Вернемся к вопросу поддержки застройщиков — на этом рынке не все карты сыграли. И возможны варианты.
Какие сейчас проблемы у застройщиков?
После объявления мобилизации количество звонков в отделах продаж резко упало.
А стройка должна продолжаться! Она должна вестись постоянно. Это ежемесячные достаточно высокие расходы: на рекламу, на содержание офиса, зарплаты сотрудникам и т.д. Без выполнения плана продаж банк не выдаёт деньги.
Напомню, что при выполнении плана застройщик до подписания акта приемки-сдачи вправе получить от банка 35%.
Как эти вопросы решались раньше? И каким образом, скорее всего, эти вопросы начнут решаться в ближайшее время.
Насколько мне известно, застройщики сейчас получают кредитные деньги под 15% годовых. Это даже для частной ипотеки высокий процент. Спасают льготные программы, они упрощают продажи.
Почему застройщики идут на субсидирование ипотеки?
Простая арифметика показывает, что даже в том случае, когда ты платишь седьмую ставку за 10 лет - это все равно дешевле, чем привлекать банковские деньги на те же самые три года.
Однако, есть вариант проще. Им не пользуются просто потому, что в рамках крупной компании это довольно сложно организовать. Но для локальных застройщиков в 2016-2017-18 годах это была распространена простая схема.
В те времена условия кредитования для застройщиков были ещё хуже. Они получали деньги под 20-ую, 22-ую ставку.
И у небольших застройщиков, например, в Люберцах, была распространена так называемая «донорская ипотека». Как говорят брокеры «берём нарядного заемщика», оформляют на него ипотеку тем самым и выполняя план продаж, и получая деньги под льготную ставку.
Для банков все идёт хорошо. А деньги, которые должен выплачивать заёмщик, просто какое-то время выплачивают за него. Понятно, что крупному застройщику сложно найти такое количество доноров.
Но вот в комментариях на YouTube зритель под именем Алекс начал негативить по поводу того, что в ЖК «Стеллар Сити» он увидел предложение за 150% рублей за кв.м., а все остальные предложения стоят на 250. Говорит, что застройщики начали аккуратно сливать в рекламе свои объекты дешевле, чтобы не уронить рынок.
Предполагать такое достаточно наивно, потому что застройщик «Стеллар Сити» принадлежит Ташир групп - это армянская диаспора. Ташир групп принадлежит также и «Фора банк». И если им вдруг понадобиться ипотека по субсидированной ставке, они смогут набрать из представителей диаспоры достаточно заемщиков, которые смогут прокатиться в тот же самый «Фора-банк» и взять там кредиты на какое-то время. И до сдачи-приёмки проценты за них будет выплачивать банк. Таким образом они получат не 15–ую ставку, а 7-ую и выполняют план продаж, в том числе деньги банков.
Для небольших застройщиков из диаспор — это один из наиболее простых способов и удержаться на плаву, и поддержать высокий уровень цен статистикой продаж на ресурсах типа bnmap.pro и других аналитических сервисах. Плюс хорошо выглядеть с точки зрения статистики в единой базе Дом.рф
Так что схема обвалопоклонников, когда застройщик будет продавать через левые аккаунты дешевые объекты - «тестировать дно» на самом деле выглядит по-дилетантски наивно.
Чтобы строить предположения о том, что происходит на рынке недвижимости, надо в нем хоть немного разбираться.
