Давайте ещё раз остановимся на стратегическом направлении — развитие внутреннего туризма. Курортная недвижимость в ближайшие пару лет покажет хорошую ценовую динамику по причине постоянной востребованности и дефицита новых бюджетных проектов из-за отсутствия свободной земли.
«Отдыхать в России становится модно», — сообщает Дмитрий Чернышенко, заместитель Председателя Правительства РФ.
С ним нельзя не согласиться, к этому направлению обращается все больше людей. У кого-то пропала возможность активно отдыхать за рубежом ввиду сегодняшней ситуации, а кто-то просто обратил внимание, как много на Юге России можно увидеть и почувствовать. И недвижимость не отстает от спроса — она готова развиваться.
«В России ожидается появление специализирующихся на курортной недвижимости девелоперов. Сейчас дефицит таких объектов в стране — около 2 млн кв. м», — пишут «Известия».
«Стратегия развития курортной недвижимости обычно формируется у крупных федеральных игроков, в портфеле которых уже есть гостиничные объекты», — сказали в банке ДОМ.РФ.
В число основных игроков могут войти федеральный застройщик «ГК «Самолет», «РКС Девелопмент», ГК «Алеан» и другие. Направление привлекательно для крупных компаний, но важно иметь административный ресурс на месте, говорят эксперты.
Почему Крым?
Юг хорош тем, что у нас есть возможность реализовывать концепции круглогодичного отдыха, хороший пример — Сочи. В Крыму так же есть такая возможность.
Давайте рассмотрим факторы, которые на мой взгляд являются очевидными, и с точки зрения ретроспективного анализа — решающими для принятия решения инвестировать ли в недвижимость Крыма.
- Курортная недвижимость растет в цене всегда. И темпы роста её стоимости обгоняют обычную жилую недвижимость.
- Комплексное развитие территорий позволяет в разы увеличивать туристический поток. Кроме того, география приоритетных курортных зон расширяется.
- В 2023 году мы ещё больше услышим о развитии внутреннего туризма. Но — когда этот тренд станет слишком популярным — это будет означать, что настоящие инвесторы уже зашли. Не инвестируете с толпой. Инвестируете раньше неё.
- Все регионы, которым уделяется внимание с точки зрения развития туризма — получают федеральные дотации, и активно работают над привлечением частных инвестиций. Всего в Крыму на данный момент реализуется 247 инвестиционных проектов на сумму 286,26 млрд рублей.
Примеров много. Вот только некоторые из них.
— Умный жилой квартал построят в Феодосии — сумма инвестиций 2 млрд. руб. Срок реализации — 7,5 лет.
— Строительство термального комплекса в Сакском районе
— Туристический кластер в Алуште — объем инвестиций более 19,4 млрд. руб.
— Всесезонный курорт в Керчи — объем инвестиций 760 млн. руб.
— Строительство детского реабилитационного центра в Евпатории — объем инвестиций — 12 млрд. руб.
По поводу этих проектов нужно обратить внимание на то, что во всех регионах работой с крупными инвесторами занимаются профильные ведомства. Это значит, что сроки исполнения инвестиционных проектов контролируются не только на уровне Глав, но и на уровне Минэкономразвития. Строительство новых жилых и туристических объектов с концепцией комплексного развития территории так же входит в этот список, что даёт дополнительные гарантии.
Обратите внимание, темпам привлечения и реализации инвестиций в Крым могут позавидовать некоторые курортные территории Краснодарского края.
Все эти факты подтверждают: Крым — одно из приоритетных направлений.
Что насчет других регионов Юга России?
Выделим следующие локации, интересные для неквалифицированного инвестора — приобретение курортной недвижимости для создания семейного капитала. Это, разумеется, Краснодарский край. Здесь уместна покупка как для сдачи в аренду, так и для собственного отдыха. На горизонте 5 лет недвижимость, купленная в указанных локациях, будет расти в цене. Разными темпами, в зависимости от города.
Единственное, я пока не рекомендую рассматривать Сочи. Это сильно перегретый рынок. 2020 и особенно 2021 год — ренессанс инвестиций в недвижимость Сочи. Не всегда удачных. Сейчас нужно дождаться, пока рынок войдет в коррекцию, и тогда можно будет смотреть хорошие предложения для покупки.
Сейчас я бы обратил внимание на рынки недвижимости Анапы и Новороссийска. Они будут развиваться по примеру Геленджика.
Скоро ввод в продажу новых объектов остановится, и среди жилой недвижимости останется только вторичка, которая будет расти в цене. Развитие получат апартаментные комплексы на базе бывших гостиниц, баз отдыха, санаториев или пионерских лагерей. Редевелопмент курортных объектов советского периода — устойчивая тенденция сегодня.
Например, детский лагерь «Юбилейный» в Анапе был куплен бизнесменом за 479 млн рублей. Он находится на первой береговой линии. И имеет все шансы стать новым местом притяжения туристов. Очень хороший потенциал у таких локаций как Абрау Дюрсо и Лефкадия. Массовой застройки там не будет, но есть перспектива появления элитных предложений.
Кроме того, «Коммерсантъ» пишет, что еще два года назад 19 санаториев, входящих в сеть «РЖД-Здоровье», были проданы компании ООО «Эрув» миллиардера Александра Клячина, владельца сети Azimut Hotels и московской гостиницы «Метрополь». В их числе есть объекты не только в Сочи, но в Анапе, Туапсе, Геленджике, Кисловодске и на Алтае.
Помимо Краснодарского края, я советую обратить внимание на Республику Адыгея и Ставропольский край. С учетом самой локации и перспектив строительства аэропорта в Майкопе, инвестиции сроком от 5 лет сюда оправданы. Так же можно рассмотреть спекулятивные стратегии сроком 1,5–2 года.
Это Пятигорск и города, расположенные рядом. В них, опять же, можно купить недвижимость с целью сдачи в аренду или для собственного отдыха.Новая концепция смешения курортной недвижимости с инвестиционным продуктом будет появляться на территории кавказских минеральных вод. Следует учитывать, что это круглогодичные курорты в отличие от морских локаций.
В настоящее время на этом рынке наблюдается проблема отсутствия качественного предложения. Однако она будет решена с приходом крупных игроков.
Самые недооцененные на сегодняшний день локации с точки зрения инвестиций в курортную недвижимость:
· Майкоп
· Пятигорск
· Ессентуки
· Кисловодск
Например, турпоток на курорт Лаго-Наки оценивается в 500 000 человек, с потенциалом развития до 1 млн человек. Кстати, однокомнатная квартира в Пятигорске стоит примерно, как в Краснодаре, но при сдаче посуточно показывает большую доходность.
Инвестировать, нельзя медлить
Как мы видим: курортная недвижимость имеет свой твердый потенциал уверенного роста и развития, мало зависящий от происходящих турбулентных событий.
Например, если сейчас приобрести курортную недвижимость в Крыму, когда большинство покупателей не смотрят на этот рынок, то, когда ситуация стабилизируется, и активно начнется раскручивание идеи «покупайте Крым», цена вырастет, и вы можете зафиксировать прибыль, продав свой объект.
Мы, как инвесторы сейчас имеем возможность выбрать любое направление — морское или горное. И при этом уложиться в минимальный бюджет от 2-х до 3-х млн рублей. Если при покупке использовать ипотеку, то количество минимально необходимых собственных средств сокращается до 300 000–500 000 рублей.
Вспомните, сколько стоила недвижимость в Сочи, Анапе или Геленджике 10 лет назад. Да и даже те, кто купил квартиры в Новороссийске, Анапе, Геленджике или Сочи в 2020–2021 годах, сейчас уже готовят свои объекты к сдаче, понимая своевременность покупки. Минимальные цены на студии в некоторых новостройках в туристических локациях:
· Майкоп от 2 100 000р.
· Новороссийск от 3 732 000р.
· Анапа от 4 100 000р.
· Евпатория от 3 200 000р.
· Судак от 2 700 000р.
