Подобные предложения встречаются практически повсеместно. Девелоперы и в Москве, и в регионах предлагают собственные программы кредитования с куда более привлекательными ставками, чем предлагаемые банками. Реальна ли эта возможность сэкономить? Или же выгоду получит отнюдь не покупатель?
Эльвира Набиуллина на недавнем заседании правления Центробанка высказалась по поводу таких предложений довольно жестко. По ее словам, “ипотека от застройщика” – не более чем маркетинговая уловка, а люди, стремясь за низкой ставкой, покупают квартиры по заранее завышенной цене. Этой прибавкой к стоимости девелопер делится с банком. В результате квартира обходится покупателю в ту же сумму, которую он заплатил бы при реальной цене и рыночной ипотечной ставке. А иногда и в бОльшую – наценка может составлять до 30-35%.
Если смотреть с правовой точки зрения, обмана тут нет. Де-факто кредитует банк, а застройщик “обеспечивает” ставку в 0.01%. А то, что разница процентов изначально закладывается в цену недвижимости, просто не афишируется. Однако Центробанк такая ситуация не устраивает, поскольку, как отмечает госпожа Набиуллина, это введение заемщиков в заблуждение. “Мы будем принимать меры”, – резюмирует она.
Ипотека не простая, а субсидированная
Если использовать официальную терминологию, то такая ипотека является субсидированной. Застройщик субсидирует покупку квартиры, снижая итоговую процентную ставку. Однако субсидирует по факту за счет покупателя.
Нужно учитывать, что в каждом отдельном случае итоговые условия индивидуальны. Вот лишь основные факторы, определяющие их:
- банк-кредитор;
- девелопер;
- кредитуемый объект;
- регион.
Учитывается и личность покупателя. Так что обращение через застройщика – далеко не гарантия одобрения ипотеки.
Кроме того, действовать “льготная” ставка может как весь срок кредитования, так и лишь небольшой промежуток. Не первый взгляд, “0.01% навсегда” кажется более выгодным вариантом – но в этом случае прибавка к стоимости квартиры будет наибольшей. Если же низкий процент дается на 1-2 года, а не на 20-30 лет, то и удорожание будет пропорционально меньшим. Это неплохой вариант для покупки квартиры на этапе котлована. Пока дом строится, вы платите по минимальной ставке, потому вам проще платить за съемную квартиру. После переезда в собственное жилье переходите на обычный режим погашения.
В чем секрет привлекательности?
Прежде всего, в мнимой меньшей переплате. Это мощный психологический триггер. Ведь, выбирая кредит, мы всегда стремимся получить как можно меньший процент. А здесь он практически ничтожен!
Но если принять во внимание тот факт, что квартиру вы покупаете по заведомо большей цене, то ситуация меняется. Особенно, если в ваших планах скорая перепродажа:
- ценник на квартиру по умолчанию увеличен на 30%;
- в среднем за год недвижимость в России растет в цене на 15-20%;
- стоимость покупки сравняется с рыночными предложениями не раньше, чем через 1.5-2 года.
И то лишь в том случае, если на рынке будет сохраняться достаточная активность. Так что как краткосрочную инвестицию такую покупку точно не стоит рассматривать.
Но нельзя сказать, что субсидированная ипотека от застройщика никогда не выгодна. Это неплохой вариант в следующих ситуациях:
- вы выбираете квартиру для жизни, а не для перепродажи;
- вас устраивает долгий срок кредитования;
- в планах нет досрочного погашения.
Последний пункт особо важен. Досрочно выплачивать кредит стоит для того, чтобы сократить переплату по процентам. В случае же с ипотекой от застройщика сумму процентов изначально вшита в цену квартиры. А, чтобы покупка была хотя бы не убыточной, эта прибавка к стоимости не должна превышать сумму начисленных процентов. Другими словами, чем ниже ставка, тем менее выгодным будет досрочное погашение. В среднем субсидированная ипотека оправдывает себя, если выплачивать ее в срок от 7 лет.
Плюсы и минусы ипотеки от застройщика
У таких программ однозначно есть положительные моменты:
- комфортные суммы платежей;
- возможность получить сумму побольше;
- процентная переплата меньше.
Есть тут и недостатки:
- купить под пресловутые 0.01% можно далеко не любую квартиру;
- придется смириться с тем, что переплата в любом случае будет – просто она уже прибавлена к стоимости квартиры;
- нет смысла гасить ипотеку досрочно – это игра в долгую.
Еще один важный минус в том, что ипотеку по субсидированной ставке нельзя переуступить. Поэтому при продаже возможны трудности.
В целом, стоит иметь такой вариант в виду. А рассчитать, будет ли он выгодным конкретно для вас или стоит обратить внимание на другие программы, готовы помочь специалисты компании “ЛионКредит”! Оставьте заявку на консультацию на нашем сайте – и получите подробный разбор вашей ситуации бесплатно!
Читайте также:
Не простая ипотека, а обратная: что это и как работает
Успеть в последний вагон: в сентябре заканчивается прием заявок на кредитные каникулы
Кредит на закрытие микрозаймов без подтверждения дохода: кейс от “ЛионКредит”
