К середине декабря на рынке скопилось много нераспроданной недвижимости. На этом фоне риелторы пытаются стимулировать продажи и на рынок выходят "нехорошие квартиры". Как вычислить проблемное жильё?
Какое жильё не надо покупать и как вычислить "плохую" квартиру
Вычислить проблемную квартиру в новостройке обычно легче, чем на вторичном рынке. Нужно смотреть на застройщика, локацию, перспективы развития района, панельный дом или монолитный и, что особо важно для семей с детьми, на сроки сдачи всего ЖК. Дело в том, что некоторые комплексы строятся лет по десять. Об этом предупредил эксперт по недвижимости, автор телеграм-канала "Экономизм" Алексей Кричевский.
Он отметил, что скидки сейчас даёт практически каждый застройщик. Здесь есть возможность торговаться, выбивая дисконт побольше. Все девелоперы хотят продать побольше квартир к концу года, поскольку от этого зависят бонусы всей команды продаж. Вот тут-то и надо насторожиться. Если риелтор или представитель застройщика очень настаивает на скорейшей сделке, то с жильём могут быть проблемы.
— Точно не нужно соглашаться на первое попавшееся предложение или первые предложения от продажника. Квартиры получше они всегда держат в условных закромах. Что касается вторичного жилья, то лучше нанять брокера со страхованием ответственности. Под конец года возможны продажи с дисконтами от рынка выше, чем обычно, и это должно настораживать покупателей, как и то, что продавец торопит сделку. То есть при любом раскладе нужно проводить полную юридическую проверку жилья, — добавил Алексей Кричевский.
Что касается состояния квартиры, то если она пойдёт под капитальный ремонт, то можно особо ни о чём не думать и просто максимально торговаться. Если капитальный ремонт не планируется, то желательно нанять приёмщика, который сможет посмотреть ситуацию с сантехникой, электрикой, полами, стенами. Очень часто продавцы проводят предпродажную подготовку, скрывая мелкие дефекты квартиры — от переклейки обоев и новых розеток до замены смесителей на простейшие китайские, но блестящие и новые. Так что в обязательном порядке нужен человек, в этих вопросах компетентный, который сможет оценить затраты на обновление жилья при переезде.
— С квартирами на первичном рынке всё гораздо проще. Главное — покупать их по договору долевого участия (ДДУ), который строится на положениях ФЗ-214. Сейчас государство максимально защищает дольщиков от потери денег, введя эскроу-счета. Оттуда покупатель сможет забрать деньги, если объект не достроится, с застройщиком что-то случится и т.д. На вторичном рынке опасностей гораздо больше. При покупке недвижимости надо проверять документы на сам объект и продавца. В первую очередь надо проверить основания права собственности: заказать выписку из ЕГРН и посмотреть, кто является собственником, есть ли на недвижимости обременения. Затем необходимо посмотреть правоустанавливающие документы, по которым собственник получил свою квартиру. Это может быть договор купли-продажи (ДКП), ДДУ, наследство, приватизация, договор дарения, — рассказал старший управляющий партнёр юридической компании PG Partners Петр Гусятников.
По его словам, особое внимание надо уделить, если собственник получил недвижимость в результате приватизации, по договору дарения или по наследству. Здесь историю квартиры надо проверить более тщательно. Установить, не было ли в квартире прописанных лиц на момент приватизации, которые не получили свою долю, узнать, есть ли другие наследники.
Как мошенники обманывают покупателей жилья
Конечно, риелторы обычно стараются скрыть недостатки квартиры. Выявить их — задача покупателя. Впрочем, такие ситуации обычно находятся в рамках правового поля. Но бывает, что покупатель сталкивается и с откровенными мошенниками. Чаще жертвами аферистов становятся покупатели квартир на вторичном рынке.
— В ажиотаже, торопясь купить жильё перед Новым годом, покупатели рискуют столкнуться с откровенными махинациями. Причём сейчас есть такие схемы, которые поражают воображение даже самых опытных юристов. Например, ООО продают участки, на которых должны быть построены коттеджи, берут предоплату, но ничего не строят. В таком случае проверяйте компании на ликвидность, читайте отзывы о них, проверяйте наличие судебных тяжб с ними на сайте Арбитражного суда, — рассказала генеральный директор ГК "Юрист" Асия Мухамедшина.
Кроме того, она рекомендует не покупать квартиру у лица по доверенности, лучше лично увидеться с продавцом. Так как бывают случаи, что доверенность к моменту сделки уже отозвана и собственник квартиры через суд оспаривает сделку. В итоге покупатель остаётся без квартиры, а вернуть потраченные деньги бывает очень сложно.
— Многие схемы можно вычислить, если внимательно проверить самого собственника квартиры. Например, надо выяснить, действителен ли его паспорт. Если сделка проходит по доверенности (не самый лучший вариант, но в последнее время таких сделок всё больше) — не отозвана ли эта доверенность. Не ведётся ли у продавца каких-то судебных разбирательств, не является ли он банкротом, есть ли у него долги по данным ФССП. Если продавец занимается предпринимательской деятельностью, то это тоже повышенный риск. Надо проверить также его компанию: не является ли она участником судебных процессов, не находится ли в стадии банкротства, нет ли поводов предполагать банкротство в скором времени, — отметил Петр Гусятников.
При любых сомнениях сделку лучше отложить. К тому же сейчас юристы в любом случае не рекомендуют поддаваться ажиотажу и стремиться во что бы то ни стало купить квартиру перед Новым годом. Предложений на рынке много, и в дефиците квартиры точно не будут. Таким образом, всегда есть возможность подумать и приобрести жильё с оптимальным соотношением "цена – качество".
