Как УО прекратить управлять домом по истечении срока действия ДУ

4 минуты

138 прочтений

12 января 2023

Одна из сторон договора управления вправе заявить об отказе от его пролонгации после истечения срока действия документа. Это один из способов для УО прекратить обслуживать МКД. Вместе с Еленой Шерешовец разобрались, как правильно оформить отказ от дома на таком основании и что по этому поводу говорил ВС РФ.

Отказаться от пролонгации договора управления после истечения срока его действия

Обстоятельства, когда организация прекращает управлять домом, бывают разные:

Собственники на ОСС приняли решение о досрочном расторжении договора управления и выборе другой компании или создании ТСЖ.

Новая УО начинает управлять МКД с момента, когда орган ГЖН внесёт изменения в реестр лицензий (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ).

УО лишилась лицензии и права управлять домом из-за нарушений лицензионных требований, в том числе грубых.

В силу вступают нормы ч. 3 ст. 200 ЖК РФ: бывшая управляющая организация продолжает нести ответственность за содержание и ремонт дома даже после исключения её из реестра лицензий.

Отношения между собственниками помещений и УО прекратились, потому что истёк срок действия договора управления.

Эта ситуация вызывает вопросы и судебные споры в случае, если бывшая УО, муниципалитет и, или собственники не предприняли предписанные законодательством шаги, и дом остался без управления. Ниже разбираем случай подробнее.

Шесть случаев заключения договора управления МКД

Уведомить собственников и муниципалитет об отказе от пролонгации договора

Если срок договора управления истекает и УО не собирается его пролонгировать, в соответствии с ч. 6 ст. 162 ЖК РФ, она заранее уведомляет собственников и муниципалитет об этом. Собственники или орган местного самоуправления должны принять меры, чтобы МКД перешёл к новой компании или к ТСЖ.

Если это не было сделано, то дом оставётся без управления. В такой ситуации собственники, как правило, обращаются с жалобой в орган ГЖН: никто не выставляет квитанции, не отвечает за аварии и ремонт в доме, уборка мест общего пользования прекратилась. Орган ГЖН после проверки привлекает к ответственности бывшую УО, срок действия договора управления с которой истёк и не был пролонгирован.

Ведомство принуждает УО продолжать управлять домом, пока ОСС или муниципалитет не выберут ей замену. В итоге в таких ситуациях обычно разбираются суды.

Как правильно составить договор управления: разбираем ошибки

Обосновать собственникам и надзорным органам право не продолжать управление домом

До 2021 года судебная практика складывалась не в пользу управляющих организаций, например, в определении от 23.04.2020 № 303-ЭС20-5280 по делу № А04-4010/2019 Верховный суд РФ согласился с позицией нижестоящих инстанций и органа ГЖН, что бывшая УО обязана работать в доме даже после истечения срока договора с собственниками.

Но в 2021 году практика изменилась, о чём в своём Телеграм-канале рассказала глава Экспертного совета Ассоциации «Р1» Елена Шерешовец. Она привела пример новой позиции ВС РФ по данному вопросу из определения от 07.06.2021 № 309-ЭС21-295:

«если сведения об МКД удалены из реестра не по основанию нарушения лицензионных требований, а по истечении срока ДУ… УО вправе уйти из МКД и прекратить управление, не дожидаясь наступления событий, обозначенных в ч. 3 ст. 200 ЖК РФ (выбор новой УО, ТСЖ, ЖСК, назначение временной УО и т.п.)».

Эта позиция отражена и в определении от 19.04.2021 № 303-ЭС20-23313 по делу № А51-21536/2019. Верховный суд РФ указал, что требования ч. 3 ст. 200 ЖК РФ распространяются на случаи, когда надзорное ведомство исключает дом из реестра из-за:

неисполнения предписаний и повторных грубых нарушений лицензионных требований (ч.ч. 5, 5.1, 5.2 ст. 198 ЖК РФ);
воспрепятствования работе представителей надзорных органов (ч. 5.3 ст. 198 ЖК РФ);
вступившего в силу решения суда о банкротстве компании (ч. 5.4 ЖК ст. 198 РФ);
прекращения, аннулирования лицензии в соответствии со ст. 199 ЖК РФ.

Иных случаев требования ч. 3 ст. 200 ЖК РФ не касаются.

Как отметила Елена Шерешовец, эта судебная практика распространилась и по регионам, например, решение Арбитражного суда Брянской области от 27.04.2022 по делу № А09-2158/2022.

Кто управляет домом, где ДУ не продлён: изменения в практике ВС РФ

Разместить данные о прекращении договора управления в ГИС ЖКХ и передать техдокументацию на дом

Елена Шерешовец, анализируя судебную практику по данному вопросу, составила рекомендации для организаций, которые хотят прекратить управлять МКД после окончания срока действия договора, «уйти с дома»:

Направить собственникам уведомление о прекращении ДУ и отсутствии намерений продолжать управлять МКД. Сделать это нужно за 30 дней либо в срок, прописанный в самом договоре.
Разместить сведения о прекращении договора управления домом в ГИС ЖКХ.
Направить указанные сведения в орган Госжилнадзора субъекта РФ.
Уведомить орган местного самоуправления о прекращении договора управления.
Передать техническую документацию на МКД и иные связанные с управлением таким домом документы новой УО или собственникам.

Как отметил один из подписчиков Телеграм-канала Елены Шерешовец, данная схема работает: «Примерно по такому алгоритму всегда и действовали, и всегда проходило нормально, без конфликтов и судов».

Но даже если возникнут конфликты, УО смогут отстоять свою позицию, опираясь на примеры судебной практики Верховного суда России за последние два года. А приходилось ли вашей компании оказаться в подобной ситуации? Расскажите в комментариях.

Хотите, чтобы в вашей ленте было больше статей и новостей о ЖКХ и эффективном управлении МКД? Тогда: