При сделках с недвижимостью иногда бывает так, что покупатель или продавец просят указать в официальном договоре купли-продаже сумму ниже реальной. Это делается, чтобы снизить сумму налогов, которую стороны обязаны выплатить государству. Но подобные хитрости могут боком выйти и покупателю, и продавцу. Это может произойти, если выяснится, что продавец имущества имеет неоплаченные кредиты, на которые и должны пойти деньги от продажи имущества. Обычно суды исходят из того, что покупателю, приобретаемому имущество по низкой стоимости, априори известно о том, что такой сделкой нарушаются права кредиторов продавца, поскольку последние лишаются возможности вернуть свои долги. При чем, существенно заниженной стоимостью признавались случаи, когда расхождение установлено в кратном соотношении не только в 6 раз, но и в 2,5 раза меньше рыночной. Кроме того, существенным признавалась разница цены в 30%, при котором покупатель обязан действовать предусмотрительно. Надеяться на то, что все останется шито-крыто - не стоит. Риелтор необязательно сообщит о подозрительной сделке в правоохранительные органы, хотя часто бывает и так, но обязательно отправит договор в Росреестр, как этого требует закон. И если вдруг будет спорная ситуация, во внимание примется только та сумма, которая была прописана в зарегистрированном договоре. Впрочем, в своем недавнем решении Верховный суд РФ указал, что не каждое отклонение от рыночной стоимости говорит о недобросовестности покупателя. Естественно, что если недвижимость, проданная за 5 млн, вам досталась за 3 млн, такую сделку скорее всего отменят. Но если покупатель заплатил за ту же недвижимость 4,5 миллиона, то это не будет считаться незаконной сделкой. Но это опять же будет отдано на рассмотрение суда, который может принять и свое решение, учитывающее индивидуальные обстоятельства.
А это значит, что высшая инстанция признает покупателя недобросовестным, а саму сделку недействительной. В итоге, покупателю придется вернуть квартиру, а продавцу деньги, но только те, которые указаны в договоре.
В результате покупатель потеряет и деньги, и недвижимость. Еще один малоприятный аспект для покупателя заключается в невозможности получить имущественный вычет на полную стоимость объекта недвижимости. Он может получить вычет только на ту сумму, которая указана в договоре. Риски подобной сделки существуют и для продавца, если он заключает с покупателем договор аренды банковской ячейки, в которую покупатель в его присутствии закладывает сумму, равную реальной стоимости квартиры. Продавец рассчитывает, что он гарантированно получит всю сумму, заложенную в ячейку, после того, как Росреестр зарегистрирует переход права собственности на покупателя. Но может случиться так, что срок аренды ячейки истечет, а регистрация перехода права собственности так и не наступит. Тогда покупатель получит доступ к деньгам, но у него останется и подписанный продавцом договор, в котором указана заниженная стоимость. Далее недобросовестный покупатель может обратиться в суд и потребовать зарегистрировать право собственности на свое имя, оплатив при этом только цену по договору. Кроме того, заниженная стоимость квартиры может вызвать подозрения у налоговых органов или банка, который обязательно сообщит об этом в соответствующие органы. Именно поэтому риелторы не рекомендуют указывать цену недвижимости в договоре купли-продаже ниже 70% от кадастровой стоимости. И если цена, указанная в договоре, все же ниже кадастровой стоимости, после проверки налог может быть доначислен. Если вы по какой-то причине не хотите указывать всю стоимость своей недвижимости, то вам стоит помнить о решении Верховного суда РФ. Но и в этом случае надо помнить, что решение Верховного суда касается только тех продавцов, у которых имеется кредиторская задолженность. А если в вашем случае продавец будет без долгов? Примет ли во внимание судья решение Верховного суда по рассмотрению вашего дела, или же посчитает, что решение высшей судебной инстанции к вам не относится?