новые меры поддержки в жилищной сфере. Например, сейчас активно обсуждается введение льготной ипотечной программы для молодежи и отдельных профессиональных групп. Особую поддержку получат жители «новых территорий». В 2023 году сформируется целый комплекс различных механизмов стимулирования спроса на новое жилье, уверены аналитики.
4. Военная ипотека может измениться
Отдельной категорией покупателей жилья в 2023 году могут стать семьи военнослужащих. Государство выделяет значительные финансовые средства на довольствие военных, и со временем эти деньги могут «перетекать» на жилищный рынок, в том числе, на рынок новостроек Москвы и Подмосковья.
Не исключено, что в наступившем году будет пересмотрен сам механизм военной ипотеки. Эксперты считают, что он станет более простым, доступным и привлекательным. Этого можно достичь через существенное снижение ипотечной ставки. В связи с планами увеличения численности армии, государство может запустить программу жилищного строительства, ведь по закону РФ обязана предоставлять жилье военнослужащим. Это может стать дополнительным источником средств для строительной отрасли в 2023 и последующих годах.
5. Что будет с ценами на новостройки в 2023 году?
Весьма распространен стереотип о том, что квартиры в Москве все время дорожают. Это не совсем так. Период беспрецедентно быстрого роста стоимости квартир в Москве, продолжавшийся с 2018 года, скорее всего, завершается. На фоне нестабильности спрос недвижимость в столице будет оставаться стабильным, но не слишком высоким. В то же время столичные застройщики в 2022 году побили четырехлетний рекорд по запуску новых проектов: на рынок вышли 87 проектов. Для сравнения, годом ранее стартовали продажи в 74 новых ЖК. Суммарный объем предложения приблизился к 69 тыс. квартир и апартаментов в новостройках.
На этом фоне конкуренция на рынке будет только расти. В 2023 году эксперты не исключают рекордных скидок и спецпредложений от застройщиков. Увеличивать цены девелоперы будут крайне осторожно. Но и значительного снижения стоимости жилья в Москве ждать не стоит. Издержки строителей по-прежнему высоки, а зависимость застройщиков от текущего спроса не следует переоценивать – более 80% строек идет за счет банковского кредита, а не прямых вливаний дольщиков.
«В целом предпосылки развития рынка новостроек столичного региона в 2023 году позитивные, – резюмирует директор по развитию компании Метриум Наталья Сазонова. – Растущий объем предложения восстановит баланс между интересами покупателей и продавцов новостроек, что поможет обуздать цены. Государственная поддержка гарантирует определенный уровень спроса, который не допустит кризис на рынке. Однако по-прежнему сохраняется высокая вероятность появления «черных лебедей», не связанных непосредственно с отраслью. Именно они и создают наибольшие риски в наступающем году».
