В этом году российский рынок недвижимости пережил два серьезных потрясения: события 24 февраля и объявление частичной мобилизации. В сложившихся обстоятельствах одни тревожатся из-за возможного подорожания недвижимости. Другие считают, что лучше подождать и приобрести жилье дешевле — уже в следующем году.
Аналитики также расходятся во мнениях относительно наиболее вероятного сценария. Однако кажется возможным обрисовать два тренда изменения цен на недвижимость. Главными их факторами являются:
• сжатие спроса, связанное с отъездом граждан или пересмотром ими привычного потребительского поведения;
• ключевая ставка ЦБ;
• тип жилья (первичное или вторичное).
Сценарий роста цен
В конце февраля 2022 г. ЦБ повысил ключевую ставку до 20%, что сделало ипотеку неподъемной для многих. Сегодня, однако, ключевая ставка составляет 7,5% годовых, т. е. стоимость кредитов для коммерческих банков вернулась на прежний уровень. Гражданам же по-прежнему доступны семейная ипотека и материнский капитал.
Считается, что высокий спрос в этих условиях может поддерживать цены на прежнем уровне и даже, в теории, провоцировать их рост.
Так жилье продолжит дорожать, но не обязательно на всем рынке. Рост скорее ожидается в ликвидном сегменте, то есть у популярных застройщиков и в благоустроенных районах в городах с высоким уровнем жизни.
Кроме того, застройщики объективно не могут снижать цены без одобрения банков. А тем еще предстоит проводить реструктуризацию займов или предоставлять кредитные каникулы для мобилизованных.
Сценарий снижения цен
Часть экспертов в ближайшие годы прогнозируют нисходящий ценовой тренд на недвижимость. Вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев полагает, что следует ожидать снижение на 15–20%. Это связано с оттоком платежеспособного спроса за границу на фоне общего роста тревожных настроений. В ситуациях, подобных нынешней, люди склонны скорее откладывать, нежели инвестировать или приобретать.
Конечно, снижение ключевой ставки способно поддерживать спрос на прежнем уровне, однако это не происходит мгновенно. Аналитики считают, что очередное подорожание возможно в перспективе, когда рынок полностью адаптируется. На это уйдут месяцы, но пока застройщики не спешат поднимать цены, учитывая настроения граждан.
Тем не менее действительное снижение цен можно уже наблюдать на рынке вторичного жилья. Квартиры и дома, бывшие в собственности, активно выставляются на продажу. Связано это, очевидно, с желанием отдельных владельцев выручить средства перед отъездом. Кое-где скидки уже достигают 40%, правда, на объекты с изначально завышенной стоимостью.
***
В ситуации неопределенности сложно сделать правильный выбор и непросто давать советы. Но кажется, что главное — не поддаваться панике, учитывать риски и внимательно следить за динамикой цен на рынке.
