Когда речь заходит об инвестировании и получении пассивного дохода, то данная схема, во вторую очередь приходит в голову россиян.
Первая - это, естественно, банковские вклады.
Кажется, что квартира это надёжно, людям всегда нужно где-то жить, "физическое" имущество, которое можно пощупать, а не какие-то циферки на счёте. Постоянно дорожает и ещё сдавать можно, получая доход.
Но! Это на первый взгляд!
Давайте разберём по пунктам, что конкретно мне не нравиться.
Высокий порог входа.
Квартира или другая недвижимость стоит больших денег. Это не так же доступно, как открыть банковский вклад на несколько тысяч или купить 10 акций Газпрома (просто для примера, это потребует менее 2 тысяч рублей).
Чтобы купить квартиру, мало у кого есть для этого вся сумма и люди прибегают к заёмным средствам: кредиту и ипотеке. Что повышает риски.
Запомните: любой кредит - это повышение риска. Даже если вы покупаете, что-то надёжное, как недвижимость.
Так же высокий порог входа означает, что если вы ошиблись и просчитались, то плата за ошибку будет высока. Убытки будут более значительными.
Низкая диверсификация.
Когда речь идёт о покупке "физической" недвижимости, то скорей всего вы сможете купить один объект. По крайне мере в начале. Этот один объект будет в одном городе и в одном районе.
Что если в данном районе произойдут изменения и квартиры там начнут дешеветь? Или в данном городе недвижимость будет дешеветь?
Такие риски почему-то не принимают во внимание. Мои любимые примеры в данном случае это следующие города:
Воркута - где квартиры стоят по 30 тысяч рублей, их никто не покупает и чтобы не платить кварт. плату за тепло и прочие сборы люди переписывают квартиры в дар государству. А сами уезжают оттуда. Это самый быстро вымирающий город России.
Донецк - с начала боевых действий, в 2014 году, как думаете, сколько стоит там недвижимость? Мне кажется людям, которые там живут, хочется просто выжить. И это ужасно! Такого никому не пожелаешь! Мы привыкли не думать о подобном, но это пример, когда недвижимость обесценилась почти до нуля.
Детройт - "Автомобильная столица мира", в период бума развития был богатейшим городом Северной Америки. Сейчас это самый разрушенный город в США. Не думаю, что недвижимость там подорожала. В одной передаче видел: дом продаётся всего за 2 200$ !!!! (132 т.р. примерно).
Низкая доходность.
О доходности сложно судить, так как можно найти примеры удачной покупки и неудачной покупки недвижимости.
Предлагаю посмотреть на стоимость квадратных метров в Москве на сайте irn.ru за 10 лет.
Получается, со 160 тысяч до 254 тысяч подорожал квадратный метр за десять лет. Но, сколько это в процентах?
Посчитаем!
Надо ли говорить, что за эти 10 лет инфляция была явно больше 5% годовых, в рублях?
Официальная инфляция с ноября 2012 по октябрь 2022 года: рубль обесценился на 97%, что составляет в среднем 7% в год. А квартира дорожает менее чем на 5% в год.
Аренда должна это частично компенсировать.
Кстати, так уж совпало, мои родители 10 лет назад купили квартиру, но не в Москве. Цифры показывать не буду, там получилась среднегодовая доходность 3,9%
Квартиры дорожают, но только в номинальном выражении.
Как я ранее говорил: инвестора интересует покупательская способность, а не циферки на счёте (объявлениях).
Сдавать в аренду.
Это вам не купоны у облигаций стричь! 😁
Это вам не дивиденды от акций получать! 😁
Вы представляете себе, что вы нашли чудесного арендатора, который стабильно переводит вам на карту ежемесячный платёж. Но, на практике, я вижу кучу сложностей.
Хотя мне сложно об этом судить, так как подобного опыта у меня не было. Но!
Нужно найти арендатора, составить договор, заплатить налоги. Если он съезжает, у вас возникает "простой", что уменьшает доходность с каждым днём, так же вам нужно искать нового съёмщика, осмотреть квартиру, всё ли в порядке, если что сломано, то чинить или покупать новое... И прочие мелкие сложности, которые так легко упустить из виду. Так же замечал, что люди в рассуждениях и разговорах, считают только доходы, а налоги, простои, ремонт, опять-таки, не учитывают.
Вывод.
Получение аренды требует не только вложений денег, причём крупных, но и затраты времени. Что сложно назвать пассивным доходом. Больше похоже на какую-то коммерческую деятельность или бизнес.
Это не означает, что от этой идеи нужно отказаться. Я рассказал о сложностях и рисках, которые нужно учитывать и принимать.
А вот принимать их или нет - это ваш выбор!
На сегодня всё.
Подписывайтесь на мой канал в Яндекс.Дзен
А так же на мой телеграм-канал.
